物業(yè)的管理方案
為了確保事情或工作有效開(kāi)展，就需要我們事先制定方案，方案是解決一個(gè)問(wèn)題或者一項工程，一個(gè)課題的詳細過(guò)程。那么制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？下面是小編精心整理的物業(yè)的管理方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)的管理方案1
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規， 結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達到90％；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到責任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監管力度，規范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng )造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì )化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實(shí)行招投標制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區，必須采取公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷(xiāo)售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時(shí)，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進(jìn)行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務(wù)。根據國家和建設部的有關(guān)文件，結合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作的指導意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責，充分調動(dòng)街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，使這項關(guān)系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業(yè)主大會(huì )，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )。規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹�、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責承擔社會(huì )管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng )造良好的環(huán)境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業(yè)管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì )各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規，引導全社會(huì )樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì )的和諧。
三、組織領(lǐng)導
為使這項工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導小組。
組長(cháng)：邢凱
副組長(cháng)：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責分工
規范物業(yè)管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領(lǐng)導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領(lǐng)導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監督、檢查；各區政府要針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題負責此項工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責分工，密切配合各區政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責任，相互配合，加強檢查驗收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監督，并會(huì )同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開(kāi)發(fā)、建設單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區前期規劃時(shí)，要規劃建設必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進(jìn)行竣工驗收，不按規劃建設的'住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強居民小區物業(yè)管理是一項長(cháng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導小組牽頭，建委、規劃、房產(chǎn)、公安、行政執法等相關(guān)部門(mén)配合，各區政府組織實(shí)施，對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領(lǐng)導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時(shí)間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達標。
六、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領(lǐng)導要把加強居民小區物業(yè)管理工作當作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負責制，層層落實(shí)責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長(cháng)效管理機制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責承擔起社會(huì )管理責任，切實(shí)把居民小區物業(yè)管理工作抓細、抓實(shí)、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規定進(jìn)行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。要結合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規及有關(guān)規章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權利義務(wù)，進(jìn)一步增強參與意識和維權意識，樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
�。ㄋ模⿵娀芾�，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要把物業(yè)管理作為社會(huì )管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責任，避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護廣大居民的切身利益和社會(huì )穩定。
物業(yè)的管理方案2
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速，物業(yè)管理也越來(lái)越成為一個(gè)重要的領(lǐng)域。物業(yè)工程管理是樓宇設施運營(yíng)管理的重要組成部分，隨著(zhù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高，物業(yè)管理也需要跟上時(shí)代的步伐。本文將從物業(yè)工程管理的角度出發(fā)，探討物業(yè)工程管理的思路和方案。
一、物業(yè)管理的思路
物業(yè)工程管理的核心理念是“服務(wù)第一、品質(zhì)第一、安全第一”，以低成本、高效率、高品質(zhì)的服務(wù)為目標，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)工程管理主要有以下幾個(gè)方面的.思路：
�。ㄒ唬┓⻊�(wù)管理
服務(wù)管理是物業(yè)工程管理的重要組成部分，也是提高業(yè)主滿(mǎn)意度的重要途徑。因此，要不斷提高服務(wù)意識，從業(yè)主的需求出發(fā)，建立完善的服務(wù)管理體系，提高服務(wù)水平，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度。
�。ǘ┏杀究刂�
物業(yè)工程管理的成本是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。在物業(yè)管理中，成本控制是一個(gè)長(cháng)期的、系統性的、綜合性的工程，需要通過(guò)信用度審核、切實(shí)的物資管理、減少人力資源成本等多個(gè)方面來(lái)控制成本。
�。ㄈ┚S修保養
維修保養是物業(yè)工程管理的重要組成部分。建立科學(xué)、規范的維修管理機制，定期檢查維修情況，及時(shí)排除安全隱患，努力提高公共設施的使用壽命，延長(cháng)維修周期，以確保建筑設施的正常運轉。
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安全管理是物業(yè)工程管理中至關(guān)重要的環(huán)節�？赏ㄟ^(guò)規范的管理制度、人員培訓、設備維修等方式提高安全意識，定期檢查設施安全，防止發(fā)生意外事件，確保業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。
二、物業(yè)管理的方案
物業(yè)工程管理方案是具體實(shí)施物業(yè)管理的想法和行動(dòng)，其設計要實(shí)際、可行、完整。具體來(lái)講，包括以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬┙⒎⻊�(wù)管理流程
建立科學(xué)、規范的服務(wù)管理流程，實(shí)現服務(wù)工作的系統化、標準化，從而提高服務(wù)質(zhì)量和效率，降低物業(yè)成本，提高效益。
�。ǘ┙⒃O施管理檔案
建立詳細的設施管理檔案，記錄物業(yè)設施的情況，包括設備名稱(chēng)、安裝時(shí)間、型號、技術(shù)參數、使用情況、維修情況等信息，以便按照實(shí)際情況制定維護計劃。
�。ㄈ┒ㄆ谘矙z保養
定期對樓宇設施進(jìn)行巡檢和保養，及時(shí)維修和更換磨損或老化的設備和部件，確保設施良好的運轉狀態(tài)，從而減少運營(yíng)成本和設備維護費用。
�。ㄋ模┙踩芾眢w系
建立一套完整的安全管理體系，包括安全設施的建設、消防安全、環(huán)境衛生等方面的安全管理，以確保物業(yè)設施的安全和健康。
�。ㄎ澹┘訌娙藛T培訓
加強物業(yè)人員的培訓，宣傳物業(yè)管理的科學(xué)、規范、安全的理念，提高物業(yè)人員的服務(wù)意識和安全意識，以提高業(yè)主對物業(yè)管理的信任和滿(mǎn)意度。
綜上所述，物業(yè)工程管理是現代物業(yè)管理的核心之一，其思路和方案的制定很大程度上決定了整個(gè)物業(yè)管理立足于市場(chǎng)和在市場(chǎng)中的競爭優(yōu)勢。通過(guò)科學(xué)、規范、高效的物業(yè)工程管理，可以提高物業(yè)的租賃率、升值率和投資回報率，實(shí)現雙贏(yíng)局面，并且切實(shí)提高了業(yè)主的居住品質(zhì)。
物業(yè)的管理方案3
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事
人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。
序號崗位人數主要職責備注
1經(jīng)理1在董事會(huì )領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營(yíng)等。
2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書(shū)、財務(wù)、勞資、后勤等。財會(huì )要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監管、收費、維保服務(wù)等。
5安全護衛員7門(mén)衛、巡更、停車(chē)管理、小區內公共秩序等。
6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100。
五、經(jīng)營(yíng)預測
a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)
物業(yè)管理費：11.34萬(wàn)元
應收12.6萬(wàn)元
30000120.35=126000(元)
預計收入11.34萬(wàn)元(收繳率90)
維修服務(wù)費：0.5萬(wàn)元
特約服務(wù)：5.8萬(wàn)元
其他收入：1.5萬(wàn)元
b)支出：20.25萬(wàn)元
人員工資福利：14萬(wàn)元
辦公費用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)
維修保養費用：1.5萬(wàn)元
稅金：1.05萬(wàn)元
不可預見(jiàn)費用：1.2萬(wàn)元
c)潤虧：-1.11萬(wàn)元
d)物業(yè)接管期間
前期投入：10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費構成測算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月M
2(1)員工的'工資和按規定提取的福利費
序號崗位人數工資標準工資合計
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營(yíng)部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護衛員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計：14..17萬(wàn)元/年
(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬(wàn)元
(3)綠化管理費：綠化率451.04萬(wàn)M21元/年M2=1.04萬(wàn)元
(4)清潔衛生費：2人xx月80元/月人=0.192萬(wàn)元
(5)安全護衛費：7人200元/年人=0.14萬(wàn)元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25計算
5.52萬(wàn)元25=1.38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10計算即1萬(wàn)元
(8)稅費：按營(yíng)收5.5繳納即1.052萬(wàn)元
(9)保險費：暫不投保
(10)合理利潤：按營(yíng)收8計算1.36萬(wàn)元
但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收
既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。
是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;
供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;
房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;
落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式
物業(yè)的管理方案4
一、火情控制
某內一專(zhuān)賣(mài)廳新開(kāi)業(yè)，在裝修過(guò)程中，因施工人員違章操作，未及時(shí)清除易燃物品，導致電焊火花將碎木屑引燃，突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火，不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢，秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢，一邊呼叫管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。
精細化操作建議：
1、增加裝修現場(chǎng)及安全巡視頻次，提高監督力度，必要時(shí)維修人員與秩序維護人員協(xié)調聯(lián)動(dòng)，內部保持溝通渠道暢通；
2、加強對裝修工作的審批管理，對違章操作的情況在審批時(shí)進(jìn)行告知并控制；
3、制定完善的消防管理體制，配備合理的秩序維護人員，定期舉辦消防演習；
4、將業(yè)主納入公司整體培訓體系，加強客戶(hù)消防知識的宣傳。
二、規范使用用電器
某商場(chǎng)一品牌專(zhuān)賣(mài)廳內燈突然著(zhù)火，事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查，起火原因是射燈鎮流器過(guò)熱造成的。在專(zhuān)賣(mài)廳裝修前，因其射燈不符合《裝修管理規定》，物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改，未被業(yè)主采納，工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主，業(yè)主并未聽(tīng)取。直至發(fā)生起火事件后，專(zhuān)賣(mài)廳的負責人才按要求進(jìn)行整改。
精細化操作建議：
1、加大現場(chǎng)裝修安全用電的巡檢力度，對違規用電堅決予以查處，從根本上避免火災事故的發(fā)生；
2、物業(yè)公司應嚴格履行審批、驗收程序，對不符合規定的裝修，及時(shí)采取措施，令其整改，消除潛伏的隱患，確全。裝修前提出專(zhuān)業(yè)的、富有建設性的意見(jiàn)，避免違章現象的.發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生，針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見(jiàn)來(lái)說(shuō)服裝修者停止違章行為，并提出積極的整改意見(jiàn)；
3、不合格、不符合標準的開(kāi)關(guān)、鎮流器、電線(xiàn)、燈管等存在安全隱患，對業(yè)主加強安全意識教育和宣傳，同時(shí)業(yè)主不應存在僥幸麻痹心理，要嚴格按照《裝修用電管理規定》執行。
物業(yè)的管理方案5
為貫徹落實(shí)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛生城市長(cháng)效管理的實(shí)施意見(jiàn)》及市農貿市場(chǎng)攻堅辦《關(guān)于農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神，切實(shí)加強我區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理，促進(jìn)我區農貿市場(chǎng)環(huán)境衛生和公共衛生管理工作的制度化、規范化、科學(xué)化、法制化，現結合我區工作的實(shí)際，特制訂本方案。
一、基本原則
按照市農貿市場(chǎng)管理辦法《市農貿市場(chǎng)管理辦法》相關(guān)規定，各街道（鎮、社區服務(wù)中心）為轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理第一責任單位，負責轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí)。商務(wù)、工商、農水、城管、衛生、物價(jià)、質(zhì)監等部門(mén)根據各自職責，做好農貿市場(chǎng)的監督管理工作，并實(shí)行統一領(lǐng)導、屬地管理、分級負責、分工合作的原則。
二、組織機構工作職責
為做好區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作，根據工作需要，特成立區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作領(lǐng)導小組。
三、工作職責
各街道（鎮、社區服務(wù)中心）為轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理第一責任單位，負責轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí)。
�。ㄒ唬﹨^商務(wù)局是農貿市場(chǎng)的行業(yè)主管部門(mén)，負責依法制定行業(yè)規范，制定市級資金補助預算方案，擬定農貿市場(chǎng)建設和升級改造的年度計劃，并指導和督促實(shí)施；推進(jìn)行業(yè)組織建設、開(kāi)展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律。
�。ǘ﹨^工商局是農貿市場(chǎng)日常監督管理的主管部門(mén)，主要負責：宣傳貫徹有關(guān)市場(chǎng)管理的法律、法規和規章；指導市場(chǎng)開(kāi)辦者制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序管理制度，并監督實(shí)施；審查確認經(jīng)營(yíng)者的主體資格，并對其交易行為進(jìn)行監督管理；依法查處交易活動(dòng)中的違法行為，維護交易秩序；法律、法規和規章規定的其他職責。
�。ㄈ﹨^城管局負責整治農貿市場(chǎng)周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營(yíng)和亂搭亂建，對農貿市場(chǎng)市容環(huán)境衛生進(jìn)行監督管理，對違反城市管理法律法規規定的違法行為依法進(jìn)行查處。
�。ㄋ模﹨^農水局負責嚴格依法實(shí)行農產(chǎn)品質(zhì)量準出制度，對農貿市場(chǎng)內的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農產(chǎn)品進(jìn)行監督檢測，并依法進(jìn)行監督管理，查處有關(guān)違法行為。
�。ㄎ澹﹨^物價(jià)局負責加強對農貿市場(chǎng)明碼標價(jià)和不正當價(jià)格行為的監督檢查，并依法查處有關(guān)違法行為。
�。﹨^質(zhì)監分局負責依照計量監督管理的'有關(guān)規定，對農貿市場(chǎng)的計量進(jìn)行監督管理，依法查處有關(guān)違法行為。
�。ㄆ撸﹨^衛生食品藥品監管局負責指導農貿市場(chǎng)開(kāi)展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關(guān)違法行為。
四、工作要求
�。ㄒ唬└鹘值溃ㄦ�、社區服務(wù)中心）要高度重視，加強農貿市場(chǎng)常態(tài)化管理，嚴格按照考核辦法對所轄農貿市場(chǎng)進(jìn)行自糾自查，自行整改。同時(shí)，建立相關(guān)機制和考核辦法，于20xx年3月29日前將所建立的相關(guān)機制和考核辦法報送區商務(wù)局市場(chǎng)科。
�。ǘ└鹘值溃ㄦ�、社區服務(wù)中心）對轄區內的農貿市場(chǎng)進(jìn)行備案管理，要緊緊依靠市場(chǎng)管理方，借助、整合工商、農水、衛生、物價(jià)、城管、商務(wù)等相關(guān)職能部門(mén)的力量，加強對農貿市場(chǎng)的有序監管。同時(shí)，針對轄區內的每一個(gè)農貿市場(chǎng)，各相關(guān)部門(mén)要分別指派專(zhuān)人負責。
�。ㄈ└鶕形k公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛生城市長(cháng)效管理的實(shí)施意見(jiàn)》（及市農貿市場(chǎng)攻堅辦《關(guān)于農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求，區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作小組每個(gè)季度對責任單位進(jìn)行一次總體考核，日�？己瞬扇‰S機暗訪(fǎng)的方式，區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作檢查組將定期或不定期對我區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作進(jìn)行暗訪(fǎng)，每季度后一個(gè)月開(kāi)始對我區農貿市場(chǎng)進(jìn)行季度考核。各街道（鎮、社區服務(wù)中心）要充分做好迎市、區檢查的各項準備。
�。ㄋ模┰趨^農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作小組的考核中，各街道（鎮、社區服務(wù)中心）所轄農貿市場(chǎng)考核不合格的，將在全區通報批評；在市級檢查過(guò)程中，各街道（鎮、社區服務(wù)中心）所轄農貿市場(chǎng)考核不合格的，將由區政府對責任人追究問(wèn)責。
物業(yè)的管理方案6
管理目標：
1、業(yè)主（物業(yè)使用人）對安保滿(mǎn)意率達96％以上
2、安保設施按規定實(shí)施月檢覆蓋率達98％
3、園區重大交通、消防、安全責任事故≤1％
4、機動(dòng)車(chē)輛違章停放發(fā)生率≤1％
5、機動(dòng)車(chē)輛停車(chē)收費有效率98％，上繳率/及時(shí)率100％
6、安保人員文明執勤（著(zhù)裝整潔/儀容儀表/門(mén)崗服務(wù)/巡邏姿勢/巡邏服務(wù)）率達98％
7、限時(shí)巡邏覆蓋（房屋外觀(guān)/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放）率98％，有效率≥95％，隱患信息傳遞準確率/及時(shí)率98％
�。ㄒ唬┤藛T編制（二期一個(gè)班增加2名門(mén)崗、2名巡邏，共計增加12名保安員）
[xx·桂花園一期]安保人員崗位設置表
序號人員名稱(chēng)人數工作崗位主要職責休息日及上班時(shí)間
一安保人員(總計34人)
1安保隊長(cháng)1保安室負責安保隊日常工作每周一休,8:30-17:00
2消防監控中心值班3監控室監視及操作監控設備無(wú)休，翻班三天一翻
3安保班長(cháng)3園區巡邏檢查無(wú)休，翻班三天一翻
4早班隊員9門(mén)崗園區站崗巡邏無(wú)休，翻班三天一翻
5中班隊員9門(mén)崗園區站崗巡邏無(wú)休，翻班三天一翻
6夜班隊員9門(mén)崗園區站崗巡邏無(wú)休，翻班三天一翻
二以上人員兼義務(wù)消防隊員（34人）
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1、保安隊長(cháng)1名（負責管理、事物處理、協(xié)調等、培訓、談心、后勤補給等），班長(cháng)3名，隊員27名，監控人員3名（早班12名、中班11名、夜班11名）。
2、時(shí)間安排：實(shí)行24小時(shí)三班制，每班里面分門(mén)崗班、巡邏班。
早班：8：00-16：00
中班：16：00-24：00
夜班：00：00-8：00
�。ㄈ┤粘９芾�
早班：08：00時(shí)-16：00時(shí)
中班：16時(shí)：00-00：00時(shí)夜班：00時(shí)：00-08：00時(shí)
工作重點(diǎn):車(chē)輛管理裝修管理工作重點(diǎn):車(chē)輛管理設施檢查安全防范工作重點(diǎn):安全防范裝修工人進(jìn)出管理
安保人員配置：12名安保人員配置：11名安保人員配置：11名
隊長(cháng)1名門(mén)崗3名監控1名
巡邏7名
·一期門(mén)崗3名(輪流換崗)
·監控1名(08:00 -16:00時(shí))
·1、2、5、6號樓1名巡邏，兼管南圍墻
·11、12、15、16號樓1名巡邏，兼管游泳池南邊
·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏，兼管東南圍墻
·19、20、27、28、29號樓1名巡邏，兼管東北圍墻
·21、22、25、26號樓1名巡邏，兼管游泳池北邊
·3、4、13號樓1名巡邏，兼管西南圍墻
·14、23、24號樓1名巡邏，兼管西北圍墻
早班定點(diǎn)巡邏，以車(chē)輛管理為主。
門(mén)崗3名監控1名
巡邏7名
·一期門(mén)崗3名(輪流換崗)
·監控1名(16:00 -00:00時(shí))
·1、2、5、6號樓1名巡邏，兼管南圍墻
·11、12、15、16號樓1名巡邏，兼管游泳池南邊
·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏，兼管東南圍墻
·19、20、27、28、29號樓1名巡邏，兼管東北圍墻
·21、22、25、26號樓1名巡邏，兼管游泳池北邊
·3、4、13號樓1名巡邏，兼管西南圍墻
·14、23、24號樓1名巡邏，兼管西北圍墻
中班16：00～20：00定點(diǎn)巡邏，以車(chē)輛管理為主門(mén)崗3名監控1名
巡邏7名
·一期門(mén)崗3名(輪流換崗)
·監控1名(00:00-08:00時(shí))
·1、6號樓東南角1名蹲點(diǎn)
·東邊圍墻1名巡邏
·28、29號樓東北角1名蹲點(diǎn)
·北邊圍墻1名巡邏
·23、24號樓1名蹲點(diǎn)
·西邊圍墻1名巡邏
·4號樓與13號樓之間1名蹲點(diǎn)
·游泳池周邊1名巡邏
夜班巡邏路線(xiàn):
所有保安人員基本以所在區域蹲點(diǎn)為主,結合小范圍巡邏,確保安全防范。
主崗
1、主崗（形象崗）跨立式站崗，服務(wù)時(shí)間為早班08：00時(shí)-16：00時(shí)；中班16：00-20：00時(shí)；夜班07：00時(shí)-08：00時(shí)；
2、主崗與副崗每小時(shí)一換；
3、對進(jìn)入園區的車(chē)輛、工作人員行注目禮或敬禮；
4、對進(jìn)入園區的外來(lái)車(chē)輛進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、引導工作；
5、與園區內巡邏保安人員相配合，通知車(chē)輛進(jìn)入情況；
6、對駛離園區的車(chē)輛行注目禮。
副崗
1、崗亭內一般狀況下坐崗，服務(wù)時(shí)間為早班08：00時(shí)-16：00時(shí)；中班16：00-20：00時(shí)；夜班07：00時(shí)-08：00時(shí)；
2、配合主崗對進(jìn)入小區的外來(lái)車(chē)輛、行人進(jìn)行登記，并負責道閘的開(kāi)啟；
3、門(mén)崗業(yè)主保留物品登記、檢查、核實(shí)，以便追溯；
4、主崗繁忙時(shí)，協(xié)助做好車(chē)輛、人員的詢(xún)問(wèn)工作；
5、周?chē)霈F不文明現象進(jìn)行糾正；
6、堅持執行文明值勤、禮貌服務(wù)。
文章 （四）日常操作
門(mén)崗
1、裝修材料管理：
裝修材料進(jìn)入時(shí)主崗負責，應仔細檢查詢(xún)問(wèn)，同時(shí)用對講機通知裝修管理人員或物業(yè)服務(wù)中心，是否已辦理裝修手續，經(jīng)核實(shí)允許，人員方可入內；
裝修材料的堆放、搬運。大門(mén)崗攔住送貨車(chē)輛，告之讓貨主到門(mén)口填寫(xiě)"當天清理干凈的承諾書(shū)"后方可進(jìn)入，如具備地下車(chē)庫的樓寓，要求黃沙、水泥等暫卸地下車(chē)庫；不具備條件必須在道路上臨時(shí)堆放的，提供油布并通知巡邏人員及時(shí)跟進(jìn)貨物定位；
如有防盜窗、太陽(yáng)能、易燃易爆物品禁止進(jìn)入園區。
2、裝修民工管理：裝修民工進(jìn)入大門(mén)時(shí)主崗先行軍禮，再詢(xún)問(wèn)，核實(shí)有無(wú)出入證，或是否有效，若屬無(wú)效證件，需進(jìn)行補辦，三天以?xún)葻o(wú)須辦理出入證，但需持有效證件登記，三天以上人員必須辦理出入證。裝修人員自行車(chē)、摩托車(chē)停放在小區南門(mén)道路上或出具業(yè)主車(chē)庫鑰匙允許進(jìn)入但必須停入該車(chē)庫內。
3、外來(lái)人員管理：外來(lái)人員進(jìn)入園區內時(shí)，主崗應主動(dòng)上前先行軍禮，后詢(xún)問(wèn)去向，向來(lái)訪(fǎng)人員索取有效證件進(jìn)行登記，登記完畢后入內，其車(chē)輛按指定地點(diǎn)停放（汽車(chē)停放在兩區的南北主干道臨時(shí)停車(chē)泊位或中心會(huì )所北面臨時(shí)泊位，摩托車(chē)、電瓶車(chē)、自行車(chē)停放在半地下自行車(chē)庫內）
4、老年人（包括本園區老年人）：如有老年人想要進(jìn)入園區（本園區老年人），門(mén)崗隊員應主動(dòng)、熱情問(wèn)候，看見(jiàn)老人手上提物品，門(mén)崗人員應呼叫巡邏人員至門(mén)崗主動(dòng)幫老人拎物品陪老人至家門(mén)口；（非本園區老年人），門(mén)崗人員應主動(dòng)上前先行軍禮，后詢(xún)問(wèn)去向，如在詢(xún)問(wèn)當中，老人（或執勤本人）聽(tīng)不懂或聽(tīng)不清，對員應請教其他本地隊員或路人給予幫助，問(wèn)清老人去哪后，門(mén)崗人員應呼叫巡邏人員至門(mén)崗，幫老人拎物品陪老人至業(yè)主家，并予以確認，如業(yè)主不在家，及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主短時(shí)間內不能回來(lái)，則請老人至物管處休息片刻，直至業(yè)主回來(lái)。
5、參觀(guān)人員：如有外來(lái)人員要參觀(guān)園區，請參觀(guān)人員出示公司有關(guān)部門(mén)出具的介紹信、聯(lián)系函等，立即通知前臺。參觀(guān)人員若無(wú)法出示相關(guān)證明時(shí)，保安人員應婉轉地拒絕其入內，并提醒下次如要參觀(guān)，請事先做好準備。
6、推銷(xiāo)人員：如有推銷(xiāo)人員在門(mén)崗被攔到，值班隊員應提醒推銷(xiāo)人員請勿打擾業(yè)主生活，如有事請跟物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，并告知物業(yè)服務(wù)中心電話(huà)號碼或請巡邏人員帶其至物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續，不行則應婉轉地拒絕其入內。如在園區內巡邏發(fā)現或經(jīng)業(yè)主舉報有推銷(xiāo)人員后，應及時(shí)地對推銷(xiāo)人員進(jìn)行攔截，將其帶至客戶(hù)服務(wù)部，由客戶(hù)服務(wù)部工作人員處理。
7、安裝施工人員：如有安裝人員（空調打洞、鋁合金安裝等）需要進(jìn)入園區施工時(shí)，應及時(shí)通知客戶(hù)服務(wù)部。
8、敲墻用的榔頭柄長(cháng)超過(guò)50公分不能帶入，搬運黃沙要求使用吊袋或袋裝化，簸箕不能搬運黃沙。
9、物品管理：每天中午和下午施工人員下班時(shí)，門(mén)崗隊員要密切觀(guān)察他們所帶的物品，如的確屬于他個(gè)人的物品的，我們可以不必過(guò)問(wèn)；如是裝修材料，必須向業(yè)主核實(shí)決定是否放行，并進(jìn)行記錄。業(yè)主如有物品來(lái)存，并填寫(xiě)《業(yè)主存放物品登記表》，取時(shí)必須嚴格進(jìn)行登記。
巡邏
1、巡邏以三大步伐中"起步走"的動(dòng)作要求行走，在規定區域內巡邏。
2、如巡邏員接到門(mén)崗值班人員有外來(lái)車(chē)輛通知后，應立即趕到停車(chē)位置處，發(fā)現車(chē)主未按規定停車(chē)的跡象，馬上進(jìn)行引導，并指定停車(chē)地；停在車(chē)庫門(mén)前的車(chē)輛，應及時(shí)和車(chē)主聯(lián)系并糾正；及時(shí)糾正停放不整齊的自行車(chē)、摩托車(chē)指定位置統一擺放；對進(jìn)入園區的車(chē)輛，應查看車(chē)身是否有擦痕或碰撞之痕跡；倒觀(guān)鏡、車(chē)燈、玻璃是否有破損或裂縫；若有類(lèi)似情況，立即通知業(yè)主，并在《值班記錄本》上詳細記錄。
3、公共配套設施的檢查，如發(fā)現路燈損壞，應上前看清路燈編號、損壞部位，并通過(guò)對講機呼叫門(mén)崗值班人員通報剛才發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)在《值班記錄》上填寫(xiě)，并以反饋單的形式反饋到物業(yè)服務(wù)中心；遇到重要的異常問(wèn)題時(shí)，立即通報班長(cháng)，在《值班記錄》上詳細記錄事故情況，以便追溯。
4、裝修材料、物品搬運的監督；巡邏隊員在在接到大門(mén)崗某住戶(hù)有黃沙、水泥、白灰等材料進(jìn)入時(shí)，應立即趕到卸貨地點(diǎn)，如欲卸在道路上的，要求搬運工在這些物品下面墊塑料薄膜，并要求搬運工注意不要損壞樓道內的墻面、照明設施、車(chē)輛壓壞綠化等，如損壞則照價(jià)賠償。
5、部分樓寓因車(chē)輛無(wú)法直接到達，巡邏隊員應注意送貨車(chē)輛硬性進(jìn)入，損壞綠化；應設法提供物業(yè)服務(wù)中心的搬運車(chē)與其使用。
6、及時(shí)提醒在兒童樂(lè )園、景觀(guān)河道邊玩耍的小孩、老人等注意自身安全，并勸離危險地帶，告戒他們：如發(fā)生意外，請及時(shí)呼救。
7、在園區巡邏時(shí)盡可能主動(dòng)幫助業(yè)主做一些力所能及的事務(wù)，如提提物品、打打雨傘等。
8、巡邏時(shí)發(fā)現在園區某一點(diǎn)逗留時(shí)間長(cháng)或見(jiàn)到隊員有意躲避的可疑人員，應立即上前盤(pán)問(wèn)，必要時(shí)可請110處理。
9、發(fā)現有裝修人員使用公共器械，坐、躺在草坪、休閑椅上，赤背等不文明的行為應當制止，并要求其離開(kāi)或回到工作場(chǎng)地。
10、要求每個(gè)巡邏隊員基本了解本區塊的業(yè)主名單、家庭成員情況、業(yè)主車(chē)牌號、出入小區的規律、個(gè)人習性及公共設施設備的位置和運行情況；裝修情況。
11、如接到監控室報警通知，必須在5分鐘內趕赴報警區域，進(jìn)行處理或按緊急事故處理預案進(jìn)行操作，并反饋監控室，以便追溯。
12、巡視時(shí)發(fā)現道路、綠化帶上有煙蒂、紙屑等，應隨手撿起，碰到難以處理的垃圾及時(shí)通過(guò)對講機向物業(yè)服務(wù)中心反饋。
13、晚上對裝修戶(hù)的時(shí)間和噪音管理。
14、早班、中班巡邏20：00前，在規定的區域內，以外來(lái)人員、車(chē)輛、裝修搬運動(dòng)態(tài)管理為主，不設定巡邏路線(xiàn)。
15、中班20：00-24：00時(shí)，夜班00：00-07：00時(shí)：蹲點(diǎn)與巡邏相結合。
�。ㄎ澹┸�(chē)輛管理
1、物業(yè)服務(wù)中心對有車(chē)有的`業(yè)主車(chē)輛，發(fā)放公司統一制作的進(jìn)出證，大門(mén)崗憑進(jìn)出證或道閘智能卡進(jìn)出。
2、機動(dòng)車(chē)停放至車(chē)庫內或指定停放點(diǎn)，非機動(dòng)車(chē)輛停放至地下車(chē)庫指定停放處；如未按規定停放，則通過(guò)可視門(mén)鈴或上門(mén)進(jìn)行耐心解釋?zhuān)瑒?wù)必使其停放到位。
文章
3、嚴禁車(chē)輛駛入人行道，以防止車(chē)輪碾壓到綠化帶。
4、非業(yè)主車(chē)輛：在園區內臨時(shí)車(chē)輛停放點(diǎn)車(chē)輛滿(mǎn)負荷后，通知門(mén)崗對外來(lái)車(chē)輛進(jìn)行勸阻禁入，保證園區內道路的秩序。
5、有車(chē)無(wú)位的業(yè)主，客戶(hù)服務(wù)部可代為承租車(chē)位，費用250元/月，由該業(yè)主承擔；若業(yè)主不為自己車(chē)輛確定車(chē)位的，為維護園區全體業(yè)主的利益，保安員有權禁止該車(chē)進(jìn)入園區，已進(jìn)入園區的，則通過(guò)可視門(mén)鈴或上門(mén)進(jìn)行耐心解釋?zhuān)瑒?wù)必使其租賃車(chē)位。
6、亂停放車(chē)輛的處理：巡邏保安員通過(guò)對講機問(wèn)清該車(chē)的住戶(hù)（訪(fǎng)客），則通過(guò)可視門(mén)鈴或上門(mén)要求其停放至指定位置，如不配合的，可使用帶有膠水的"通知條"粘貼在該車(chē)的擋風(fēng)玻璃上。
7、停在園區內的外來(lái)車(chē)輛超過(guò)一定時(shí)間后，駛離園區時(shí)需交納停車(chē)泊位費；臨時(shí)停車(chē)收費標準：不足1小時(shí)免費；超過(guò)1小時(shí)（不足4小時(shí)按4小時(shí)計），4小時(shí)收3元，24小時(shí)以?xún)仁?元，48小時(shí)以?xún)仁?0元；如有車(chē)輛需較長(cháng)時(shí)間停留在園區，需先到客戶(hù)服務(wù)部辦理停放手續，交納相關(guān)費用后才能停放。
8、其它車(chē)輛：如送貨車(chē)、電力工程車(chē)、搶險、救護車(chē)等，在允許的時(shí)間內，進(jìn)行作業(yè)，超過(guò)一定時(shí)限，則將車(chē)輛停放至指定位置，以便日常管理。裝修車(chē)輛如載負裝修物品駛離園區須業(yè)主簽字，核實(shí)該車(chē)上的物品和數量，無(wú)誤后放行并作好登記。
園區內免費停放的車(chē)輛：電力工程車(chē)、搶險車(chē)、救護車(chē)、消防車(chē)、軍車(chē)、警車(chē)，如不是工作原因業(yè)主將上述車(chē)輛停入園區的不在此列。
9、對停放車(chē)輛進(jìn)行檢查，如果發(fā)現有劃痕，外部破損或窗戶(hù)沒(méi)關(guān)的，立即通知業(yè)主并進(jìn)行書(shū)面記錄。
10、小區里面不允許試剎車(chē)，練習開(kāi)車(chē)或隨處洗車(chē)，修車(chē)時(shí)不得污染環(huán)境。
11、5噸以上的貨車(chē)禁止入內，如需搬貨請放在馬路上，由電瓶車(chē)等搬運。5噸以下車(chē)輛按保安員指定位置停放。
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1、滅火器
每一個(gè)月定時(shí)由義務(wù)消防員或保安隊負責人對本小區內的滅火器進(jìn)行檢查、復查，并作書(shū)面登記，交保安部經(jīng)理核實(shí)簽字。具體檢查內容如下：
�。�1）檢查滅火器是否按規定位置擺放，若沒(méi)有在規定位置上，應查清原因，向物業(yè)服務(wù)中心匯報，并及時(shí)補充，做好書(shū)面記錄、并填寫(xiě)檢查記錄卡；
�。�2）察看滅火器的使用期限是否超過(guò)有效期，如有效期已過(guò)，應及時(shí)更換，做好記錄，確保在位的滅火器的正常使用不得有任何影響；
�。�3）檢查滅火器自身衛生狀況，做到滅火器上無(wú)污跡、無(wú)粘性物體，同時(shí)周?chē)h(huán)境對滅火器的正常使用不得有任何影響；
�。�4）要注意檢查滅火器內存滅火劑的情況，若壓力表上指針已到紅線(xiàn)區，則說(shuō)明滅火劑已用完或壓力不足，應向保安部匯報，及時(shí)填充或加壓，并做好記錄和標識，便于使用；
�。�5）應清楚保安員對滅火器各方面性能的了解程度，不懂的要教其學(xué)會(huì )，掌握正確的使用方法，能熟練操作。
2、消防栓
每一個(gè)月定時(shí)由消防監督員或保安隊負責人對本小區內的消防栓進(jìn)行檢查，具體檢查內容如下：
�。�1）檢查消防栓上如油漆脫落較嚴重，應及時(shí)油漆，若有污物或粘性物質(zhì)應清除干凈；
�。�2）檢查消防栓的編號，不得被其它物體覆蓋；
�。�3）檢查消防栓上螺絲的松緊情況，發(fā)現轉不動(dòng)應用消防扳手調試，確保消防蓋啟動(dòng)靈活；
�。�4）檢查消防栓是否有銹蝕現象，接頭能否和消防扳手配合使用；
�。�5）每月檢查一次消防栓出水情況，并書(shū)面記錄。滴水、堵塞等要作好登記，反饋物業(yè)服務(wù)中心請維修部門(mén)及時(shí)維修；
�。�6）在消防栓周?chē)?.5m范圍內不得堆放任何物品，以確保周?chē)h(huán)境暢通無(wú)阻，消防栓能正常使用；
�。�7）檢查水帶、接管、水槍頭是否完好。
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門(mén)崗信息收集巡邏信息收集其它信息收集監控信息收集
班長(cháng)書(shū)面反饋
客服部--客服中心信息處理
中心反饋保安隊長(cháng)
信息反饋門(mén)崗
信息反饋巡邏
信息反饋監控
信息反饋其它
物業(yè)的管理方案7
一、綜合管理
1、依據有關(guān)規定,與業(yè)主委員會(huì )簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規定取得相應的專(zhuān)業(yè)培訓合格證書(shū)。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)主動(dòng)、細致、周到，用語(yǔ)文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著(zhù)位置公示24小時(shí)報修電話(huà)，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機構負責的，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進(jìn)行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃，并按規定組織實(shí)施。
9、對區域內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規的行為，及時(shí)勸阻，報告主管部門(mén)，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區內顯著(zhù)位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現破損及時(shí)修補。
5、按照有關(guān)規定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的`，要報告行政主管部門(mén)。
8、按照有關(guān)規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
5、屬于特種設備的，按照有關(guān)規定，進(jìn)行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無(wú)鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話(huà)。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運行。
4、電梯出現故障時(shí)，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監督受托單位落實(shí)責任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線(xiàn)消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關(guān)規定對公共區域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。
5、在雨、雪天氣應及時(shí)對小區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。
2、樹(shù)木生長(cháng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長(cháng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(cháng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車(chē)服務(wù)
1、有機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。
2、引導進(jìn)出小區車(chē)輛有序通行。
3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標志。
4、小區內的機動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。
5、機動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)。
7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統正常運行，各類(lèi)指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車(chē)器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動(dòng)車(chē)收費停放服務(wù)應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規定和《臨時(shí)管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場(chǎng)，有記錄。發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線(xiàn)、消防設施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應報告主管部門(mén)。
4、裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當事人應按照約定處理，問(wèn)題嚴重的應報告主管部門(mén)。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運、不得外溢。
物業(yè)的管理方案8
綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開(kāi)盤(pán)區的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據項目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項目規劃設計階段參與人員
前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理主要工作內容
1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)的設置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車(chē)分流、地下車(chē)庫預留各單元入口、小區景觀(guān)區道路設置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護。
4、參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀(guān)系統設計的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護的角度對綠化植物樹(shù)種、景觀(guān)的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規對物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫(xiě)字樓和公寓戶(hù)型討論會(huì )，前期介入小組將管理公司已托管小區中業(yè)主對戶(hù)型設計的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶(hù)型設計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關(guān)建議。
8、物業(yè)管理市場(chǎng)調查及目標客戶(hù)群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標客戶(hù)群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。
施工圖設計階段的物業(yè)服務(wù)介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關(guān)注以下內容，根據實(shí)際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對屋面、有防水要求的.衛生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門(mén)、窗的材質(zhì)。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求。
5）空調外機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區域布置。
7）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性。
2）給業(yè)主造成的影響。
3）各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響。
4）各種設備總控制開(kāi)關(guān)是否設在公共區域內。
5）各種設備設施的能源消耗。
6）室外管線(xiàn)、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響。
7）智能化設施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。
施工階段
�。ㄒ唬﹨⑴c人員
前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。
�。ǘ┲饕P(guān)注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標工作介入。
1）供方門(mén)、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價(jià)。
2）公共設施設備質(zhì)量標準及后期維修保養成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質(zhì)量控制。
2）隱蔽工程檢查驗收記錄。
3）設計變更記錄的收集。
4）設施、設備的安裝調試及操作培訓。
5）成品保護。
6）綜合體和小區體育設施、兒童游樂(lè )設施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監控-消防-物業(yè)-通信-布線(xiàn)-樓宇自控的證書(shū)可在全國鑒定考試網(wǎng)查詢(xún)全國通用無(wú)需年檢★外來(lái)工作者可直接申請當地的人才引進(jìn)。
物業(yè)的管理方案9
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區社區物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區社區物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區管理和服務(wù)的滿(mǎn)意度。
二、服務(wù)范圍
社區物業(yè)服務(wù)要以社區公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬┕仓刃蚬芾�。加強對轄區內的流動(dòng)攤擔、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規范管理。
�。ǘ┕箔h(huán)境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪�。協(xié)助管理轄區內公共秩序的同時(shí)，搞好轄區內的治安巡查。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補栽補種等綠化養護工作。
�。┢渌�。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務(wù)項目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，通過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng )新社區物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。
�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區在推進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)工作中的主導作用，根據各個(gè)社區的實(shí)際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內的社區物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區建設與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調發(fā)展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過(guò)推行社區物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴大社區就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區環(huán)境的滿(mǎn)意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區納入社區物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區（小區）是:觀(guān)沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀(guān)沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。
五、工作思路
在推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。
�。ㄒ唬┫日魏蠊芾�。按照“整治在先，管理長(cháng)效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專(zhuān)項整治，再通過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長(cháng)效管理。
�。ǘ┫刃麄骱髮�(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對社區物業(yè)化的了解，取得居民對社區實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊�(wù)后收費。根據社區居民中失地農民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉。
六、組織領(lǐng)導
成立全區社區物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導小組。
組長(cháng):
副組長(cháng):
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發(fā)改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環(huán)衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(cháng)的社區物業(yè)化服務(wù)的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會(huì )職能分離的歷史遺留問(wèn)題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發(fā)改局：負責指導確定社區物業(yè)服務(wù)收費標準；
區財政局：負責社區物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監督考核工作；
區民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區住房城鄉建設局：負責行業(yè)指導工作；
區工商分局：負責對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
區市政、園林和環(huán)衛公司：在社區專(zhuān)業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實(shí)施社區物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段
1、2月份對全區未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區（小區）名單。
2、3月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調會(huì )，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、3月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì )。
�。ǘ⿲�(shí)施階段
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區，由街道統一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎。
2、5月上旬組織參觀(guān)，學(xué)習其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段
1、將開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績(jì)效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關(guān)社區進(jìn)行交流講評。
3、8月份由區城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗收，將以社區（小區）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著(zhù)提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據，社區物業(yè)服務(wù)模式是否可持續、社區居民群眾是否滿(mǎn)意為標準，對社區居民上門(mén)問(wèn)卷調查，滿(mǎn)意度未到達85%以上的'社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績(jì)效考核分值。
九、工作要求
�。ㄒ唬└叨戎匾�，充分認清推行社區物業(yè)化服務(wù)的重要好處
推行社區物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿(mǎn)意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創(chuàng )業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進(jìn)社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì )，專(zhuān)題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開(kāi)展好社區物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會(huì )治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設人民滿(mǎn)意城市的基本要求。
�。ǘ┏浞譁蕚�，為全面實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，把此項工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細化工作職責，要把職責落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
�。ㄈ┤χС�，為順利實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)帶給保障
一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項工作，確定專(zhuān)責。二是經(jīng)費要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區（小區）明確經(jīng)費10萬(wàn)元，區和街道各安排5萬(wàn)元。區和街道先期各拿2萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費，保證社區物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動(dòng)員廣大社區居民用心參與社區物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業(yè)管理主要經(jīng)費來(lái)源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)的管理方案10
一、物業(yè)管理公司人力資源管理的重要性
物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結構是一種勞動(dòng)密集型結構,我們將人力資源結構劃分為二大類(lèi),一是職員;二是員工。職員一類(lèi),即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類(lèi),則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會(huì )所服務(wù)員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水，都明文規定好，才能從根本上適應和促進(jìn)企業(yè)的文化的發(fā)展；提高公司的經(jīng)濟效益。
二、物業(yè)管理公司的人力需求
結合物業(yè)管理自身特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結構主要有以下幾個(gè)方面:
1、總經(jīng)理：一人是決策型人才招聘。要求：知識廣博,眼界開(kāi)闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過(guò)人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。年薪元
2、總經(jīng)理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見(jiàn),思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。年薪元
3、綜合型。知識面廣,綜合能力強,能將先進(jìn)管理經(jīng)驗和管理方法為我所用,能較迅速而準確地分析、概括、總結和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應具備較多的此類(lèi)型人才。
4、辦公室主任一人是協(xié)調型招聘人才。要求：活動(dòng)能力強,人際關(guān)系好,善于組織協(xié)調,具有較豐富的心理學(xué)知識。對內能協(xié)調各部門(mén)關(guān)系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,
5、人力資源部長(cháng)一人是監督型招聘人才。要求：秉公從業(yè),辦事公道,鐵面無(wú)私,管理嚴格,通曉法律,善于采取對策,依法維護經(jīng)營(yíng)權益。辦公室工作。
7、食堂主管一人；維修主管一人是執行型招聘。要求：辦事認真可靠,落實(shí)迅速準確。
三、物業(yè)公司人力資源管理方案
1、建立責任目標。也就是制定各崗位的責任及要求。食堂目標責任書(shū)水電維修目標責任書(shū)其中明確工作的指標
2、招聘與錄用:嚴格控制人員招聘把關(guān)。
1視力
2身高
3身體健康狀況
4身份
5執業(yè)證書(shū)
3、錄用。經(jīng)調查合格的可以辦理手續，填寫(xiě)正式表格，存檔
4、試用。一般使用一個(gè)月，合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個(gè)月提交書(shū)面申請，說(shuō)明離崗的理由。經(jīng)審核批準后，填寫(xiě)辭職書(shū)。
4、培訓與開(kāi)發(fā):制定職員培訓、學(xué)習工作的具體目標與措施。
1定期對在職職工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，提高技能，培養公司自己的人才
2定期對在崗職工進(jìn)行崗位技能測定并考核
5、考核與發(fā)展:。落實(shí)職員晉升考核、績(jì)效考核的具體目標和保障措施。
6、人事管理:主要對人員數量、人員異動(dòng)狀況進(jìn)行統計分析,人力資源狀況、人才梯隊分析,建立職員檔案庫等工作。
7、不斷的策劃公司的.人力需求和崗位需求。
8、定期統計人員的流失率和原因
定期對人員異動(dòng)狀況進(jìn)行統計分析,掌握相關(guān)的數據,對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為,一份行之有效的企業(yè)內部人力資源管理方案,必須建立在對企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎上。而對于企業(yè)人員異動(dòng)狀況的掌握,對整個(gè)方案的構思以及解決措施的提出,便是有了充分的數據說(shuō)明,從而增強方案的可行性。
7、搞好企業(yè)文化建設:，促進(jìn)溝通、改善工作氛圍、建立學(xué)習型組織
四、組織學(xué)習的方案
組織學(xué)習方案的制定。首先是學(xué)習層次的確定。物業(yè)管理企業(yè)可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線(xiàn)員工幾個(gè)層次。其次是學(xué)習內容的確定,可以由需求確定結果得到。再次是學(xué)習方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態(tài)度轉變應采用計劃性指導,而視頻法則適用于問(wèn)題解決技能的培養等。最后,應合理安排學(xué)習活動(dòng)的環(huán)境因素,如時(shí)間、地點(diǎn)等。
物業(yè)的管理方案11
一、崗位競聘目的
為了提高物管中心的工作效率，加強物管中心人才的競爭機制，結合物管中心的實(shí)際情況及工作人員自身特點(diǎn)，物管中心將開(kāi)始新一輪的人員崗位競聘工作。目的是為企業(yè)降低成本，減輕企業(yè)負擔，同時(shí)達到“人盡其才，物盡其用”的效果，尤其是通過(guò)崗位競聘不但為物管中心的市場(chǎng)化運作提供了良好實(shí)踐機
會(huì )，同時(shí)也為物管中心的平穩轉制打下良好的基礎。
二、物管中心部門(mén)設置
本著(zhù)科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，為避免機構臃腫給管理帶來(lái)的不便，根據物管中心后勤服務(wù)項目的范圍及針對的服務(wù)對象和對外經(jīng)營(yíng)的情況，現將物管中心機構設置為三部一室，即辦公室、工程部、綜合部、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部和旅行社。
三、部門(mén)管轄范圍
1.辦公室
管理范圍：公文處理、人事管理、安全保衛及園區交通管理、駕駛員管理、分部各部門(mén)的協(xié)調工作。
2.工程部
管理范圍：分部辦公樓的工程維修工作、分部家屬區的工程維修工作及綠化管養、維護工作、新迎小區和云津市場(chǎng)住宅區的工程維修工作、分部住宅區域衛生工作。
3.綜合部
管理范圍：分部辦公樓衛生、收發(fā)及會(huì )議室管理工作、分部中餐管理工作、物管中心財務(wù)管理工作、醫務(wù)室管理工作。
4.經(jīng)營(yíng)發(fā)展部
管理范圍：鋪面出租、招待所管理、文化用品經(jīng)營(yíng)部管理、其它經(jīng)營(yíng)項目。
5.旅行社
管理范圍：旅行社日常管理及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
四、各部門(mén)人員編制 共計13名
1、辦公室：主管1名、駕駛員1名、保安管理員兼駕駛員1名
2、綜合部：主管1名、會(huì )計1名、出納1名、醫務(wù)室人員1名
3、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部：主管1名、招待所人員1名、文化用品經(jīng)營(yíng)部人員1名
4、工程部：主管1名、工程人員1名
5、旅行社：主管1名
五、崗位競聘條件及范圍
1、符合應聘條件的`園部及分部工作人員。
2、競聘條件（參與競聘人員年齡均要求在45歲以下，不含45歲）
�。ㄒ唬┺k公室：
�。�1）辦公室主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有較長(cháng)時(shí)間的辦公室工作經(jīng)歷，溝通、協(xié)調能力強，具有較強的文字功底和公文處理能力。
�。�2）駕駛員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有駕駛b照，具有5年以上駕齡，熟悉汽車(chē)維修和護理，吃苦耐勞，能適應經(jīng)常出差。
�。�3）保安管理員兼駕駛員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有5年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗，熟悉保衛安全業(yè)務(wù)，熟悉內保及安全消防業(yè)務(wù)，溝通、協(xié)調能力強，工作責任心強。
�。ǘ┚C合部
�。�1）主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，溝通、協(xié)調能力強，具有一定的財務(wù)知識及管理能力，熟悉一定的醫務(wù)知識，持有會(huì )計資格證，工作責任心強。
�。�2）會(huì )計：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有 5年以上的從業(yè)經(jīng)驗，持有會(huì )計資格證，動(dòng)手能力強。業(yè)務(wù)突出者，條件可適當放寬。
�。�3）出納：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證書(shū)，從業(yè)經(jīng)驗5年以上，實(shí)作能力強。業(yè)務(wù)突出者，條件可適當放寬。
�。�4）醫務(wù)室人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉一般的藥物知識及醫務(wù)知識，具有5年以上的工作經(jīng)驗，持有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證，工作責任心強，動(dòng)手能力強。
�。ㄈ┙�(jīng)營(yíng)發(fā)展部
�。�1）主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉對外經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，協(xié)調、溝通能力強，具有一定的人際關(guān)系網(wǎng)，能根據市場(chǎng)的變化調整經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)思路，進(jìn)行有效的項目管理和經(jīng)營(yíng)。業(yè)務(wù)能力強者，條件可適當放寬。
�。�2）招待所管理員：年齡45歲以下，身體健康，熟悉接待業(yè)務(wù)，具有一定的管理能力，溝通、協(xié)調能力強。
�。�3）文化經(jīng)營(yíng)部人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有一定的零售商品銷(xiāo)售能力及管理能力，溝通、協(xié)調能力強。
�。ㄋ模┕こ滩�
�。�1）主管：年齡45歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，身體健康，具有10年以上的工作經(jīng)驗，具有相關(guān)的從業(yè)資格證，工作責任心強，業(yè)務(wù)能力突出者，條件可適當放寬。
�。�2）工程管理人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有10年以上的工作經(jīng)驗，動(dòng)手能力強，工作責任心強。
�。ㄎ澹┞眯猩缰鞴埽耗挲g45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉旅行社業(yè)務(wù)，具有較強的管理能力，熟悉旅游行業(yè)的有關(guān)規定，具有相關(guān)的從業(yè)資格證。溝通、協(xié)調能力強，工作責任心強。
以上欲參與競聘的人員在了解競聘崗位要求、細則后，請于三日內按擬競聘崗位寫(xiě)出擬職計劃書(shū)，通過(guò)物業(yè)中心評議后確定崗位。
物業(yè)的管理方案12
一、物業(yè)管理服務(wù)范圍
1、大樓的防盜、防火、防事故等日常安全保衛工作,24小時(shí)保安值班。
2、公共設施、設備的正常運行、養護和管理。包括:發(fā)電機組、給排水泵、高低配電、給排水管道、照明、疏散指示燈、消防控制系統、監控系統、電梯、門(mén)窗等(除電腦聯(lián)網(wǎng)、電話(huà)系統外的全部設備)。
3、綠地、花木等的養護與管理。
4、環(huán)境衛生。除工作人員辦公室、資料室、倉庫、電腦房以外所有場(chǎng)所的衛生清潔,垃圾收集和清運、定期消毒、滅鼠、水池清洗,化糞池清理。
5、大樓的來(lái)人來(lái)訪(fǎng)登記、車(chē)輛停放管理、交通秩序管理。
6、負責門(mén)崗管理及報刊、雜志、信件的收發(fā)。
二、人員配備要求
人員配備須按我方制定的人數、學(xué)歷、崗位證、專(zhuān)業(yè)上崗證(各管理部門(mén)均要求要有上崗證)、職稱(chēng)、年齡要求具備。具體如下:
1、管理處主任1人，中專(zhuān)以上，50周以下；
2、設備及配套設施運行及維護人員1人，高中以上，50周歲以下，需具備水、電工證；
3、保安9人，初中及以上，55周歲以下，符合上海市保安管理規定的要求；
4、保潔及綠化2人，45周歲以下，經(jīng)過(guò)培訓；
三、工作流程與質(zhì)量要求
(一)大樓清潔服務(wù)
�、偌殑t及要求
1.清理大樓內的所有垃圾，2次/天；
2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；
3.清潔所有大堂墻壁、宣傳欄，不少于1次/周；
4.清潔所有花盆及植物，不少于1次/周；
5.清潔所有出口大門(mén)，不少于1次/周；
6.清潔所有扶手、欄桿，不少于1次/周；
7.清潔所有通風(fēng)窗口及玻璃表面，1次/月；
8.清掃天花板塵埃、蜘蛛網(wǎng)1次/季；
男女衛生間
1.抹凈所有門(mén)，1次/周；
2.抹、沖及洗凈所有洗手間設備，1次/天；
3.抹凈所有洗手間內鏡面、玻璃、門(mén)窗等，1次/天
4.抹凈地臺表面，1次/天；
5.及時(shí)清理天花板及照明設備表面灰塵，1次/季；
6.清理衛生桶臟物，1次/天；
人行樓梯清潔
1.打掃及拖抹所有樓梯，1次/天；
2.擦扶手及欄桿，1次/周；
3.擦洗防火門(mén)、消防栓、消防器等表面灰塵,擦洗玻璃窗，1次/月；
4.清掃天花板，1次/季；
大堂
1.打掃及洗刷大堂入口地臺及梯級，1次/天；
2.打掃辦稅大廳、擦洗臺面、柜臺外的桌椅、地面，1次/天；
3.打掃入口大堂內及所有玻璃門(mén)窗及裝備，1次/月；
4.掃天花板塵埃，1次/季；
電梯
1.及時(shí)清理電梯轎廂地面垃圾、沙粒等,擦洗電梯內踩墊，1次/天；
2.抹凈及清擦電梯門(mén)表面、電梯轎廂內壁、門(mén)及指示板，1次/周；
公共場(chǎng)所
1.清掃停車(chē)場(chǎng)(含地下停車(chē)場(chǎng))、道路地面、散水坡、綠地水泥地面等，1次/天；
2.清掃大門(mén)外兩側綠化地和停車(chē)場(chǎng)，1次/周；
�、跇藴�:
1．地面路:地面路面無(wú)垃圾雜物、無(wú)泥沙、無(wú)積水;綠化地無(wú)雜物;車(chē)庫無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)臟物;水溝無(wú)垃圾、積土；
2．樓梯:無(wú)雜物、塵土,干凈明亮;入樓大門(mén)以及墻面干凈無(wú)塵;電梯轎廂無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)臭味.；
3．室內:地面干凈明亮,無(wú)雜物、塵土;衛生間無(wú)臭味,用具無(wú)污跡；
4．垃圾清理:100%日產(chǎn)日清；
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1．管理處主任每天巡視檢查,并對每個(gè)保潔員的工作做出評價(jià),不合格的要返工。保潔員實(shí)行包干責任制。
2．衛生保潔工作每日講評,每周小評,每月評比,年底總評。
(二)綠化工作
綠化根據實(shí)際情況進(jìn)行養護
1.施肥：春夏秋冬四季各一遍均分,無(wú)重無(wú)漏；
2.澆水：根據季節、天氣和花卉品種確定，均勻適量,不損花木；
3.修剪：根據草木生長(cháng)情況及時(shí)修剪整齊美觀(guān)；
4.除雜草：每月一遍基本無(wú)雜草；
5.補缺：花草樹(shù)木的死株、缺損要及時(shí)補植，完整無(wú)缺,綠化好；
6.除蟲(chóng)：發(fā)生病蟲(chóng)害及時(shí)噴藥直至消滅，用藥正確、衛生安全,不污染環(huán)境,花木生長(cháng)良好；
7.保潔：每天8小時(shí)制
(三)設備部工作流程與質(zhì)量標準
1．供水設施：日常保養、安全操作,運行情況正常,自動(dòng)控制良好,出現故障立即排除。按制度保養,定期檢修。電氣自動(dòng)控制齊全,管道無(wú)滴漏,運轉無(wú)異常聲響。有檢查記錄,維修保養記錄。
2．供電設施：日常檢查,運行正常,記錄運行情況。一旦停電,立即切換備用電源按制度保養,定期檢修。每月對各辦公室的用電設施巡查一次,并由單位簽名確認。各連接處無(wú)冒火花、發(fā)熱等異�，F象,指示燈、信號燈齊全,計量?jì)x表正確。有檢查記錄,維修保養記錄。
3．消防設施：日常檢查消控中心,保證設備性能處于守好狀態(tài)。定期巡視檢查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齊全。
4．公共照明燈：每天檢查一遍,即壞即修,設備性能處于完好狀態(tài)。燈泡正常,燈罩完好，巡視一天一遍掌握公用設備狀況,發(fā)現有損壞、隱患,及時(shí)處理,并做好記錄。
(四)保安工作的服務(wù)要求服務(wù)規范
1、按規定著(zhù)裝,佩戴整齊。
2、精神飽滿(mǎn),姿態(tài)良好。
3、言行規范、文明大方。
4、微笑、主動(dòng)、熱情、耐心、周到地服務(wù)。
5、說(shuō)話(huà)和氣,禮貌待人。
(五)消防監控崗位工作規范
1、消防監控,設施完善,各種消防設備、器材齊全,并保證所有設施完好率達到98%以上,并使之常年處于良好狀態(tài)。
2、對可能危及人身安全的地方有標識和切實(shí)有力的防范措施。
3、保持暢通無(wú)阻的緊急疏散通道,相關(guān)的指示照明燈配備保持齊全,功能完好。
4、若遇火警應配合保安人員做好報警、組織疏散等事宜。
(六)門(mén)崗工作規范
1、上崗3個(gè)月內,須熟悉本責任區的`基本情況,包括姓名人員狀況,相貌特征,常規出入大樓時(shí)間等。
2、當發(fā)現雙手提(拿)著(zhù)重物的業(yè)主進(jìn)出大門(mén)有困難時(shí),應主動(dòng)提供幫助。
3、謝絕推銷(xiāo)或其他閑雜人員進(jìn)入。
4、若遇上級領(lǐng)導或前來(lái)指導、參觀(guān)的社會(huì )各界人士來(lái)大樓,應立即起立敬禮。
5、引導車(chē)輛安全有序停放。
(七)巡邏崗工作規程
1、巡邏次數:單位下班后及節假日每2小時(shí)至少對整個(gè)轄區巡查一遍。
2、巡查要求:
(1)、巡邏時(shí)保安要多看、多聽(tīng)、多嗅,以確保完成巡視工作任務(wù)。
(2)、按要求做好巡邏記錄,及時(shí)將有關(guān)情況反映給相關(guān)部門(mén)人員。
3、巡邏內容:
(1)、檢查治安、防火、防盜、水浸等情況,發(fā)現問(wèn)題,立即處理,并通知管理處。
(2)、檢查消防設備、設施是否完好。
(3)、巡視大樓外墻,玻璃等設施是否完好,有損壞做記錄,并上報主管或管理處領(lǐng)導。
(4)、大樓轄區內巡查,發(fā)現有可疑人員,前往盤(pán)問(wèn),檢查證件,必要時(shí)檢查其所帶物品;如屬三無(wú)人員,應驅趕出管理轄區。
(八)郵件發(fā)放
1、郵局投遞到大樓的報刊、雜志等郵件由值班巡邏保安統一分發(fā)。
2、快件、特快專(zhuān)遞、郵件通知單等,需要給郵局辦理簽收的郵件,應認真做好《郵件收發(fā)登記》和及時(shí)送到用戶(hù)手中,并讓用戶(hù)填好簽收表。
3、避免發(fā)生郵件壓件現象,不允許有死信,不允許私自撕拆用戶(hù)信件、私揭郵票。
物業(yè)的管理方案13
一：園區簡(jiǎn)介
金沙縣工業(yè)園區位于金沙縣經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區范圍內，園區內擁有綜合辦公樓、廠(chǎng)房、宿舍、食堂等現代化工業(yè)園區；工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，現代服務(wù)業(yè)為依托，現代農業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)體系。
二：園區物業(yè)管理
針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結構，占地面積龐大的特點(diǎn)，我公司對園區的物業(yè)管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業(yè)管理團隊進(jìn)行物業(yè)管理，與相關(guān)單位及時(shí)發(fā)現和整改存在的問(wèn)題，減少物業(yè)今后運行管理帶來(lái)的影響，為后期物業(yè)管理打下基礎；提升園區的整體形象，更好的帶動(dòng)園區的招商引資。我公司經(jīng)觀(guān)摩園區后，為樹(shù)立好園區的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)及五大措施。 五個(gè)重點(diǎn)：
1：樹(shù)立工業(yè)園物業(yè)整體形象
通過(guò)環(huán)境形象，工業(yè)園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規范等專(zhuān)業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區開(kāi)放、高效、規范的整體形象。
2：確保因管理原因造成的治安消防事件
從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績(jì)效的關(guān)鍵.通過(guò)技防，人防，物防的有效結合，可以確保該園區因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
3：維護好園區的環(huán)境
工業(yè)園區是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區的衛生涉及到道路，廠(chǎng)房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時(shí)園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無(wú)死苗，無(wú)雜物，輔助性的展現項目的良好形象
4：設施及設備的管理
園區的設施設備在管理中，重點(diǎn)是強調專(zhuān)業(yè)管理及維護，使其使用壽命增長(cháng)，從而達到保值增值的目的。
5：樹(shù)立公司自身良好形象
我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹(shù)立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象。、
五大措施：
1：根據園區情況，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動(dòng)崗與固定崗相結合，全面防范與重點(diǎn)防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等。.
2：精心養護園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設和環(huán)保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設置環(huán)境管理部(保潔，綠化)，養護園區內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業(yè)園區環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.加強和引導環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區的人員都自覺(jué)愛(ài)護區內環(huán)境。
3：保證車(chē)輛有序停放.為防止車(chē)輛亂停放現象，我們將對使用人進(jìn)行引導培訓與現場(chǎng)溫馨管理，提示相結合，達到整齊，規范停車(chē)和秩序井然的目的4：實(shí)行大圍整體管理與小圍局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時(shí)每塊區域設管理員負責各自具體業(yè)務(wù)。
5：我們在管理服務(wù)中將24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機制，確保該園區因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
三：物業(yè)管理人員部門(mén)和具體管理實(shí)施方案
管理人員的工作職責及具體管理內容 物管經(jīng)理：
1.負責物業(yè)服務(wù)中心的全面工作。
2.根據物業(yè)管理委托合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規、政策，組織員工向物業(yè)區域提供公共秩序、保潔、綠化養護、房屋及設備設施運行維護保養等服務(wù)。
3.擬定年度工作（含財務(wù)預算）計劃，執行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業(yè)區域的經(jīng)營(yíng)管理狀況負責。
4.負責制定健全所屬部門(mén)的各類(lèi)規章制度和防范措施，指導物業(yè)服務(wù)中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。
5.對物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類(lèi)安全事故和隱患要認真核實(shí)、區分責任，提出處理建議。
6.指導檢查物業(yè)服務(wù)中心的清潔衛生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。
7.負責與當地政府相關(guān)部門(mén)、社區居委會(huì )、保持溝通，確保與其有良好的公共關(guān)系；
8.每周組織一次工作例會(huì )，每月組織一次全體員工大會(huì )，通過(guò)會(huì )議貫徹公司的經(jīng)營(yíng)思想和質(zhì)量方針，落實(shí)各項工作，及時(shí)協(xié)調各部門(mén)的工作關(guān)系，對員工進(jìn)行培訓和教育，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進(jìn)行一次巡視，以便全面檢查服務(wù)工作質(zhì)量情況；對物業(yè)服務(wù)中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業(yè)務(wù)培訓指導和績(jì)效考核。
環(huán)境主管：
1.執行公司規章制度工作程序，保質(zhì)保量，按時(shí)完成工作任務(wù)。
2.負責本部門(mén)公司質(zhì)量制度的貫徹和落實(shí)。
3.落實(shí)各項清潔衛生，綠化工作，確保內外、公共區域的環(huán)境衛生。
4.負責保潔用品的領(lǐng)用、發(fā)放及采購計劃的`編制。
5.負責對部門(mén)員工業(yè)務(wù)知識培訓和工作考核。
6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時(shí)計劃落實(shí)負責。
7.負責協(xié)調與衛生、城管、綠化等管理部門(mén)的聯(lián)系。
8.負責做好衛生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。
9.負責落實(shí)投訴處理事項和各項有償、無(wú)償便民服務(wù)事宜。
10.完成管理處安排的其它任務(wù)。
安保主管
1負責制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預算報告。
2.負責維持秩序,預防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門(mén)偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。
3.妥善處理有關(guān)安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境,
4.開(kāi)展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設施,增強全員的安全意識和法制觀(guān)念。
5.主動(dòng)督促檢查各重點(diǎn)部位的工作;協(xié)調各崗位工作確保重點(diǎn)部位的安全。
6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實(shí)。確保夜間財產(chǎn)、人身安全。
7.負責完善、制定晝間、夜間各類(lèi)鑰匙的管理規定,定期檢查執行情況,發(fā)現問(wèn)題,及時(shí)糾正和報告。
8.負責制定保安監控的管理規定和操作程序,確保監控范圍內的防火、防盜安全。
9.適時(shí)完善、健全安全應急措施,并負責督促屬下嚴格執行和演練落實(shí)。
10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設備、設施完好,以備查考。
11.及時(shí)督促檢查各部門(mén)對"誰(shuí)主管,誰(shuí)負責"責任制的執行情況,并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門(mén),辦好自己的事,確保安全工作落實(shí)。
12.組織好本部門(mén)的分工協(xié)作,每日召開(kāi)部門(mén)當值保安干部、領(lǐng)班例會(huì )。
13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14.做好本部門(mén)員工的思想工作,關(guān)心員工生活,提高業(yè)務(wù)水平。
16.完成上級交辦的其他任務(wù)
物業(yè)各部門(mén)人員及崗位工作職責
環(huán)境部：（保潔區域不包括廠(chǎng)房、宿舍、食堂）
綠化人員3人
嚴格按照相關(guān)規范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲(chóng)計劃，以無(wú)枯死、無(wú)黃葉、無(wú)病蟲(chóng)害為指導思想，確保園區綠化的觀(guān)賞性。
保潔人員12人（分三個(gè)崗位：園區內4人、園區外2人、辦公樓6人）：
每日清掃區域內垃圾并維護好區域內衛生，垃圾統一收集在垃圾堆放點(diǎn)，公共設施每日擦拭保持整潔，辦公樓內地板隨時(shí)保持光亮，干凈。
安保部
安保人員21人（分3個(gè)崗位：值守門(mén)衛6人、停車(chē)場(chǎng)6人、巡邏9人，三班倒制。安保區域不包括廠(chǎng)房、宿舍、食堂）：
在指定的崗位執勤，按規定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成上級交辦的治安保衛任務(wù)；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區的安全；對出入大門(mén)的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門(mén)需出門(mén)條，防止未經(jīng)允許的人員、車(chē)輛、物資進(jìn)出責任區，維護責任區內的人身財產(chǎn)安全；負責檢查進(jìn)出車(chē)輛有無(wú)攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤(pán)查可疑人員和物品。負責維護大門(mén)口的進(jìn)出秩序和本區域的社會(huì )秩序，禁止小商小販在門(mén)前及大門(mén)兩側擺攤設點(diǎn)；隨時(shí)掌握出入大門(mén)的車(chē)輛及人員情況，發(fā)現可疑人員應及時(shí)查詢(xún)或報告，小商小販、無(wú)成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門(mén)處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；發(fā)生糾紛和一般性治安問(wèn)題時(shí)，應依法及時(shí)處理并報告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀(guān)群眾，恢復正常秩序；負責執勤區域內的公共設施安全，及時(shí)發(fā)現和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時(shí)報管理處查處。
巡邏崗負責巡邏范圍內各類(lèi)事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現解決或報告檢查中發(fā)現的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無(wú)故滯留在巡邏區內的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據指令做好查控工作，預防各類(lèi)案件的發(fā)生；仔細巡查易發(fā)生問(wèn)題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現漏水漏電，或聞到異味，或聽(tīng)到可疑聲響，或發(fā)現可疑人員及物品應立即做安全處理并及時(shí)報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規定填寫(xiě)巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。
保證車(chē)輛有序停放.防止車(chē)輛亂停放現象，對車(chē)輛人進(jìn)行引導與現場(chǎng)溫馨指示、提示相結合，達到整齊，規范停車(chē)和秩序井然。
維修部（2人，服務(wù)區域不包括廠(chǎng)房、宿舍、食堂）
負責園區物業(yè)和配套設施設備及場(chǎng)地的日常維修，保養，巡視，檢查等工作。
辦公室（2人，文員、會(huì )計）
做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底。管理辦公各種財產(chǎn),合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率等其他臨時(shí)工作.
物業(yè)的管理方案14
根據《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領(lǐng)市場(chǎng)，現擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng )優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會(huì )議服務(wù)、車(chē)庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強內部管理，率先樹(shù)立品牌形象。
每?jì)稍抡虚_(kāi)一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng )優(yōu)經(jīng)驗交流會(huì )，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗，互相學(xué)習，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
二、在學(xué)習借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門(mén)制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng )優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準后向服務(wù)對象公示，履行承諾，接受監督。
各個(gè)部門(mén)重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動(dòng)聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的衛生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長(cháng)提供了清潔衛生的良好條件。
三、各個(gè)部門(mén)緊密聯(lián)系實(shí)際，充分發(fā)動(dòng)群眾，調動(dòng)積極因素，開(kāi)動(dòng)腦筋，挖掘潛力，積極開(kāi)展技術(shù)創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新和管理創(chuàng )新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開(kāi)拓性、積極主動(dòng)的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強有力的物業(yè)支持。
同時(shí)，通過(guò)部門(mén)自身市場(chǎng)適應能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴大服務(wù)范疇，走向市場(chǎng)、走向新區。
四、加強政治業(yè)務(wù)學(xué)習，搞好職業(yè)培訓，開(kāi)展技能大賽。在自己的崗位上，練就過(guò)硬本領(lǐng)。
在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過(guò)培訓取得合格證的.基礎上，今年各部門(mén)按計劃開(kāi)展職業(yè)培訓，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
五、通過(guò)修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節（工作現場(chǎng)沒(méi)有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動(dòng)大家工作積極性、創(chuàng )造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時(shí)，根據工作業(yè)績(jì)，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標準要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內部質(zhì)量指標體系高于95%，顧客滿(mǎn)意度調查顧客滿(mǎn)意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀(guān)學(xué)習考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
物業(yè)的管理方案15
為全面提升全區物業(yè)管理水平，推進(jìn)社會(huì )管理創(chuàng )新，現就推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng )新工作制定如下實(shí)施辦法。
一、指導思想
以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，緊緊圍繞“創(chuàng )建人民滿(mǎn)意城市、建設平安和諧模范城市”的目標，建立健全物業(yè)管理效機制，強化維穩防控措施，提高應急處置能力，提升物業(yè)服務(wù)水平和居民幸福指數，構建具有特色的社會(huì )管理機制和運行模式，推動(dòng)區域經(jīng)濟社會(huì )又好又快、率先發(fā)展。
二、工作目標
�。ㄒ唬┲贫冉∪�，措施落實(shí)。依照“人防、物防、技防”三者相結合的原則，落實(shí)安全保衛機構，制定安全保衛制度，建立并完善安全防范措施。按照“工作標準化、管理制度化、服務(wù)規范化”的要求，認真履行職責，提高安全防范服務(wù)的效率和質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)平安和諧。
�。ǘ┉h(huán)境整潔，安全有序。確保物業(yè)管理區域內環(huán)境整潔，車(chē)輛停放有序，設備、設施運轉正常，房屋外觀(guān)完好；公共場(chǎng)所無(wú)亂堆亂放、亂扯亂種、違章搭建、違規裝修、違規飼養動(dòng)物等行為。
�。ㄈ┕芾硪幏�，服務(wù)周到。工作人員統一著(zhù)裝，掛牌服務(wù)，文明禮貌；公開(kāi)收費項目、收費標準、辦事制度；規范報修、保安、保潔、綠化等，確保服務(wù)及時(shí)到位。
�。ㄋ模┨幚砑皶r(shí)，業(yè)主滿(mǎn)意。物業(yè)服務(wù)要有高效的投訴、回訪(fǎng)處理機制，對業(yè)主的投訴能及時(shí)受理、及時(shí)處理、及時(shí)辦結、及時(shí)回復，提升居民幸福指數，群眾滿(mǎn)意率達85%以上。
三、組織機構
�。ㄒ唬┏闪^物業(yè)管理創(chuàng )新工作領(lǐng)導小組，具體成員名單如下：
組：
副組：
成員單位：區政府辦、區委宣傳部、環(huán)科園、區綜治辦、區維穩辦、區局、區文明辦、區發(fā)改局、區城鄉建設局、區民政局、區司法局、區財政局、區環(huán)保局、區商務(wù)和旅游局、區文體新局、區衛生局、區人口和計生局、區食藥監局、區城管局、區城管執法大隊、區安監局、區人防辦、區環(huán)衛局、區園林局、區市政局、區公安分局、區工商分局、區地稅局、區國土分局、區規劃分局、區質(zhì)監分局、區消防大隊、區現代服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室、各街道辦事處
領(lǐng)導小組下設辦公室，設在區城鄉建設局物業(yè)管理科，負責物業(yè)管理創(chuàng )新工作的具體組織實(shí)施和工作協(xié)調。
�。ǘ└鹘值酪獙闪⑽飿I(yè)管理創(chuàng )新工作領(lǐng)導小組及物業(yè)管理辦公室，與社會(huì )事務(wù)辦合署辦公。街道和社區均需明確分管領(lǐng)導及專(zhuān)（兼）干，負責物業(yè)管理創(chuàng )新工作的具體落實(shí)。
四、實(shí)施步驟
�。ㄒ唬┬麄靼l(fā)動(dòng)階段（xx年5月至8月）。制定推進(jìn)社會(huì )管理創(chuàng )新工作方案及相關(guān)配套文件，召開(kāi)相關(guān)街道、社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求意見(jiàn)會(huì )；成立組織領(lǐng)導機構，分解目標責任；召開(kāi)全區物業(yè)管理創(chuàng )新暨文明創(chuàng )建工作動(dòng)員會(huì )，統一思想，廣泛發(fā)動(dòng)，營(yíng)造良好的輿論氛圍。
�。ǘ┩茝V試點(diǎn)階段（xx年8月至20xx年12月）。將星級物業(yè)服務(wù)項目評選活動(dòng)在全區鋪開(kāi)，試行期一年半，按照“扶強扶優(yōu)，逐步推進(jìn)”的原則，將物業(yè)管理面積在5萬(wàn)㎡以上的住宅型物業(yè)服務(wù)項目和2萬(wàn)㎡以上的商務(wù)樓宇型物業(yè)服務(wù)項目納入參評范圍，年8月進(jìn)行申報，20xx年12月考評驗收。另推選一至兩個(gè)街道進(jìn)行維修基金管理工作試點(diǎn)，試點(diǎn)時(shí)間為一年，20xx年12月進(jìn)行試點(diǎn)工作考評驗收。
�。ㄈ╈柟掏七M(jìn)階段（20xx年1月）。召開(kāi)全區物業(yè)管理工作大會(huì )，對全區物業(yè)管理創(chuàng )新試點(diǎn)工作進(jìn)行總結和經(jīng)驗交流，對評選出的星級物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)管理創(chuàng )新工作先進(jìn)街道、物業(yè)管理創(chuàng )新試點(diǎn)工作先進(jìn)社區進(jìn)行表彰獎勵。在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，制定物業(yè)管理效機制，在全區范圍內全面鋪開(kāi)。
五、工作重點(diǎn)
�。ㄒ唬⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng )新與平安物業(yè)建設相結合。建立健全“平安物業(yè)”建設的效機制，探索物業(yè)管理矛盾糾紛及業(yè)主投訴部門(mén)聯(lián)動(dòng)調處機制，規范物業(yè)服務(wù)人防、技防、物防的管理，維護小區安全和業(yè)主正常生活秩序，建設平安物業(yè)，同時(shí)引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立高效的投訴、回訪(fǎng)處理機制，及時(shí)受理、辦理、辦結、回訪(fǎng)業(yè)主投訴，使群眾滿(mǎn)意率達85％以上，努力為人民群眾安居樂(lè )業(yè)營(yíng)造和諧穩定的社會(huì )環(huán)境。
�。ǘ⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng )新與文明城市創(chuàng )建相結合。物業(yè)管理覆蓋城市管理的方方面面，是城市管理的`窗口行業(yè)，關(guān)系民生改善、城市發(fā)展和社會(huì )和諧，努力增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)對文明城市創(chuàng )建的使命感和責任感，充分調動(dòng)其參與文明創(chuàng )建的積極性，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在創(chuàng )建活動(dòng)中充分履職，對推進(jìn)文明城區創(chuàng )建工作具有極其重要的作用。
�。ㄈ⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng )新與樓宇經(jīng)濟發(fā)展相結合。引導商務(wù)樓宇提高物業(yè)管理水平，為樓宇企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化、規范化、智能化的物業(yè)服務(wù)；落實(shí)產(chǎn)業(yè)扶植政策，積極引進(jìn)世界知名物業(yè)管理單位入駐我區并管理高檔樓宇，帶動(dòng)本土物業(yè)管理企業(yè)提質(zhì)；指導物業(yè)單位做好商務(wù)樓宇的企業(yè)招商工作，建立企業(yè)臺賬；建立物業(yè)管理單位與街道的信息反饋機制，確保樓宇企業(yè)不漏管，稅收不流失。
�。ㄋ模⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng )新與社區事務(wù)管理相結合。積極探索社區與物業(yè)公司的有效銜接。認真研究物業(yè)管理機構參與社區管理與服務(wù)的方式和途徑，以人員交叉任職，信息、服務(wù)、管理一體化及資源共享為手段，加強社區與物業(yè)公司服務(wù)、管理職能的融合，逐步建立社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的管理體系，實(shí)現社區管理與物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的有效提升，使轄區物業(yè)管理的運行趨于有序和高效，最終形成社區物業(yè)維護、治安防范、環(huán)境保護、文化提升等綜合一體的管理體制和運行機制。
六、工作要求
�。ㄒ唬┞鋵�(shí)承接查驗，夯實(shí)物管基礎。規范開(kāi)發(fā)項目物業(yè)共有部位、公用設施驗收標準及物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗流程，杜絕因物業(yè)共有部位、共有設施產(chǎn)生的遺留問(wèn)題，切實(shí)維護業(yè)益。
�。ǘ⿲�(shí)行精細管理，提升物管水平。統一印制并下發(fā)《市區物業(yè)精細化管理資料匯編》，規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)內部管理，通過(guò)制度規范化、服務(wù)精細化，逐步提升我區物業(yè)管理服務(wù)水平，使之達到“五心服務(wù)”（服務(wù)貼心、安全放心、維修省心、環(huán)境舒心、和諧同心）目標。
�。ㄈ┮幏稑I(yè)主自治，引導理性維權。充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )在社區管理和物業(yè)服務(wù)中的積極作用，通過(guò)培訓和宣傳等手段引導業(yè)主合理維權、理性消費，培養業(yè)主委員會(huì )自我管理、自我約束、自我決策的能力，同時(shí)暢通業(yè)主訴求渠道，健全物業(yè)管理糾紛調解機制，促進(jìn)社會(huì )大局穩定。
�。ㄋ模┩菩行羌壴u選，樹(shù)立行業(yè)品牌。以侯家塘街道試點(diǎn)經(jīng)驗為基礎，在全區物業(yè)服務(wù)企業(yè)中全面推行星級物業(yè)服務(wù)項目評選活動(dòng)，以驗收考評為抓手，將物業(yè)企業(yè)的服務(wù)管理行為納入規范化管理軌道，并將星級評選與資質(zhì)升級和獎優(yōu)評先相掛鉤，從而引導物業(yè)行業(yè)由原來(lái)的“做好”提升到“做精”，由“保運轉”提升到“樹(shù)品牌”。
�。ㄎ澹┨剿鹘徊嫒温�，促進(jìn)和諧共處。結合社區換屆選舉,將物業(yè)管理機構中的優(yōu)秀管理人員，通過(guò)合法程序兼任社區黨組織、社區居委會(huì )職務(wù)，在社區服務(wù)中心設置物業(yè)服務(wù)專(zhuān)（兼）干，積極探索社區黨組織、社區居委會(huì )、社區服務(wù)中心、物業(yè)管理四位一體的管理模式，打造四位一體樣板社區。
�。┙⒙�(lián)動(dòng)機制，實(shí)現齊抓共管。區政府成立物業(yè)管理矛盾糾紛及業(yè)主投訴調處工作領(lǐng)導小組，各街道成立相應機構。建立矛盾糾紛部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度和分片分線(xiàn)包干調處機制，整合社會(huì )各方力量共同參與，建立物業(yè)管理矛盾糾紛及業(yè)主投訴“大調處”聯(lián)動(dòng)工作機制，做到事前預防，事中化解，事后鞏固，確保矛盾不激化，影響不擴大，問(wèn)題不上交，有效預防和化解各類(lèi)矛盾糾紛，維護社會(huì )穩定。
�。ㄆ撸┐蚱普咂款i，解決維修難題。以市住建委維修基金授權管理試點(diǎn)為契機，積極探索維修基金合理使用、快速審批新途徑、新辦法，進(jìn)一步優(yōu)化應急維修基金使用程序，通過(guò)建立公共帳戶(hù)、授權委托維修等資金使用模式，打破維修資金“雙三分之二簽名難”的政策瓶頸。
�。ò耍⿵娀袌�(chǎng)監管，建立淘汰機制。完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)招標制度，強化新建開(kāi)發(fā)小區設計、施工階段的物業(yè)企業(yè)前期介入。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )監督，根據《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)規定》（住建發(fā)〔〕74號），區城鄉建設局可授權委托各街道對所轄范圍內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監督檢查，其監督意見(jiàn)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核和誠信檔案建立的依據。
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