小區調研報告

　　在日常生活和工作中，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(cháng)。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，下面是小編為大家整理的小區調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

小區調研報告1

　　摘要：

　　隨著(zhù)現代城市的發(fā)展，人類(lèi)居住的形態(tài)表現也是城市生活中極為重要的一個(gè)方面。居住區規劃必須滿(mǎn)足居民最基本的居住活動(dòng)，它影響著(zhù)居民的生活質(zhì)量、城市的環(huán)境質(zhì)量、還在很大的程度上反映了這一時(shí)期社會(huì )政治、經(jīng)濟、文化和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平。城市居民小區是城市的重要組成部分，城市居民小區規劃、建設和管理水平的高低，直接反映出城市發(fā)展狀況和城市品位。本次調研通過(guò)對武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”小區進(jìn)行調研，發(fā)現了這些小區規劃中的優(yōu)秀和特別之處，并將這些優(yōu)點(diǎn)加以借鑒和整合，應用到我的學(xué)習中，對以后學(xué)習小區規劃設計積累大量資料。

　　為了能更簡(jiǎn)潔、清晰的認識居住區，對其規劃設計，環(huán)境條件有一個(gè)更直觀(guān)的認識，下面用了分步驟進(jìn)行闡述。

　�。ㄒ唬┱{研背景：

　　調研時(shí)間：20xx年3月18日

　　調研對象：武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”居住小區調研目的：

　　1、希望通過(guò)本次調研，初步了解居住小區的大致規劃、布局、設施、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產(chǎn)的相關(guān)知識。

　　2、通過(guò)對武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”居住區環(huán)境調研，掌握進(jìn)行社會(huì )調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。 3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，并熟悉城市居住區規劃設計等相關(guān)規范。

　　調研方法：網(wǎng)絡(luò )查詢(xún)，實(shí)地調研，拍照，走訪(fǎng)體驗，統計等。

　�。ǘ�）調研過(guò)程分析：

　　理論調研：通過(guò)多種方式和手段，進(jìn)行文獻檢索、資料收集和整理，旨在了解我國住房制度和當代居住小區規劃設計、建設、發(fā)展的理論與實(shí)踐問(wèn)題，了解存在的主要問(wèn)題和發(fā)展趨勢，了解相關(guān)的政策、法律與法規、規范等內容。主要對《武漢市城市規劃管理技術(shù)規定》及《城市居住區規劃設計規范》進(jìn)行了深入研究。

　　實(shí)地調研：此次調研過(guò)程中，我們對武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”居住區進(jìn)行實(shí)地調研，旨在為我們的設計提供多方面的參考。

　　第一部分：“銀湖翡翠”居住小區調研

　　調研內容

　�。�1）小區概況：銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場(chǎng)，東接武漢唯一的國際賽馬場(chǎng)東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設，占地30萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)總面積53萬(wàn)平方米，項目分三期開(kāi)發(fā)，一期11棟小高層已售罄，二期瞰湖軒組團83—167㎡首批房源已于10月25日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

　　基本信息

　　物業(yè)類(lèi)別：高層住宅建筑類(lèi)別：小高層、高層

　　裝修情況：套內裝修（毛坯、雙層中空玻璃）項目地址：東西湖區金山大道88號占地面積：17465㎡建筑面積：47705㎡綠化率：60%容積率：1.78

　　車(chē)位：公寓約1：1；別墅：兩個(gè)車(chē)位開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20xx年10月25日，交房時(shí)間：20xx年12月31日

　　戶(hù)型面積范圍：

　　83—167平米

　　開(kāi)發(fā)商：武漢新恒基置業(yè)有限公司實(shí)地位置及交通總戶(hù)數：3000

　�。�2）、小區周邊的各類(lèi)服務(wù)設施和交通：

　　小區周邊的服務(wù)設施小區前的交通

　　小區內部配套：社區商業(yè)街

　　大學(xué)：武漢輕工大學(xué)（原武漢工業(yè)學(xué)院）

　　中小學(xué)：睿升中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、小區內高級中學(xué)幼兒園：深圳波托菲諾幼兒園銀行：各大銀行醫院：社區醫院

　　其他：金銀湖高爾夫國際球場(chǎng)、東方馬場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、臺球、乒乓球室、健身房

　　交通：公交207路、713路、47路、603路至銀湖翡翠站下車(chē)即到。吳家山巴

　　士。距離地鐵7號線(xiàn)東方馬城站300米。

　　綜上可知小區學(xué)術(shù)氣息濃厚，人文環(huán)境較好，小區臨近銀湖自然環(huán)境上很有優(yōu)勢。此外，小區周邊的銀行、學(xué)校、酒店、醫院等設備齊全，小區內部有兒童娛樂(lè )設施，生活便利店，小型商業(yè)街等等，為居住的居民帶來(lái)生活上的便利。

　�。�3）、小區的停車(chē)問(wèn)題

　　在小區內還有大量的停車(chē)點(diǎn)，有地上地下停車(chē)庫；采用停車(chē)位公寓約1：1車(chē)位配比，別墅區則1：2配比；地下車(chē)庫出入口設置在小區大門(mén)里側，直接社區行車(chē)道，做到了人車(chē)分流。

　　地下停車(chē)庫入口地面停車(chē)位

　　別墅區單獨設置門(mén)衛進(jìn)出入

　�。�4）、交通組織：小區采用理性有序的交通組織系統——一人車(chē)平面分離，將車(chē)行組織在外圍。

　　車(chē)行系統由街區環(huán)路和支路以及各車(chē)行入口、路邊停車(chē)坪、地下車(chē)庫組成。路寬6 m，瀝青路面。

　　小區內的交通狀況

　　該圖為小區的總平面圖，由圖可知小區外圍形成整體的機動(dòng)車(chē)道，可減少機動(dòng)車(chē)進(jìn)入小區內，形成人車(chē)分流，從而更好的為小區內的居住人員提供安全舒適的環(huán)境，減少交通事故的發(fā)生。

　　小區的總平面圖

　�。�5）、小區景觀(guān)及建筑設計

　　小區的景觀(guān)充分展示自然環(huán)境大于建筑面積景觀(guān)優(yōu)勢，是小區景觀(guān)設計的亮點(diǎn)，實(shí)現綠化面積率達到60%。

　　雖然小區內有很多綠化部分，但是長(cháng)期沒(méi)有經(jīng)過(guò)清理，許多景觀(guān)處都造成了污染。

　　別墅高層住宅

　　別墅區

　　建筑設計：在建筑設計上，小區以陽(yáng)光、空氣、綠化、水為主題，創(chuàng )造與自然親密接觸的鄰里生活環(huán)境和室內生活環(huán)境。小區住宅獨立別墅、聯(lián)體別墅前設置了人工湖，創(chuàng )造了良好的居住環(huán)境。小區以小高層建住宅為主，少部分高層住宅，其戶(hù)型錯落有致，品種較多，面積從83~167 m2，可滿(mǎn)足不同人群的需求。銀湖翡翠居住小區采用了簡(jiǎn)約、現代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面設計風(fēng)格，傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫，還原了建筑的'質(zhì)樸本質(zhì)，在戶(hù)型的觀(guān)景性、功能性、合理性和創(chuàng )新性上，著(zhù)力打造了新都市主義的典范品質(zhì)，營(yíng)造了舒適宜人的現代居住空間氛圍。通透舒適的窗戶(hù)，簡(jiǎn)單、精致的景觀(guān)陽(yáng)臺，呈現出簡(jiǎn)約的立面、線(xiàn)條，在空間上更疊、質(zhì)感的呈現上呼應了自然宜人的社區雅致風(fēng)貌，讓建筑成為了風(fēng)景的一部分。

　　第二部分：萬(wàn)科“高爾夫城市花園”居住小區調研

　　調研內容：

　�。�1）小區概況：

　　萬(wàn)科“高爾夫城市花園”地處武漢漢口東西湖區金銀湖畔，國際高爾夫俱樂(lè )部西側，金山大道以北。整體占地570畝，總建筑面積達60萬(wàn)平米。項目多面環(huán)湖，依自然地勢形態(tài)巧妙規劃，分五期開(kāi)發(fā)，每期都設主題公園，分別為世界知名五大球場(chǎng)所在地風(fēng)情。建筑類(lèi)型有聯(lián)排別墅、花園復式洋房、全觀(guān)景電梯高層和小高層，建筑風(fēng)格采用美國現代風(fēng)格。項目建成后，將為近3000戶(hù)家庭共11000多人口提供棲息身心的美好居所。

　　三期金湖居為占地1，360，000平方米的純疊加別墅，創(chuàng )意高層入戶(hù)花園洋房、零距離臨湖聯(lián)排別墅，佇立在整個(gè)半島的核心位置。零距離臨湖是金湖居最大亮點(diǎn)。

　　萬(wàn)科高爾夫城市花園，創(chuàng )造武漢最講究的生活方式萬(wàn)科高爾夫，為武漢城市大動(dòng)脈金山大道上的地標性建筑，是武漢萬(wàn)科有史以來(lái)最好資源的項目，萬(wàn)科歷時(shí)一年半，臨摹世界頂級假日酒店，創(chuàng )造高于生活的假日體驗，演繹武漢最講究的生活方式。

　�。�2）、小區周邊的各類(lèi)服務(wù)設施和交通：

　　實(shí)地位置及交通周邊設施

　　交通：公交線(xiàn)路有

　　207、603、604、47、713路，直達航空港，火車(chē)站中小學(xué)：武漢工業(yè)學(xué)院，睿升中學(xué)，常青第一中學(xué)，常青一小，鑫橋小學(xué)

　　小區內部配套：南北大型會(huì )所、花園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、保安系統、健身中心、中小學(xué)、幼兒園、綜合商場(chǎng)、郵局、各大銀行、醫院、港式五星豪華會(huì )所

　　其他：金銀湖生態(tài)公園，武漢人民會(huì )議中心，高爾夫球場(chǎng)，東方馬城

　　同“銀湖翡翠”相似“高爾夫城市花園”的小區配套設備齊全，為居民的生活提供了便利，但是相比較而言高爾夫城市花園居住小區更加高端，在滿(mǎn)足小區基本需求的同時(shí)又有港式五星級豪華會(huì )所等高端休閑娛樂(lè )區。

　�。�3）、小區優(yōu)勢

　　萬(wàn)科高爾夫——60萬(wàn)平米高尚住區，新推出的4期位于項目地塊東北方向，東、西、北三面臨湖呈半島狀，整個(gè)建筑群環(huán)湖而建，占據社區極佳的湖景資源。將建筑、道路、景觀(guān)、小品、標識、配套設施作為一個(gè)整體來(lái)打造，創(chuàng )造了與金銀湖、高爾夫資源相融合的一種高品質(zhì)的生活方式和居住氛圍。

　　鑲嵌在60萬(wàn)平方米天然金銀湖與100萬(wàn)平方米國際標準競賽型高爾夫球場(chǎng)綠洲中，具有環(huán)境優(yōu)美，容積率低、親水性強、綠化覆蓋率高的先天優(yōu)勢。

　�。�4）、小區停車(chē)以及交通組織

　　地面停車(chē)位居住樓底層停車(chē)

　　地下停車(chē)庫入口居住樓底層停車(chē)

　　與銀湖翡翠相同高爾夫城市花園小區同樣有大量停車(chē)位，包括地上停車(chē)位和地下停車(chē)庫，但是高爾夫城市花園建筑采用了底下兩層打通的設計，不僅提高了建筑通風(fēng)性同時(shí)第一層可供住戶(hù)停車(chē)。

　　在交通組織上高爾夫城市花園同樣人車(chē)分流，以綠化帶為隔離分開(kāi)了人行道與車(chē)性道，提高安全性。

　�。�5）、小區基本信息

　　建筑類(lèi)別：29棟獨立別墅、16套聯(lián)排別墅、134套疊加別墅、9棟高層建筑面積143099.70平方米占地面積103071.26平方米總戶(hù)數551綠化率35%容積率1.39開(kāi)盤(pán)時(shí)間20xx

　　主力戶(hù)型及面積：2——5房，120―736平米

　　總平面圖

　�。�6）、建筑景觀(guān)與建筑設計

　　道路上增加綠植、樹(shù)木，形成林蔭道的感覺(jué)。在宅間的景觀(guān)上，減少了硬地的鋪磚，更多的增加綠化和小品，讓業(yè)主們有更多休憩與交流的空間。

　　建筑設計：由香港XX建筑師事務(wù)所設計，聯(lián)排別墅體現的是半島地中海設計，擁有浩瀚湖景，給人以爛漫、舒適，遠離塵囂的感覺(jué)，高層住宅采取的則是風(fēng)車(chē)設計，同時(shí)考慮到高端客戶(hù)對爬樓梯的抗性，增設了觀(guān)光電梯。而大戶(hù)型觀(guān)景高層，為讓業(yè)主體驗到回家時(shí)的尊貴與歸屬，增設了相對豪華的住宅大堂。

　�。ㄈ�）、總結

　　通過(guò)收集現狀基礎資料和相關(guān)背景資料，分析小區現狀與周?chē)�環(huán)境關(guān)系，了解一般居住區的規劃模式。根據小區的實(shí)際情況，有種仰慕之情，針對環(huán)境優(yōu)雅、設計美觀(guān)的小區的優(yōu)點(diǎn)我相信在后面的學(xué)習中會(huì )多多借鑒這些小區的規劃優(yōu)點(diǎn)和長(cháng)處，吸取其設計的不足之處，在我們的設計中，揚長(cháng)避短，為居民經(jīng)濟合理地創(chuàng )造一個(gè)滿(mǎn)足日常生活和文化生活需要地舒適、衛生、安全、寧靜和優(yōu)美的居住環(huán)境。在欣賞小區優(yōu)美的環(huán)境、漂亮的建筑風(fēng)格時(shí)，同時(shí)也隱隱約約的明白了小區的發(fā)展趨勢。

小區調研報告2

　　調研時(shí)間：20xx年3月28日

　　調研地點(diǎn)：武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城

　　調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝

　　調研對象：小區的總體規劃結構、周?chē)�環(huán)境、道路系統、出入口的設置、小區環(huán)境設計、景觀(guān)綠地系統、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設施、停車(chē)系統等。

　　住宅小區的規劃設計是一項復雜，綜合的系統工程。它遠遠超過(guò)了單純的工程技術(shù)的范疇。而深入到社會(huì )，經(jīng)濟，生態(tài)，文化，心理，行為等領(lǐng)域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在于運行離不開(kāi)所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀(guān)點(diǎn)，切實(shí)解決居民的各種生活需求。

　　為了對小區有一個(gè)系統全面的了解，我們根據學(xué)校周邊小區的分布情況，我們選擇了離學(xué)校不遠的武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、萬(wàn)科四季花城和銀湖翡翠這兩個(gè)小區進(jìn)行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無(wú)限親近優(yōu)質(zhì)水源，感應自然原生態(tài)。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個(gè)小區的園林設計，契合“美學(xué)、功能、生態(tài)”的景觀(guān)設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營(yíng)造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。

　　武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園

　　武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園位于東西湖區金山大道特8號，其業(yè)務(wù)類(lèi)型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅。

　　萬(wàn)科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個(gè)大景觀(guān)，它和銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城共用銀河，使得住戶(hù)能夠生活在空氣宜人環(huán)境優(yōu)美的山水之邊。直達航空港、火車(chē)站、CBD商務(wù)中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環(huán)境優(yōu)勢，倡導臨水而居的生態(tài)居住方式。園林景觀(guān)最出彩的是中心音樂(lè )噴泉廣場(chǎng)，這一景點(diǎn)是整個(gè)小區的點(diǎn)睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場(chǎng)，兩岸的水景、看臺、樹(shù)林、棧道，環(huán)環(huán)相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個(gè)住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下里，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開(kāi)闊的國際視野，憑借著(zhù)這絕無(wú)僅有的生態(tài)資源，通過(guò)細致的建筑語(yǔ)言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場(chǎng)所。

　　小區內外沿用傳統的圍欄式風(fēng)格，但在圍欄上有呈現圍墻狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯(lián)通的形式，

　　其內的綠化做的更是流暢婉約。

　　該小區的內部景觀(guān)的設計頗為經(jīng)典，除車(chē)行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒(méi)有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹(shù)木種植面積之多，冬季時(shí)枯枝蒼健有力，夏季時(shí)綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著(zhù)消失在一片人工淺灘石里，而沿著(zhù)小溪向上，是一個(gè)中心廣場(chǎng)，從這個(gè)廣場(chǎng)向著(zhù)不遠處因為營(yíng)造停車(chē)而在原本較高的地勢上進(jìn)一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺(jué)效果和景觀(guān)效果。

　　小區康樂(lè )設施設置都較為合理，服務(wù)的半徑也在合理范圍之內，并

　　且在兒童玩耍區采用質(zhì)地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著(zhù)人性化。

　　景觀(guān)是城市園林景觀(guān)中的重要組成部分,居住區景觀(guān)設計是指住宅建筑外環(huán)境景觀(guān)設計,由物質(zhì)元素和精神元素構成。居住區的優(yōu)美景觀(guān)環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量,還能消除都市的喧囂,松弛神經(jīng)安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀(guān)質(zhì)量。為了充

　　分取得景觀(guān)效果，景觀(guān)上除保留原規劃中湖岸線(xiàn)的規劃思想，將景觀(guān)設計為早晚休閑、運動(dòng)的親水公園，同時(shí)賦予這個(gè)公園小區公共活動(dòng)場(chǎng)所的功能。小區內部的水系呈點(diǎn)線(xiàn)面結合的布置模式，豐富景觀(guān)資源，提升景觀(guān)價(jià)值，并均衡整個(gè)小區的景觀(guān)特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見(jiàn)，環(huán)境相當的怡人。

　　隨著(zhù)生活水平的不斷提高，停車(chē)位對于居家來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要。作為具有人文性的居住園區，停車(chē)位的數量、人行道與車(chē)道的恰當分離是必然的。萬(wàn)科高爾夫城市花園設計了完善的人車(chē)分流體系。光是地下車(chē)庫，車(chē)位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車(chē)位，整個(gè)小區的車(chē)有足夠的停車(chē)位。

　　高爾夫城市花園外部設有綜合商場(chǎng)、幼稚園、濱湖商業(yè)街，社區

　　將社區入口處的濱湖大道開(kāi)辟成專(zhuān)門(mén)商業(yè)街，設有大型超市、多功能綜合商場(chǎng)、高級食肆、銀行、SPA等，體會(huì )購物、休閑樂(lè )趣，網(wǎng)點(diǎn)分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務(wù)布局。社區內將有重點(diǎn)中小學(xué)在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長(cháng)環(huán)境。安排區內穿梭巴士，區外專(zhuān)線(xiàn)大巴，為客戶(hù)提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、緩跑徑等運動(dòng)場(chǎng)所以及濱湖咖啡座、休閑景觀(guān)路，為區內居民提供足不出戶(hù)但卻豐富多彩的娛樂(lè )休閑場(chǎng)所。

　　高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進(jìn)出的車(chē)流隔開(kāi)，交通流暢不堵塞，小區大門(mén)的'設計，又將人流與車(chē)流分開(kāi)，便于管理與交通安全的保障。

　　在前面已經(jīng)提到，萬(wàn)科高爾夫城市花園的業(yè)務(wù)類(lèi)型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅，多種不同類(lèi)型的建筑，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜復雜，但井然有序，小區的住房呈發(fā)射狀分布在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。

　　高爾夫城市花園采用簡(jiǎn)約、現代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面風(fēng)格，傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫，還原了建筑的質(zhì)樸本質(zhì)，在戶(hù)型的觀(guān)景性、功能性、合理性和創(chuàng )新性上，

　　著(zhù)力打造新都市主義典范品質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開(kāi)闊的景觀(guān)陽(yáng)臺，呈現出簡(jiǎn)約的線(xiàn)條，簡(jiǎn)潔的立面，在空間的更疊、質(zhì)感的現上，呼應自然怡人的社區風(fēng)貌，讓建筑成為風(fēng)景的一部分。戶(hù)型設計：高爾夫城市花園的戶(hù)型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創(chuàng )造舒適合理的宜居空間。大開(kāi)間客廳、觀(guān)景陽(yáng)臺、飄窗設計，讓每個(gè)戶(hù)型都呈現最完美的一面。戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，家家觀(guān)景，在自由的空間里享受現代居住藝術(shù)的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。

　　銀湖翡翠

　　銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場(chǎng)，東接武漢唯一的國際賽馬場(chǎng)東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設，占地30萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)總面積53萬(wàn)平方米。

　　銀湖小區內部配有社區商業(yè)街，附近有睿升中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、小區內高級中學(xué)、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業(yè)大學(xué)（原武漢工業(yè)學(xué)院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場(chǎng)、東方馬場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的服務(wù)。

　　小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設施、道路、公共綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個(gè)有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局。銀湖

　　翡翠還在建設之中，但是湖岸線(xiàn)的局部已經(jīng)出來(lái)了，小區水系與金銀湖的水系是通過(guò)湖岸線(xiàn)上的18座小區橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過(guò)橋梁就可以進(jìn)入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長(cháng)，出現了雙岸線(xiàn)的特征。此外，小區與湖泊之間沒(méi)有機動(dòng)車(chē)道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚(yú)臺、景觀(guān)臺等組成的“長(cháng)島花巷”。而整個(gè)1000多米的湖岸線(xiàn)上，密密麻麻地長(cháng)滿(mǎn)了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹(shù)木，將整個(gè)人行曲徑掩蓋起來(lái)。這些水杉樹(shù)林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特征，也是所見(jiàn)過(guò)的最攝人魂魄的湖岸線(xiàn)。

　　銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀(guān)，并且在原有的基礎上加以改進(jìn)和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進(jìn)湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長(cháng)在湖岸邊。

　　銀湖翡翠以南北走向的兩車(chē)道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個(gè)組團，屬于組團式半開(kāi)放式社區規劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過(guò)支路與外界發(fā)生有機聯(lián)系，延邊的建筑順應接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時(shí)社區內部的住宅業(yè)具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂(lè )意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、

　　休閑的生活畫(huà)面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂(lè )空間聯(lián)系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。

　　銀湖翡翠實(shí)現了人車(chē)分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車(chē)庫頂開(kāi)有采光通風(fēng)口，有地下車(chē)庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車(chē)庫出入口實(shí)現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實(shí)就是土地的顏色---褐色，整個(gè)建筑從土地過(guò)渡到屋頂，一點(diǎn)都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長(cháng)出來(lái)一樣，整個(gè)小區，主角因此是以人為核心的環(huán)境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。

　　銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀(guān)光的電梯。設計者將靠湖的建筑設計成點(diǎn)式，將離湖的建筑設計成單元式，點(diǎn)式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過(guò)點(diǎn)式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺(jué)景觀(guān)最大化。

　　銀湖翡翠在建筑設計過(guò)程中，通過(guò)高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個(gè)面、每個(gè)角度、每棟房子、每一景觀(guān)的組合空間都有不同的視覺(jué)享受。明快、簡(jiǎn)潔，而又富有個(gè)性特色的建筑風(fēng)格，表現出凝重、典雅的全新風(fēng)格。 銀湖翡翠高層的建筑風(fēng)格：氣派、簡(jiǎn)約、經(jīng)典。外墻，以呈雅光的質(zhì)感面磚與玻璃構成外立面，讓景

　　觀(guān)最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建筑風(fēng)格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡(jiǎn)單的重復。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動(dòng)的氣息，屋頂躍落有序，配以質(zhì)樸耐看的煙囪，形成了建筑的節奏與層次。

　　銀湖翡翠內部設有多種公共服務(wù)設施，如游泳池是無(wú)邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過(guò)拱木橋相連接，與觀(guān)賞水體之間

　　以循環(huán)小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹(shù)種和花草早已植入，長(cháng)勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。

　　通過(guò)這次調研，學(xué)習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環(huán)境時(shí)，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點(diǎn)式配置，從而活躍空間。而在組團的時(shí)候，布局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關(guān)系。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營(yíng)造綠色的自然生活空間，現代社會(huì )，越來(lái)越多的人們會(huì )在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環(huán)境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。

小區調研報告3

　　一、前言

　　隨著(zhù)城市建設的發(fā)展，城市居住小區已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會(huì )單元。在這個(gè)社會(huì )單元中，是以居民的自治管理為主，社區管理為輔的基本特征。小區自治管理的好壞，不僅關(guān)系到每戶(hù)居民的切身利益，更關(guān)系到小區居民的主人意識、社會(huì )意識和民主意識的建立和培養。作為以“市民社會(huì )”為基本特征的社會(huì )發(fā)展規律和方向，市民組織的發(fā)展完善，是衡量一個(gè)城市發(fā)展與否的極重要標準。從這個(gè)意義上說(shuō)，小區自治管理的狀況和能力不僅關(guān)系到社會(huì )的和諧和穩定，也關(guān)系到城市發(fā)展水平和政治文明的建設問(wèn)題。作為首善之區的區，不僅是全國最早開(kāi)展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關(guān)注這些來(lái)自社區的基本的社會(huì )治理問(wèn)題。

　　但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )發(fā)起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒(méi)有一個(gè)小區召集過(guò)真正意義上的業(yè)主大會(huì )和規范的書(shū)面業(yè)主大會(huì )。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )的工作機制和組織能力欠缺。目前，區范圍的小區中，絕大多數的小區業(yè)主委員會(huì )都是名存實(shí)亡，不能正常的開(kāi)展工作和履行職責。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構和業(yè)主利益的代表者和維護者，其選舉產(chǎn)生和發(fā)起組織的程序，存在著(zhù)明顯的不公正、不合理之處，使得業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不信任，業(yè)主委員會(huì )難以有效開(kāi)展工作。

　�。ㄋ模┥婕皹I(yè)主切身利益的收費問(wèn)題、帳目管理問(wèn)題，不透明、不公開(kāi)，缺乏有效的業(yè)主監督制度。

　�。ㄎ澹�業(yè)主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業(yè)主呈一盤(pán)散沙的狀況，意見(jiàn)難統一、不團結、不配合，使得業(yè)主自治實(shí)際處于被懸置的狀況。

　　以上這些問(wèn)題的普遍存在，使得小區管理水平長(cháng)期在低水平徘徊，業(yè)主的合法權益得不到有力保障，業(yè)主的社會(huì )參與熱情受到傷害，不滿(mǎn)情緒卻有增無(wú)減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在著(zhù)的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場(chǎng)地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區環(huán)境、形象和質(zhì)量指標的嚴重下滑。

　　二、問(wèn)題產(chǎn)生的原因

　　目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場(chǎng)所、綠地等要求。同時(shí)，小區治安、防盜等安全管理問(wèn)題，公共設施和公共場(chǎng)所的使用問(wèn)題，以及小區里面擺攤設點(diǎn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也為小區居民們普遍重視和關(guān)注，并直接涉及小區業(yè)主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成為我們社會(huì )管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成為城市發(fā)展水平和城市管理水平的重要標志。

　　縱觀(guān)目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問(wèn)題，縱觀(guān)其原因在于：

　�。ㄒ唬┕芾硭悸飞�，在對小區自治管理的關(guān)系中，存在著(zhù)強調以物業(yè)管理企業(yè)為核心，業(yè)主自治管理機制為輔助的問(wèn)題

　　首先，在由傳統的房管理念發(fā)展為住宅私有化后所出現的專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、服務(wù)性的物業(yè)管理模式過(guò)程中，人們并沒(méi)有完全改變物業(yè)“管理”的觀(guān)念，而把現代物業(yè)管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺(jué)不自覺(jué)地突出了以物業(yè)管理為核心。

　　其次，在實(shí)踐中，由于目前的小區業(yè)主相對松散，彼此不熟，業(yè)主大會(huì )的召集機制不完善，業(yè)主委員會(huì )工作機制和責任不明，使得業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )難以發(fā)揮積極有效的作用�，F實(shí)中，業(yè)主委員會(huì )的主要職能就在于和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，而物業(yè)管理合同一旦簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)便成為小區管理的中心和主宰。業(yè)主大會(huì )由于難以召集，業(yè)主委員會(huì )也由于自身地位和組織機制的松散，且業(yè)主委員會(huì )的成員又大多是兼職、義務(wù)工作，因而難以發(fā)揮其有效的作用。相反，物業(yè)管理企業(yè)卻往往利用其完善的企業(yè)法律組織行為和較復雜的背景，自覺(jué)不自覺(jué)地改變了其受廣大業(yè)主聘用，為廣大業(yè)主服務(wù)的法律本質(zhì)，反而成為名副其實(shí)的廣大業(yè)主的管理者。

　　再次，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的情況下，政府有關(guān)部門(mén)和司法部門(mén)也都更多的從維護物業(yè)管理服務(wù)的延續性出發(fā)考慮問(wèn)題，而很少從尊重廣大業(yè)主的意愿和維護廣大業(yè)主的選擇性角度考慮問(wèn)題。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )的選舉和產(chǎn)生機制存在嚴重不合理，不規范的現象

　　業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生，既體現了對廣大業(yè)主基本權利的尊重和保障，又直接決定著(zhù)業(yè)主委員會(huì )能否真實(shí)代表業(yè)主的根本利益，在維護廣大業(yè)主權益過(guò)程中能否主動(dòng)發(fā)揮作用的問(wèn)題。目前，業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生機制或是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織選舉產(chǎn)生，或是由物業(yè)管理企業(yè)組織選舉產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)之間有著(zhù)特殊的利益關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主之間是一種選擇和被選擇的關(guān)系，因此，這兩種業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生方式就難以將物業(yè)管理企業(yè)的'利益與業(yè)主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。

　　在目前選舉方式下產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )不僅難以獲得廣大業(yè)主的信任，也使得廣大業(yè)主逐漸對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )的做法喪失信心，這是目前業(yè)主委員會(huì )的選舉中廣大業(yè)主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，占八成多的小區居民對業(yè)主委員會(huì )是沒(méi)有信心的，同樣有超過(guò)八成的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的選舉不熱心和不能認真對待。

　　這一狀況還導致了廣大業(yè)主對維護自身在小區中切身利益的高度關(guān)注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產(chǎn)生的無(wú)奈選擇之間的社會(huì )矛盾。同時(shí)，也使得廣大小區業(yè)主逐漸對小區公共管理事務(wù)和公共利益維護的社會(huì )意識日趨淡薄，以及個(gè)人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業(yè)主對小區公共事務(wù)和公共財產(chǎn)的管理，采取事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度，而一旦涉及個(gè)人利益，則事已關(guān)己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車(chē)輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業(yè)管理企業(yè)為了增加收費，把很多公共場(chǎng)所，甚至綠地作停車(chē)之用，而一些業(yè)主既不能有效發(fā)表意見(jiàn)，卻又心有不甘，于是就采取類(lèi)似手段以泄心中不滿(mǎn)。

　�。ㄈ�）小區的自治管理和社區管理相脫節

　　目前，小區物業(yè)管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會(huì )性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生和工作機制的實(shí)踐，也都是建立在以對不動(dòng)產(chǎn)為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬于房產(chǎn)管理部門(mén)。而物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)上也受房產(chǎn)管理行政部門(mén)的管理。這樣的管理一方面存在著(zhù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會(huì )性要求。

　　事實(shí)上，從社區管理的角度，其本身就包含著(zhù)以小區為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會(huì )管理。但是，目前小區自治管理和社會(huì )管理恰恰是相脫節的。作為社會(huì )管理重要內容的小區物業(yè)自治管理，社區管理無(wú)法介入其中，也無(wú)法在其中發(fā)揮積極作用；而小區物業(yè)自治管理所存在的松散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最為密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長(cháng)期處于一種渙散、低效和無(wú)力的狀況，不能有效的發(fā)揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動(dòng)廣大業(yè)主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問(wèn)題難以通過(guò)有效的工作機制和法律途徑予以解決。

　　在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業(yè)自治管理中發(fā)揮作用，支持和指導小區物業(yè)自治管理工作，以有效改變小區業(yè)主自治組織的名存實(shí)亡和組織無(wú)力的渙散狀況，而社區組織也普遍認為由社區組織指導、支持小區物業(yè)自治工作既能夠有助于社區工作的開(kāi)展，也能更好的發(fā)揮小區業(yè)主自治管理的作用。

　　三、建議

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，是一種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。這種法律關(guān)系的性質(zhì)，就決定了作為全體業(yè)主利益代表的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)之間，具有事實(shí)上的利益對立性。因此，只有將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治工作的指導和管理機關(guān)分屬于不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )之間正常、平等的工作關(guān)系。事實(shí)上，根據《物業(yè)管理條例》的規定，業(yè)主自治工作的指導、管理者，既可以是房產(chǎn)行政主管部門(mén)，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區自治管理中存在的問(wèn)題，應盡快將小區自治管理工作由現在的房產(chǎn)行政主管部門(mén)主導，調整為由街道辦事處或其委托的社區進(jìn)行指導和管理。

　�。ǘ�）盡快施行小區物業(yè)自治管理和社區管理有效結合的管理模式，并建立在社區指導和支持下的業(yè)主委員會(huì )選舉制度。

　　在區全面推進(jìn)社區工作的努力下，區已成為全國社區建設成效最好的社區之一。在進(jìn)一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無(wú)疑應成為加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委托社區指導和支持下的小區業(yè)主委員會(huì )選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業(yè)主委員會(huì )的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發(fā)揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。

　�。ㄈ�）探索建立小區業(yè)主委托代理的管理制度。

　　目前，業(yè)主委員會(huì )由于多為兼職人員從事相關(guān)工作，業(yè)主委員會(huì )的工作機制難以保障，業(yè)主委員會(huì )及其成員的工作責任難以落實(shí)，這往往導致業(yè)主委員會(huì )工作效率的低下，維護全體業(yè)主權益的能力不強，對物業(yè)管理企業(yè)的制衡性顯得軟弱。為此，從維護廣大業(yè)主權益、提升廣大業(yè)主主人意識和社會(huì )管理意識的角度出發(fā)，可以探索建立小區業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )委托律師事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)機構代理業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的制度。專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)機構代理制度的建立，將充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)機構的專(zhuān)業(yè)性、組織性和法律服務(wù)性的優(yōu)勢，能夠有效地代表和體現廣大業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的意志。

小區調研報告4

　　為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅小區的基本情況

　　根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　�。ǘ�）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

　�。ㄈ�）規模差別較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區的物業(yè)管理情況

　　調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設的遺留問(wèn)題

　　小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題

　　一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位

　　調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

　　通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范

　　部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的.部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強居民住宅小區的工程建設管理

　　工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督

　　一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

　　一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。

　　5、要深化物業(yè)管理法規宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。

　　6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理

　　調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

小區調研報告5

　　黨的十七大明確指出：“社會(huì )穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導、政府負責、社會(huì )協(xié)同、公眾參與的社會(huì )管理格局，健全基層社會(huì )管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì )創(chuàng )造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會(huì )也提出了要全力抓好社會(huì )穩定工作，全面落實(shí)各項工作措施，營(yíng)造安居樂(lè )業(yè)的社會(huì )環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調研階段，結合地區實(shí)際，組織了專(zhuān)題調研小組，就如何推進(jìn)地區物業(yè)管理，促進(jìn)地區社會(huì )和諧穩定進(jìn)行了專(zhuān)題調研。此次調研，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次座談會(huì )，發(fā)放了500份居民調查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現將調研情況報告如下：

　　一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

　　據調查，南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區16個(gè)，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區8個(gè)，占居住小區的50%;成立業(yè)主大會(huì )的小區5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占50%;未收取物業(yè)費的小區占75%，在收取物業(yè)費小區中尚有10%--50%住戶(hù)以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查及規范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對社區物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，各新建小區積極通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì)，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查，在有物業(yè)公司的小區，57%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任，68%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。

　　2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉制而來(lái)，其余是市內物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。

　　3、部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對《大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì )，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查顯示，55%的受訪(fǎng)者所居住的社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );當居住方面合法權益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;87%的受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好，居委會(huì )作用發(fā)揮好。

　　4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責權利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任，又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見(jiàn)

　　南關(guān)嶺地區地處城鄉結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強引導，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )并積極發(fā)揮作用。應由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續教育機制。

　　3、建立健全長(cháng)效管理機制。要建立和完善對開(kāi)發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹(shù)立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門(mén)和社區應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，完善社區黨總支、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(cháng)效機制。

　　4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區的.特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō)，由于觀(guān)念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì )的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過(guò)規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務(wù)意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區聯(lián)合深入開(kāi)展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

　　6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng )造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識技能的培訓，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績(jì)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

小區調研報告6

　　做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設

　　施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　　（二）小區物業(yè)管理工作的現狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。

　　3、小區的物業(yè)管理工作情況。從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：

　　（一）執行規劃不到位。調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮�求進(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難

　　等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。

　　（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。

　　（四）物管服務(wù)水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：

　　（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的.實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

　�。ǘ�）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配

　　套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。

　　（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。

小區調研報告7

　　一、基本情況

　　20xx年7月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，正式拉開(kāi)了全國范圍內啟動(dòng)新一輪高標準老舊小區改造的序幕。20xx年5月，無(wú)錫市出臺了《關(guān)于全面推進(jìn)市區老舊小區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，進(jìn)一步明確了改造范圍，重點(diǎn)改造20xx年以前建成的老舊小區，同步改造20xx年以前建成的基礎設施和功能明顯不足的安置房小區，確定了改善建筑質(zhì)量、消除安全隱患、改善交通及停車(chē)等8項整治內容，要求按照基礎類(lèi)、提升類(lèi)、拓展類(lèi)3個(gè)層次實(shí)施老舊小區改造。

　　我區按照“總體計劃、分片實(shí)施”的原則，重點(diǎn)對20xx年以前建成的老舊小區進(jìn)行改造。據統計，全區20xx年前建成的老舊小區共97個(gè)，總建筑面積xx萬(wàn)平方米，涉及居民xx戶(hù)；20xx年前的安置小區共xx個(gè)，總建筑面積xx萬(wàn)平方米，涉及居民xx戶(hù)，普遍存在規劃滯后、配套不足、設施老化、服務(wù)短板等問(wèn)題。20xx-20xx年，投入3.8億元，完成56個(gè)、xx萬(wàn)平方米老舊小區改造，切實(shí)解決了房屋破舊、設施老化、停車(chē)難、充電難等諸多問(wèn)題；20xx年，計劃投資xx萬(wàn)元，按照管線(xiàn)入地、雨污分流、增設停車(chē)位及充電設施、增加消防和技防設施等要求，對12個(gè)、xx萬(wàn)平方米老舊小區進(jìn)行改造；計劃到“十四五”期末全面完成改造任務(wù)，讓全區所有老舊小區面貌煥然一新。在改造過(guò)程中，同步推進(jìn)老舊小區物業(yè)管理覆蓋工作，依托國控的“惠小樂(lè )”物業(yè)管理品牌，使已改造的老舊小區實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋。

　　二、20xx年工作推進(jìn)情況

　　今年的老舊小區改造工作由住建局牽頭，相關(guān)鎮（街道）和國控集團負責實(shí)施。

　　在統籌協(xié)調上，牢固樹(shù)立“一盤(pán)棋”思想，住建、國控、街道、部門(mén)協(xié)同配合，社區、居民積極參與，初步形成“區、街道、社區、業(yè)主”四級聯(lián)動(dòng)改造體系。在征集居民意見(jiàn)上，充分貫徹“共同締造”理念，區住建局會(huì )同各板塊對全區老舊小區改造進(jìn)行廣泛宣傳，開(kāi)展居民意見(jiàn)征集，共發(fā)放民意調查表xx份，召開(kāi)座談會(huì )xx場(chǎng)次，召開(kāi)老舊小區改造方案論證會(huì )xx場(chǎng)次，收集居民意見(jiàn)xx條。在工程進(jìn)度上，長(cháng)安街道醫院家舍、玉祁街道魏東公寓等xx個(gè)項目已完成招標工作，啟動(dòng)建設，堰橋街道金惠苑一二期項目在編標階段，9月底中旬啟動(dòng)建設，計劃12月底完成改造任務(wù)。

　　三、存在問(wèn)題

　　一是居民改造訴求較難統一。老舊小區改造是一項需要居民支持和配合的工程，如果改造前期缺乏充分的對接、研究和溝通，不能獲得百姓認可，將極大影響項目推進(jìn)。老舊小區停車(chē)位嚴重不足，停車(chē)矛盾突出，車(chē)位改造必然需要減少部分綠化活動(dòng)場(chǎng)地，需要平衡不同業(yè)主之間的利益訴求。部分居民對拆歷史違建、拆防盜窗和在改造期間路面破損帶來(lái)的不便有較大意見(jiàn)。

　　二是老舊小區改造難度大。我區老舊小區主要為政府開(kāi)發(fā)的住宅、集體建房及原縣屬企業(yè)家舍，規模小而分散，多數無(wú)圍墻封閉，房屋較破損，基礎配套差，缺少物業(yè)管理用房、監控設施和消防設施；部分老舊小區前期設計圖紙和建設資料缺失，小區地下管線(xiàn)復雜且走向不詳，雨污分流前期改造是否到位也存在不確定性，都不同程度增加了改造難度。

　　三是老舊小區改造資金壓力大。老舊小區改造由區住建局牽頭，國控和板塊負責具體實(shí)施，資金主要來(lái)源于國控、板塊，以及中央和省級財政補貼。由于小區建造年代較早，普遍存在房屋老舊、環(huán)境臟亂、設施缺失的問(wèn)題，對照高標準的改造要求，所要改造的內容多、費用高，屬地鎮（街道）的資金壓力較大，需爭取更多的資金和政策上的支持和保障。四是老舊小區長(cháng)效管理難。目前，老舊小區維護基本依靠政府托底，物業(yè)費由屬地鎮（街道）根據小區實(shí)際情況，按照每平方米每月0.5元至1元的標準進(jìn)行補貼，補貼時(shí)間為自國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式進(jìn)駐托底管理之日起3年。居民“花錢(qián)購買(mǎi)服務(wù)”意識薄弱，多數不交任何費用。此外，老舊小區基本未歸集住宅專(zhuān)項維修資金，后期房屋維修難度大。

　　四、建議

　　一是強化責任落實(shí)。明確圖紙資料及拆違等前期入場(chǎng)條件準備、手續辦理、施工建設、監管、驗收等各環(huán)節的具體執行部門(mén)，嚴格壓實(shí)各板塊、各部門(mén)的責任，加強協(xié)調配合，合力完成老舊小區的改造任務(wù)。要明確項目資金承擔方式，積極爭取中央、省、市補助資金支持，爭取和引導社會(huì )民間資本進(jìn)入老舊小區改造各個(gè)環(huán)節，形成多元化投入機制。通過(guò)通力協(xié)作，切實(shí)加快建設進(jìn)度，在12月中旬按期完成本年度的改造任務(wù)，同時(shí)盡早謀劃20xx年改造項目，為明年的任務(wù)預留下充足的施工時(shí)間。

　　二是加大宣傳力度。利用報紙、電視、新媒體等，充分解讀改造政策措施，積極回應社會(huì )關(guān)切，提高社會(huì )各界對改造工作的認識。發(fā)揮鎮（街道）、社區基層黨組織引領(lǐng)作用，通過(guò)、業(yè)主群、小區公告欄，將各種政策利好、房屋升值預期、改造成效等內容進(jìn)行集中宣傳。加強示范引領(lǐng)，加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，組織居民赴已改造小區進(jìn)行實(shí)地參觀(guān)，增強居民支持改造、參與改造的主動(dòng)性。

　　三是實(shí)行開(kāi)門(mén)改造。充分貫徹“共同締造”理念，通過(guò)召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放問(wèn)卷調查、設立群眾意見(jiàn)征詢(xún)站、上門(mén)征求意見(jiàn)等方式，開(kāi)展居民意見(jiàn)征集，把項目實(shí)施決定權交到業(yè)主手中，充分利用政協(xié)“有事好商量”協(xié)商議事平臺，邀請委員代表、群眾代表、社區代表等充分協(xié)商，傾聽(tīng)各方利益訴求，推動(dòng)小區改造順利推進(jìn)。對于充電棚位置、電梯安裝、太陽(yáng)能熱水器拆除、違建拆除等需要居民支持配合的'工程，鎮（街道）、社區要提前以圖文并茂的方式與相關(guān)居民做好充分的溝通協(xié)調，在方案確定之前達成共識，獲得百姓認可。同時(shí)，邀請一些威信高、責任強、具有一定專(zhuān)業(yè)知識的政協(xié)委員、業(yè)主代表參與改造全過(guò)程，發(fā)揮好他們建言獻策、溝通協(xié)調和質(zhì)量監督的作用。

　　四是優(yōu)化方案設計。堅持規劃先行，以百姓合理需求為導向，圍繞改善建筑質(zhì)量、消除安全隱患、整治停車(chē)秩序等內容，針對群眾反饋、日常管理中發(fā)現的小區短板和弱項，結合實(shí)際精準施策，優(yōu)化設計細節，做好針對性的改造方案。一方面，注重安全性改造，優(yōu)先解決屋頂漏水、墻面開(kāi)裂、消防安全設施缺損、各類(lèi)管線(xiàn)老化等安全隱患問(wèn)題；另一方面，加強功能性改造，有針對性的配建居民最需要的停車(chē)、體育健身等各類(lèi)設施，推動(dòng)老舊小區加裝電梯、無(wú)障礙設施建設、養老服務(wù)等適老化改造實(shí)現突破。

　　五是加強全程監管。抽調工作人員對老舊小區改造工程進(jìn)行全過(guò)程監管，督促監理單位依照工程監理規范、設計要求和合同約定，加強對進(jìn)場(chǎng)材料、工藝流程、隱蔽工程等環(huán)節的監管，并充分發(fā)揮社會(huì )監督作用，暢通投訴舉報渠道，全力確保工程質(zhì)量。同時(shí)嚴抓安全施工，扎實(shí)做好安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量隱患排查，重點(diǎn)關(guān)注施工場(chǎng)地安全通道、腳手架、施工吊籃、臨時(shí)用電、防火防盜等部位，堅決杜絕安全事故發(fā)生。六是落實(shí)長(cháng)效管理。加快推進(jìn)老舊小區業(yè)主委員會(huì )（或物業(yè)管理委員會(huì )）的籌建工作，引導居民成立業(yè)委會(huì )實(shí)現自我管理，培育居民養成“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”意識，落實(shí)居民繳納物業(yè)費的義務(wù)，逐步建立健全老舊小區的良性循環(huán)機制；保障好老舊小區物業(yè)管理資金，除政府過(guò)渡期內補貼外，改造中注重增加停車(chē)設施、配套用房的造血功能；落實(shí)屬地管理原則，對部分老舊小區維修資金未歸集到位的，加大宣傳及時(shí)歸集，歸集未到位期間由屬地板塊保障好老舊小區改造后的維修工作；充分發(fā)揮社區黨組織作用，進(jìn)一步推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設，實(shí)現以黨建引領(lǐng)推進(jìn)社區治理、物業(yè)服務(wù)和居民自治良性互動(dòng)，構建黨建引領(lǐng)下的社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調運行機制，充分調動(dòng)居民參與積極性，形成長(cháng)效管理合力。

小區調研報告8

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

　�。ǘ�）各類(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

　　由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。

　　二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的`“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。

　　關(guān)于嘉定老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告

　　嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區域內與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì )各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區綜合管理。但是隨著(zhù)我區經(jīng)濟社會(huì )迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級政府和社會(huì )相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì )建設的要求以及關(guān)于加強居住區物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調研。

　　二、調研目的、方法和過(guò)程（一）調研目的

　　通過(guò)對我區物業(yè)管理、老住宅小區居住環(huán)境、業(yè)委會(huì )運作等調查，為區政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據，使我區城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階，為構建和諧社會(huì )奠定良好基礎。

　�。ǘ�）調研對象、方法和內容

　　調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責

　　人、社會(huì )各界人士。

　　調研方法：本次調研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調查問(wèn)卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì )成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調研內容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設、老式住宅居民區的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì )運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

　�。ㄈ�）調研過(guò)程

　　5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對老住宅小區的物業(yè)管理現狀展開(kāi)調研。調研過(guò)程中，聽(tīng)取了區房地局有關(guān)部門(mén)對我區居住區物業(yè)管理的工作匯報；走訪(fǎng)城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區房屋修理應急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì )8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對我區（尤其是老居住區）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

　　三、我區物業(yè)管理基本情況

　　據統計，我區現有住宅小區250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區總數的92%。

　　本區經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

　　目前我區物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。

　　表1全區居住用房分類(lèi)、特征、分布區域、總面積、總量等統計表

　　名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業(yè)區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業(yè)區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區居民家庭總戶(hù)數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

　　四、老居住區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調研小組發(fā)放問(wèn)卷調查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿(mǎn)意。

　　表2對目前居住小區滿(mǎn)意率的情況統計表

　　問(wèn)卷題目你對目前居住的小區各方面還滿(mǎn)意嗎？選項1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現在：一是本區物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點(diǎn)，涉及房地、建設、規劃、環(huán)衛、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會(huì )、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規定了業(yè)主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門(mén)都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會(huì )又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　�。ǘ�）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

　　據統計，76%的業(yè)主認為居住區的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時(shí)規劃標準低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著(zhù)相當數量的不成套公房，沒(méi)有單獨

　　的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶(hù)占居住總數的30%以上。外來(lái)人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時(shí)可見(jiàn)，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機制尚不成熟

　　主要表現在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運作機制尚不成熟，難以實(shí)現真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規模經(jīng)營(yíng)外，大多數物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費和過(guò)去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據統計，68%的業(yè)主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶(hù)分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶(hù)居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬(wàn)元。小區物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區由誰(shuí)愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發(fā)生（如葉池小區）。

　　在調研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(cháng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調查，結果是：認為維修不及時(shí)占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區南區動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費（達800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長(cháng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　�。ㄋ模┙址换�金虧損現象嚴重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、

　　下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著(zhù)虧損，虧損最大的小區接近100萬(wàn)元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價(jià)格標準計算），應為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬(wàn)元，20xx年將達90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì )越來(lái)越嚴重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規定：業(yè)主大會(huì )履行決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施職責；第十二條規定：專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì )才能履行專(zhuān)項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表

　　問(wèn)卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì )隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

　　在當前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

　　目前解決社區物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì )地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì )粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì )成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì )主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會(huì )或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對你小區業(yè)委會(huì )工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對象中業(yè)委會(huì )成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì )成員，提高業(yè)委會(huì )成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問(wèn)題。

　　五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來(lái)，區政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng )新觀(guān)念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時(shí)代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長(cháng)效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬(wàn)元。

　　2、設立售后公房的補貼。區房地部門(mén)會(huì )同區地區辦向區人民政府提出專(zhuān)題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。

　　3、擴大物業(yè)管理社區黨建的試點(diǎn)工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開(kāi)展物業(yè)管理社區黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業(yè)管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業(yè)管理社區黨建工作。

　　4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應演練及實(shí)戰等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃（20xx-2009）》在我區的.貫徹落實(shí)，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度，做好小區綜合管理的各項工作。

　　總的來(lái)說(shuō)，我區的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績(jì)是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟和社會(huì )效益方面取得雙贏(yíng)。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導重視，社會(huì )各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jì)，所以我們應予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問(wèn)題是加強社區建設、構建和諧社會(huì )的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長(cháng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責任主體，建立長(cháng)效管理機制

　　物業(yè)管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(cháng)效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò )系統。

　　一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會(huì )發(fā)展規劃；解決和協(xié)調住宅小區綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng )造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實(shí)管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會(huì )各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì )，起到調查研究、社會(huì )監督的作用。

　　二是要對全區物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應該主動(dòng)去發(fā)現問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應及時(shí)上報區政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區多數業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。

　　三是要調整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，要及時(shí)制訂并出臺我區關(guān)于物業(yè)管理的相應制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務(wù)。當前，我區正值小區業(yè)主委員會(huì )換屆高峰，房地部門(mén)要指導好業(yè)委會(huì )的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jì)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應該詳細說(shuō)明。為此，區房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導意見(jiàn)。

　　四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會(huì )運作行為是否規范，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　�。ǘ�）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問(wèn)題上應該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補充街坊基金不足和道路使用補償（停車(chē)）費來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業(yè)主近半數達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補貼外，要擴大其他售后公房或動(dòng)遷用房補貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補貼，應該公開(kāi)補貼項目；同時(shí)要評估被補貼的小區物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對外來(lái)人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實(shí)施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒(méi)有獨立的煤衛設備，存在著(zhù)下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們在葉池社區實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來(lái)區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對老居住區改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實(shí)機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著(zhù)早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動(dòng)

　　遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規劃建設方案；三是開(kāi)展老居住區改造調查工作，切實(shí)掌握我區老居住區的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對群眾反映強烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權。堅持運用市場(chǎng)競爭機制，規范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場(chǎng)準入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場(chǎng)監督機制，對違法、違規經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區逐步實(shí)行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。

　　二是要實(shí)現分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )運作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區物業(yè)管理的市場(chǎng)機制同時(shí)，特別是對業(yè)主委員會(huì )運作行為要進(jìn)一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì )真正成為全體業(yè)主利益的維護者。

　　四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。（說(shuō)明：我區本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎工作，提升我區物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區以非正規就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統。把我區所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會(huì )相關(guān)情況等等內容，建立數據庫進(jìn)入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時(shí)性、準確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎，為各級領(lǐng)導作決策提供依據。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區物業(yè)主管部門(mén)具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統一核算到戶(hù)、計息到戶(hù)，并按規定建立健全相關(guān)的監督檢查制度。小區的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，切實(shí)保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì )糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調研的深度和廣度都存在著(zhù)局限性，因此本報告中難免會(huì )存在著(zhù)不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區居委會(huì )積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

小區調研報告9

　　為維護良好的社會(huì )治安秩序，北苑街道積極開(kāi)展了“三無(wú)”小區治安整治活動(dòng)，使社區管理更加規有序，人民群眾的`安全感和滿(mǎn)意度進(jìn)一步提高。

　　一、加強領(lǐng)導，明確職責。街道成立“三無(wú)”小區治安整治工作領(lǐng)導小組，街道書(shū)記為組長(cháng)，相關(guān)社區負責人為小組成員，街道綜治辦負責具體落實(shí)。制定下發(fā)《北苑街道20xx年創(chuàng )建“三無(wú)”小區工作計劃》，明確責任，確�；顒�(dòng)有效開(kāi)展。

　　二、摸底排查，強化管理。街道召開(kāi)專(zhuān)題工作會(huì )議，要求各社區對“三無(wú)”小區治安整治，并進(jìn)行分析論證，爭取活動(dòng)結束時(shí)每個(gè)社區至少完成一個(gè)集中整治任務(wù)，尚未完成的也要制定并實(shí)施分步解決方案，各社區每周一次進(jìn)行專(zhuān)題調度，力爭把工作任務(wù)早落實(shí)、早完成。

　　三、督促檢查，確保實(shí)效。按照“屬地管理”的原則，進(jìn)一步加強對各社區治安整治工作的督促、檢查和指導。街道成立由副書(shū)記帶隊的督查工作組，每周不定期開(kāi)展不少于2次的明查暗訪(fǎng)。對工作不力、排查不細、整治不深的單位和社區，進(jìn)行通報，追究主要負責人的責任。

小區調研報告10

　　調查項目：各小區的衛生

　　調查人員：環(huán)衛人員（8人）

　　調查過(guò)程：

　　以前的各小區的花園里，種著(zhù)綠茵茵的小草，這種草是常綠，直至初冬，仍青蔥如春。給人一種輕松淡雅感覺(jué)，花園四周種滿(mǎn)冬青、塔松，這是油田花許多資金建起的，讓人們茶余飯后憩息的好地方。塔松、冬青在四周種了一圈，凹凸不等，錯落有致。在花園中間的地方，建有三個(gè)外形不同的亭子，宛似親熱的摯友在陽(yáng)光中喁喁低語(yǔ)，又似婷婷少女在樂(lè )聲中雙雙疾旋，這小草、冬青、塔松、亭子，構成了一幅漂亮的圖畫(huà)，人們在漫步 、小憩……

　　不知從何時(shí)起小花園里的草變得稀稀稀稀，草場(chǎng)坑坑洼洼，處處是塑料袋、廢紙、糞便。塔松有的東倒西歪，折的折了，斷的斷了，四周的冬青樹(shù)更是不用提了，枯的枯、死的死，時(shí)不時(shí)還見(jiàn)到連根拔起的小樹(shù)苗。從前的景象不見(jiàn)了，漂亮的花園圖畫(huà)變成了回憶。

　　也不知從何時(shí)起花園旁的食攤、菜攤一個(gè)接一個(gè)地多起來(lái)，從當時(shí)的一兩攤進(jìn)展到現在的整條公路！每逢早上人們還在睡夢(mèng)中熟睡的時(shí)候，那小攤的叫賣(mài)聲、喧嘩聲，早已經(jīng)打斷人們的夢(mèng)鄉，到了晚上整條公路都是剩飯，油煙、煤渣、污水、隨處可見(jiàn)，滿(mǎn)地都是……

　　這那還是花園��？分明是垃圾場(chǎng)，是農貿市場(chǎng)……

　　過(guò)去油田各個(gè)小區的建設，為了便利住戶(hù)，每棟居民樓的各個(gè)單元都建有一個(gè)垃圾道，垃圾從垃圾道落入一樓的垃圾箱。隨著(zhù)生產(chǎn)擴大和生活水平的提高，垃圾的成分也日益簡(jiǎn)單，排放量也逐年增多。這些廢棄物含有大量的煤粉塵、二氧化碳、二氧化硫和食物垃圾。一方面通過(guò)不同的途徑產(chǎn)生水體污染、土壤污染、大氣污染。例如：二氧化碳煤粉塵等增多會(huì )使地面溫度上升或下降。微小的顆粒會(huì )使能見(jiàn)度降低：降水量增加。大氣污染形成，酸雨能對生物和各種建筑，以及供電、通信線(xiàn)路等設施造成明顯損害。

　　一個(gè)成年人每天需要吸入10幾千克的空氣。受污染的空氣進(jìn)入人體內，就會(huì )導致神經(jīng)、呼吸、心血管系統的疾病。例如：直徑在0.5微米之間的粉塵能直接到達人的`肺泡并沉積下來(lái)，還能隨血液到達全身。像這樣的垃圾道也成了老鼠的家園、夏天成了蒼蠅和蚊子的滋生地。

　　這樣的環(huán)境還是“非典”起作用，使各小區的管理、衛生都好了起來(lái)，但是在今年的春節，剛愛(ài)護好的環(huán)境又被污染，由于過(guò)節家家戶(hù)戶(hù)都買(mǎi)了各式各樣的產(chǎn)品，不是在家吃完扔到外面就是順手往旁邊一甩使得室外處處是垃圾、果皮、紙屑，這樣一來(lái)環(huán)衛工人可就忙了，每天早上6：30起床，始終到晚上7點(diǎn)才回家，她們就在那幾條公路上走來(lái)走去，不知道要掃幾回？“哎！真是命苦�！币粋�(gè)工人竟然發(fā)出這樣的感嘆。我真為她們感到難受。為什么我們不能去疼惜身邊的環(huán)境？

　　調查結果：由于春節，環(huán)境衛生差，所以我們應當去疼惜環(huán)境。

小區調研報告11

　　目前，我市存在大量老舊住宅小區，其規模小、分布散、基礎設施陳舊，衛生、治安狀況差，已成為制約城市發(fā)展、影響社會(huì )和諧的一個(gè)重要因素。今年，在市七屆人大五次會(huì )議上，部分代表提出加快我市老舊住宅小區改造與管理的建議，成為了領(lǐng)導關(guān)注、市民關(guān)心的焦點(diǎn)。近期，為了推動(dòng)建議辦理，全面了解全市老舊住宅小區現狀，準確把握存在的問(wèn)題及成因，提出切實(shí)可行的對策措施，更好地提升城市管理水平，提高市民生活質(zhì)量，促進(jìn)城市可持續發(fā)展和社會(huì )和諧，我們根據市委、市政府關(guān)于組織開(kāi)展經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展重大課題調研活動(dòng)的安排及要求，對全市老舊住宅小區改造與管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研，現將調研情況總結如下：

　　一、基本情況

　　經(jīng)調查，目前我市主城區（即三個(gè)辦事處）共有各類(lèi)住宅小區346個(gè)，其管理模式大致分為物業(yè)公司管理、業(yè)主自治管理、單位管理和無(wú)人管理四種類(lèi)型。具體情況為：

　　1、委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的小區32個(gè)，占9%，房屋約593棟，住戶(hù)14300戶(hù)、4萬(wàn)余人。小區設施完善，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)駐，管理比較規范。

　　2、業(yè)主自治管理小區18個(gè)，占5%，房屋約68棟，住戶(hù)1421戶(hù)。小區設施比較完善，由業(yè)主自主選舉成立業(yè)主委員會(huì )，適當平攤一定費用，聘請專(zhuān)人管理。如城中雅園小區等。

　　3、單位管理小區23個(gè)，占7%，房屋約98棟，住戶(hù)1980戶(hù)。一般基礎設施較為完善，安排有單位人員或聘請專(zhuān)人管理，維修及管理費用主要由小區所屬單位承擔。

　　4、無(wú)人管理老舊小區273個(gè)，占79%，房屋約1032棟，住戶(hù)21236戶(hù)。其中，玉陽(yáng)辦事處轄區206個(gè)，占75%；玉泉辦事處轄區7個(gè)，占3%；壩陵辦事處轄區60個(gè)，占22%。273個(gè)老舊小區中，改制、破產(chǎn)企業(yè)小區有152個(gè)，占55.7%。這類(lèi)小區一般基礎設施較差，沒(méi)有人管理，是本次調研的重點(diǎn)。

　　二、主要成效自20xx年以來(lái)，市委、市政府高度重視老舊小區改造工作，將老舊小區改造作為改善民生的一個(gè)重要抓手，不斷加大投入，加大整治力度。通過(guò)近幾年的整治改造，一些老舊小區的基礎設施逐步得到完善，居民的生活環(huán)境得到改善，城市和小區面貌發(fā)生新的變化。

　　一是領(lǐng)導高度重視。市委、市政府將老舊小區改造從解決群眾訴求和應急性工作，逐步拓展到小街小巷整治、危舊房改造、城中村改造等多個(gè)方面。市主要領(lǐng)導多次組織兩辦及相關(guān)部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)題調研，深入老舊小區走訪(fǎng)調查，成立了市老舊住宅小區改造管理工作領(lǐng)導小組，召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議研究協(xié)調解決相關(guān)問(wèn)題，確保了老舊住宅小區改造管理工作有序推進(jìn)。

　　二是加大改造投入。近幾年來(lái)，市委、市政府結合衛生城市、文明城市創(chuàng )建等工作，圍繞完善基礎設施、改善居住環(huán)境等目標，先后投入2600多萬(wàn)元，對部分小街小巷、老舊小區實(shí)施了道路維修、下水道改造、小區綠化亮化等工程，惠及40多個(gè)老舊小區。

　　三是啟動(dòng)整治試點(diǎn)。今年6月，市政府常務(wù)會(huì )議通過(guò)了全市老舊住宅小區改造與管理方案，正式啟動(dòng)了玉陽(yáng)辦事處百紡小區、原企業(yè)局小區、慈濟小區、建安小區為首批維修改造試點(diǎn)，有步驟、有重點(diǎn)地實(shí)施小區綜合改造。目前，百紡小區試點(diǎn)工作正在有序推進(jìn)當中。

　　四是引入物業(yè)管理。市政府明確規定了新開(kāi)發(fā)的住宅小區必須實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理。目前，全市新開(kāi)發(fā)住宅小區物業(yè)管理覆蓋率達100%。今年7月，市房管局委托市統計信息中心對委托物業(yè)公司管理小區的所有業(yè)主進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意度第三方電話(huà)調查，促進(jìn)了小區物業(yè)管理水平的提升。

　　三、問(wèn)題及成因

　�。ㄒ唬┐嬖诘闹饕獑�(wèn)題

　　一是維修改造任務(wù)十分艱巨。由于受當時(shí)歷史條件所限，老舊小區大多設計標準低，不同程度存在著(zhù)基礎設施不完善、配套設施不完備、道路綠化破損嚴重、小區管理混亂、違章搭建多等問(wèn)題，居民生活環(huán)境很差，老百姓要求改善居住質(zhì)量的呼聲十分強烈。據統計，全市273個(gè)老舊小區中，基礎設施較好的只有26個(gè)，僅占10%；一般的有86個(gè)，占31%；較差的有161個(gè)，占59%。

　　二是公共場(chǎng)地侵占日趨嚴重。近幾年，因小區無(wú)人管理，業(yè)主隨意亂搭亂建、亂堆亂放，圈地停車(chē)、開(kāi)荒種菜，公共場(chǎng)地被肆意侵占，給小區的通行、排水、通風(fēng)、采光乃至消防安全都造成了很大的影響。

　　三是社會(huì )治安隱患仍然存在。小區樓棟分散、沒(méi)有圍墻、四通八達，沒(méi)有路燈，偷盜甚至黃、賭、毒現象時(shí)有發(fā)生。

　　四是居民投訴現象比較突出。因供水、供電、治安、噪音及下水道堵塞等問(wèn)題，居民投訴不斷，原改制、破產(chǎn)企業(yè)小區居民多次到市委、市政府上訪(fǎng)，影響社會(huì )穩定。

　　五是維修改造資金缺口較大。據初步調查，因道路年久失修、下水道堵塞、屋面屋頂嚴重漏水急需維修的無(wú)人管理小區達140個(gè)，約需維修資金1000萬(wàn)元以上。而這些小區基本未交納房屋公共部位維修基金或早已列支，缺乏資金來(lái)源。

　　六是綜合整治工作難度較大。主要表現在兩個(gè)方面：一方面，建立高效率的組織協(xié)調機制難，老舊住宅小區改造涉及住建、城管、房管、消防、辦事處、社區等相關(guān)部門(mén)及業(yè)主，權利義務(wù)關(guān)系十分復雜，相關(guān)部門(mén)責任不明確，合力不足。另一方面，違章建筑拆除難，如百紡小區根據改造方案，需要拆除的違章建筑共有10處，經(jīng)過(guò)耐心工作，業(yè)主自行拆除6處，申請市政府強制拆除2處，目前還有2處工作難度較大，正在做工作。

　�。ǘ�）形成原因

　　一是建設標準過(guò)低，不具備基本的`物業(yè)管理條件。原改制、破產(chǎn)企業(yè)建設的職工福利房，規劃起點(diǎn)低，基礎設施不完善，有的甚至沒(méi)有圍墻分割，管理上由單位后勤自管。后來(lái)單位垮了，企業(yè)散了，其小區便成為了無(wú)人管理小區，如原糧食局所屬的糧食加工廠(chǎng)、玉陽(yáng)糧管所、三八糧店小區、經(jīng)信局所屬原當陽(yáng)商場(chǎng)、五交化、百紡小區等。

　　二是物業(yè)管理費收取困難，物業(yè)公司難以為繼�，F有的老舊小區中有一部分曾有物業(yè)公司管理，如金葉小區、建安小區、錦屏花園小區、怡景家園小區等，后因屋頂維修、治安、停車(chē)等管理問(wèn)題，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，致使物業(yè)收費率僅30—40%，物業(yè)公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)被迫撤出，不得不改為自治管理，出現小區管理層級倒退。

　　三是宣傳引導不夠，居民還未適應物業(yè)管理市場(chǎng)化的趨勢。多年來(lái)，各單位所建的住宅小區物業(yè)管理都是單位買(mǎi)單，業(yè)主習慣了享受無(wú)償服務(wù)。物業(yè)管理逐步市場(chǎng)化后，多數業(yè)主對花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)不適應，如建安小區曾獲省文明小區

　　稱(chēng)號，現在每戶(hù)每月10元的物業(yè)費都收不齊。有的小區內下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多，收入普遍偏低，對按住房面積支付相應的管理費存在較大的抵觸情緒。此外，有的小區居民素質(zhì)不高，公德意識和法律意識淡薄，肆意侵占公共場(chǎng)地，不配合小區整治，甚至阻撓施工。

　　老舊小區改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強烈。20xx年國家住建部等三部門(mén)聯(lián)合出臺文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門(mén)也聯(lián)合出臺文件，對我省老舊小區改造工作提出具體實(shí)施意見(jiàn)。我市也在20xx年政府工作報告中，將老舊小區改造列為民生十件實(shí)事之一試點(diǎn)實(shí)施。據了解，目前我市此項工作推進(jìn)困難重重、進(jìn)展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調研組，先后召集住建、發(fā)改、財政等部門(mén)和榆陽(yáng)區、高新區相關(guān)工作人員及部分老舊小區的居民代表進(jìn)行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門(mén)市和我省西安市開(kāi)展專(zhuān)題調研，形成如下調研報告。

小區調研報告12

　　根據區人大常委會(huì )年度工作安排，本月上旬，我委組織部分區人大代表在常委會(huì )于正亞副主任的帶領(lǐng)下，對全區老舊小區整治和長(cháng)效管理情況進(jìn)行了視察調研。視察調研組實(shí)地察看了先鋒街道小海新村三期項目實(shí)施現場(chǎng)，召開(kāi)了座談會(huì )，聽(tīng)取了各個(gè)街道和相關(guān)部門(mén)的情況匯報�，F將有關(guān)情況匯報如下：

　　一、基本情況

　　我區作為鹽城市區的主板塊和老城區，在市區范圍內共有住宅小區624個(gè)，其中建于1998年前的老舊小區有446個(gè)，總建筑面積738.48萬(wàn)平方米。老舊小區實(shí)施市場(chǎng)化管理的僅34個(gè)，占老舊小區總數的7.6%；單位自管的老舊小區有149個(gè)，占老舊小區總數的33.4%；目前仍處于無(wú)人管理狀態(tài)的老舊小區有256個(gè)，占老舊小區總數的57.4%，總建筑面積達441萬(wàn)平方米。由于老舊小區建設標準低，又年久失修，基礎設施缺損嚴重，加之衛生、秩序無(wú)人管，因此臟亂差的現象比較突出，居民反響強烈，成為全市創(chuàng )建文明城市的一個(gè)軟肋。

　　今年以來(lái)，我區將通榆新村四期、梅園新村、洋東新村東區、小海新村三期、開(kāi)元小區、紡配組團及周邊、化纖廠(chǎng)家屬區等7個(gè)老舊小區綜合整治工作列入到為民辦實(shí)事工程中。至目前，小海新村三期整治項目已正式開(kāi)始實(shí)施，104間違章搭建已全部拆除，代建車(chē)庫已開(kāi)始施工；紡配組團及周邊、開(kāi)元小區整治項目已開(kāi)工整治，梅苑新村項目即將開(kāi)工；洋東新村東區整治項目已于開(kāi)標，即將施工；通榆新村四期整治項目已開(kāi)標公告，并將于9月1日開(kāi)標；化纖廠(chǎng)家屬區整治項目招標文件正在審核，根據市整治辦意見(jiàn)，擬在該小區4號樓糾偏與加固工作實(shí)施后，再行啟動(dòng)小區整治工作。

　　二、存在問(wèn)題

　�。ㄒ唬├吓f小區綜合整治方面：一是整治工作需要協(xié)調的矛盾面廣量大。老舊小區綜合整治工作涉及群眾切身利益。在改造過(guò)程中，部分群眾提出大量個(gè)性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無(wú)相應資金支持。在無(wú)法滿(mǎn)足群眾要求的情況下，推進(jìn)工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時(shí)有發(fā)生，說(shuō)服、解釋和勸解工作數量大、難度高。二是拆違工作難度大、進(jìn)展慢。老舊小區由于建設年代比較長(cháng)，居民法制意識淡薄，違章搭建、毀綠種菜、亂推亂放等問(wèn)題普遍存在，個(gè)別業(yè)主為了個(gè)人利益，非法阻礙拆除違章，給綜合整治工作帶來(lái)相當大的困難。三是整治方案幾經(jīng)反復，給整治工作的進(jìn)度帶來(lái)影響。老舊小區整治方案、招標文件、招標預算價(jià)需經(jīng)市、區財政、審計、造價(jià)等多部門(mén)審核，部門(mén)與部門(mén)之間的銜接有時(shí)跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客觀(guān)上也使得工程整體進(jìn)度相對滯緩。整治工作涉及市里面多部門(mén)，協(xié)調難度大。

　�。ǘ�）物業(yè)管理方面：一是物業(yè)費收繳矛盾突出。老舊小區的居民缺乏繳費意識，導致實(shí)施有效的物業(yè)管理難度很大。一些有物業(yè)管理的小區，由于物業(yè)服務(wù)內容與收費之間無(wú)統一行業(yè)標準，物業(yè)公司和業(yè)主雙方期望不一致，物業(yè)公司因物業(yè)費收繳不齊導致服務(wù)水平不斷下降，并容易形成惡性循環(huán)，物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾尖銳。二是業(yè)主委員會(huì )作用不明顯。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )是維系物業(yè)管理市場(chǎng)完整性的重要主體，但我區尚有為數不少的老舊小區因為無(wú)人牽頭組織、缺乏經(jīng)費、區域太小太零散等原因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì )的小區，由于缺乏對業(yè)委會(huì )有效的監督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協(xié)商、少數服從多數的議事原則很難實(shí)現。另外，居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有形成，社區管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調機制。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低。從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻較低，相當一部分物業(yè)公司設立的起點(diǎn)低，沒(méi)有先進(jìn)的.管理手段和高素質(zhì)人才，市場(chǎng)競爭力弱。不少物業(yè)企業(yè)用工組成主要是下崗職工、原開(kāi)發(fā)企業(yè)的富余人員或外來(lái)務(wù)工人員，而且大多是“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，使得整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現出缺乏敬業(yè)精神、專(zhuān)業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強的狀態(tài)。

　　三、工作建議

　　1、發(fā)揮政府主導作用，有序推進(jìn)老舊小區綜合整治。老舊住宅小區綜合整治作為重大民生實(shí)事工程牽涉面廣，需要各方面齊心協(xié)力共同推進(jìn)。首先要完善相關(guān)工作機制。政府應發(fā)揮主導作用，在對全區老舊小區摸底和規劃整合的基礎上，要建立上下聯(lián)動(dòng)協(xié)調機制，及時(shí)研究解決整治工作中遇到的矛盾和問(wèn)題。明確各自職責，重點(diǎn)維修小區道路和老化管道、修建自行車(chē)棚、設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規范小區大門(mén)設置，引進(jìn)物業(yè)管理。其次要爭取居民群眾的理解和支持。積極引導群眾參與到老舊小區改造的決策、實(shí)施過(guò)程，充分發(fā)揮群眾實(shí)現自我治理、自我服務(wù)。

　　2、制定無(wú)物業(yè)老舊小區托底管理五年行動(dòng)計劃，有序推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋。一要強化組織領(lǐng)導。區、街道要成立住宅小區物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，主要負責研究決定物業(yè)管理重大方針、政策，部署物業(yè)管理重要工作，協(xié)調解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。二要細化總體方案和年度計劃。在充分調查研究的基礎上，制定五年實(shí)施方案，明確每年完成的目標，并分解落實(shí)到每個(gè)街道。三要積極開(kāi)展試點(diǎn)。探索不同的模式，逐步建立健全以市場(chǎng)運作為主，以業(yè)主自主管理為輔的長(cháng)效管理機制。四要積極爭取市政府支持，建立經(jīng)費投入保障機制。建立物業(yè)管理服務(wù)扶持基金，市、區財政每年安排補貼資金，主要用于：老舊小區改造經(jīng)費；業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核和培訓經(jīng)費；主城區城管進(jìn)社區及物業(yè)糾紛調解員的人員經(jīng)費等。五要加強宣傳教育和輿論引導。大力宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等相關(guān)政策法規，讓廣大市民了解政策，強化物權意識，強化責任意識和自律意識；引導廣大業(yè)主樹(shù)立花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的消費意識，切實(shí)增強履約觀(guān)念；引導廣大市民主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護小區環(huán)境，努力營(yíng)造人人關(guān)心支持物業(yè)管理工作的良好氛圍。

小區調研報告13

　　一、調研現狀

　　由于我國經(jīng)濟的飛速增長(cháng)，讓城市宜居程度變成為了城市建設的主要指標。老舊小區改造為民生重點(diǎn)工程，基于城市現代化、

　　環(huán)�？沙掷m發(fā)展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時(shí)間比較長(cháng)，市政配套設施老化，公共服務(wù)缺項等問(wèn)題比較突出的居住小區。通過(guò)調研和過(guò)去一年多的試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區可能已經(jīng)建成為了20年以上，由于原來(lái)設計標準比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過(guò)外部環(huán)境的改造和基礎設施的改造、服務(wù)設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬于重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點(diǎn)。

　　二、存在問(wèn)題

　　一環(huán)境設施狀態(tài)落后

　　隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，生活水平逐步提升。車(chē)輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車(chē)位不夠，造成在私家車(chē)增長(cháng)的狀況下，車(chē)主只能夠將車(chē)停到公共場(chǎng)所之中，這導致占領(lǐng)了大量的娛樂(lè )場(chǎng)所的活動(dòng)空間，嚴重影響了人們的娛樂(lè )活動(dòng)。道路由于

　　太窄，再加之具有車(chē)輛，私家車(chē)之間難免會(huì )發(fā)生碰撞，使得住戶(hù)間時(shí)常發(fā)生沖突，影響了小區的和諧發(fā)展;水電基礎設備過(guò)于老化，管線(xiàn)長(cháng)期沒(méi)有更換，造成小區會(huì )由于水電管線(xiàn)問(wèn)題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質(zhì)量，此外供電路線(xiàn)老化還很有可能發(fā)生火災、雷擊等情況，這給住戶(hù)造成為了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線(xiàn)和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現象;建造外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建造內墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設備。小區雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管網(wǎng)阻塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨污水系統無(wú)法正常運行，每逢臺風(fēng)天氣小區內澇污水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設備不完善。

　　二居民意見(jiàn)難以統一

　　老舊小區人員組成復雜，小區住戶(hù)普通以老年人、暫時(shí)租戶(hù)、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見(jiàn)征求階段，得到的意見(jiàn)征求結果與實(shí)施施工過(guò)程時(shí)常存在乎見(jiàn)難以統一的情況。該情況通常導致施工過(guò)程受到部份小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車(chē)位思路分歧問(wèn)題，建造違章改造拆除等問(wèn)題。

　　三綠地所存在的問(wèn)題

　　老舊小區建造的時(shí)間普遍在上世紀末，無(wú)論是在設計水平還是配套設施方面，都無(wú)法和當代的小區規劃設計相比。特殊是在綠化工作上，為滿(mǎn)足綠化率，盡管許多的小區都進(jìn)行了綠化，不過(guò)普遍都是自然生長(cháng)，而且因為缺少必要的養護，所以無(wú)法從整體上展現出美感。同時(shí)，還有的小區盡管進(jìn)行了綠化設計，無(wú)非卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進(jìn)行保養，個(gè)別的老舊小區還把小區的綠地開(kāi)墾改造成為了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環(huán)境。

　　四建設施工過(guò)程影響

　　老舊小區改造過(guò)程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開(kāi)挖、油漆粉刷氣味等會(huì )對小區居民日常生活造成一定影響。由于改造過(guò)程存在各個(gè)管線(xiàn)部門(mén)共同施工，個(gè)別小區施工現場(chǎng)混亂。例如驛前巷15A、15B小區施工過(guò)程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問(wèn)題。

　　三、對策建議

　　一增加小區功能

　　在改造老舊小區的過(guò)程中，非但要穩固樓體結構、重新打造外觀(guān)、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。

　　一、改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，并滿(mǎn)足居民平時(shí)的生活要求;

　　二、對小區里違背規定的建造進(jìn)行清除，增加綠化和小區健身活動(dòng)區域的面積，加寬小區的道路，并要通過(guò)小區地基的實(shí)際情況，來(lái)在合理的位置建造地下停車(chē)場(chǎng)以及供水排水系統;最后，要改善臨街土地，以提高小區附近的經(jīng)濟價(jià)值，增加老年活動(dòng)場(chǎng)所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來(lái)全面的加強老舊小區的宜居程度和經(jīng)濟價(jià)值，從而給居民打造出一個(gè)舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。

　　二加強意見(jiàn)征求過(guò)程

　　方案征求初期，應盡量提高意見(jiàn)征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設計期間盡可能滿(mǎn)足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過(guò)程中產(chǎn)生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。

　　三運用綠色生態(tài)環(huán)保理念來(lái)進(jìn)行規劃設計

　　1堅持以人為本

　　要讓規劃工作具有科學(xué)合理性，并展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來(lái)有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實(shí)際情況能夠合理的融合到一起，并實(shí)現點(diǎn)、線(xiàn)、面的融合，如此一來(lái)就能夠改善綠地植被景觀(guān)，從而打造出一個(gè)功能齊全的綠地系統。例如建立一個(gè)小游園，然后融合小區綠化的狀況，在進(jìn)行改造的'小區內創(chuàng )建休閑娛樂(lè )場(chǎng)所，然后根據住戶(hù)的各種要求，并利用草坪、廣場(chǎng)等來(lái)把綠地分為各種功能區，每一個(gè)分區單獨存在，但是均具有自己的特點(diǎn)，能夠達到居民的種種要求;此外也可以進(jìn)行主干道綠化的線(xiàn)狀綠地的建設，也就是在小區里把綠化按照現狀來(lái)羅列，把小區中處于分離狀態(tài)的綠地進(jìn)行連接，以構成一個(gè)綠色體系框架。

　　2對綠地結構進(jìn)行改善，以加強綠地的生態(tài)收益。

　　想要提升小區的環(huán)境，那末就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出綠肺的功能。而想要實(shí)現這一目標，那末就要以生態(tài)平衡為理念來(lái)創(chuàng )建綠化環(huán)保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時(shí)還要合理的改善植被，全面的展現出生態(tài)效果�？傮w來(lái)說(shuō)的話(huà)，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進(jìn)行融合才可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來(lái)就能夠全面加強生態(tài)收益。

　　四加強建設過(guò)程管理

　　嚴格把控質(zhì)量，安全進(jìn)度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關(guān)施工過(guò)程。既要保質(zhì)保量、按時(shí)交付工程。又盡可能減少改造過(guò)程對居民日常生活造成的影響。

　　五加強改造后的維護工作

　　對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時(shí)間，若想長(cháng)期保持住戶(hù)宜居的程度，那末還要全面和物業(yè)公司、居委會(huì )等部門(mén)進(jìn)行合作，來(lái)一同進(jìn)行管理。

小區調研報告14

　　物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，有效地關(guān)心居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的持續進(jìn)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民群眾最關(guān)懷、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水公平因素的影響，多數物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長(cháng)期存在，致使托付管理的單位、小區特殊是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類(lèi)小區物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著(zhù)嚴峻的挑戰。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

　　(一)多數物業(yè)管理單位消防法律意識觀(guān)念不強

　　在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規定》的有關(guān)規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類(lèi)火災隱患的滋生和生長(cháng)。

　　(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素養不高

　　在平常在履行消防檢查時(shí)發(fā)覺(jué)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)學(xué)問(wèn)，學(xué)歷層次、專(zhuān)業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿(mǎn)意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關(guān)懷，對消防掌握中心自動(dòng)報警系統發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)覺(jué)問(wèn)題，但不會(huì )解決問(wèn)題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長(cháng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調協(xié)作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬(wàn)的消防設施形同虛設，無(wú)法發(fā)揮應有的功能。

　　(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

　　物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同商定，也就是說(shuō)，其只對合同商定的內容負責。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有許多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒(méi)有明細的合同商定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特殊是住宅小區業(yè)主也基本不關(guān)懷除電梯運行及環(huán)境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能準時(shí)得到恢復，影響了設施的工作效能；

　　(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

　　部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著(zhù)裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區，轉變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，可怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無(wú)力解決的狀況下未準時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥當處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認為我不是執法部門(mén)根本管不了這些事情，從而放任進(jìn)展，增加建筑的火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；

　　(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數量上有明確要求，但沒(méi)有規定消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展；

　　(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障

　　由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用、車(chē)輛的'停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡(jiǎn)單引起沖突，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀(guān)念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能準時(shí)收取。同時(shí)現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用方案及分項目修理經(jīng)費預算報告書(shū)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將修理基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序簡(jiǎn)單，很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經(jīng)費的使用得不到有效保障。

　　(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇

　　在日常的監督執法過(guò)程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突，有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業(yè)主委員會(huì )隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區進(jìn)行監督抽查時(shí)，往往注意對物業(yè)管理單位的管理與監督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會(huì )，而業(yè)主委員會(huì )也沒(méi)有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門(mén)只能把責任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì )。但業(yè)主委員會(huì )是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門(mén)的工作量。

　　二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實(shí)問(wèn)題的對策

　　(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規定

　　政府相關(guān)部門(mén)應依據目前物業(yè)管理的現狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì )的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會(huì )人員的相對穩定。規范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業(yè)管理公司應通過(guò)競標形式進(jìn)行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開(kāi)發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的托付管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設施移交的手續；

　　(二)提高物業(yè)公司的準入門(mén)檻

　　建設房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應明確規定物業(yè)管理單位必需配備肯定數量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并把通過(guò)消防專(zhuān)業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門(mén)與建設房管等部門(mén)之間的信息通報制度，準時(shí)把握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專(zhuān)業(yè)人員的數量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；

　　(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

　　區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進(jìn)行消防監督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監督管理的視線(xiàn)，把規范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類(lèi)建筑、小區消防工作的基礎內容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機制，一旦發(fā)覺(jué)小區內消失違章違法行為，物業(yè)單位應準時(shí)報告街道、社區及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；

　　(四)加大消防教育培訓力度

　　切實(shí)加強對物管單位負責人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統計匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報漏訓。通過(guò)培訓，使物業(yè)管理人員增加消防安全觀(guān)念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規定》等法律、法規，進(jìn)一步明確各項消防安全職責，樹(shù)立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會(huì )報警、會(huì )組織人員疏散、會(huì )組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養有所提高。

　　(五)規范對公共修理基金的管理

　　《物業(yè)管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必需完善規范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì )議，切實(shí)解決火災隱患、經(jīng)費等問(wèn)題，對于需要動(dòng)用房管部門(mén)的專(zhuān)項修理基金，街道、社區及公安派出所應關(guān)心物業(yè)單位協(xié)調各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)修理基金，以保證火災隱患能得到準時(shí)、有效的整改�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶(hù)的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門(mén)親密協(xié)作、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民的安居樂(lè )業(yè)和城市的經(jīng)濟進(jìn)展供應堅實(shí)的消防安全保證，才能營(yíng)造居民小區良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會(huì )作出應有的貢獻。

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