東營(yíng)房地產(chǎn)調查報告
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20xx年，受全球經(jīng)濟發(fā)展放緩的影響，全國的房地產(chǎn)價(jià)格總的呈低速態(tài)勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環(huán)境的影響，我市房地產(chǎn)企業(yè)項目貸款審批難度增加，項目整體銷(xiāo)售量同比明顯下降。20xx年?yáng)|營(yíng)市房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計同比上漲8.3%。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況
1、房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅逐月回落。20xx年，我市房屋銷(xiāo)售價(jià)格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅呈逐月走低的態(tài)勢。
2、二手房?jì)r(jià)格漲幅高于新建房。20xx 年新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類(lèi)上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.7%，別墅類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類(lèi)上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業(yè)用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.8% 。
3、二級地段房屋價(jià)格漲幅較高。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的逐年加快，城市區域的不斷擴大，周邊生產(chǎn)和生活環(huán)境的良好營(yíng)造，區域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，并留有較大的發(fā)展空間，房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級差分析，20xx年我市一級、二級、三級、四級地段房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影響房屋價(jià)格的因素分析
就房?jì)r(jià)而言，雖然東營(yíng)的房?jì)r(jià)保持平穩趨勢，但是房屋銷(xiāo)售價(jià)格增幅逐月放緩。由于受地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費成本的制約，與省內其他城市相比，東營(yíng)房?jì)r(jià)相對不高，基本上能反映出東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，盡管存在著(zhù)一些炒房者的`投機行為，但是總體而言，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在所謂的房產(chǎn)泡沫，也不會(huì )出現類(lèi)似于上海、深圳等地大幅降價(jià)的可能。
從市場(chǎng)供給來(lái)看，在房?jì)r(jià)放緩增長(cháng)的同時(shí)，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量仍保持平穩趨勢。雖然已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，但還遠遠沒(méi)有達到市場(chǎng)飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現了供不應求的局面，這一點(diǎn)在西城表現得尤為突出。就目前市場(chǎng)形勢而言，大量新的樓盤(pán)上市時(shí)間進(jìn)度，有可能受到市場(chǎng)的影響而放慢，但仍然會(huì )陸續開(kāi)盤(pán)上市。隨著(zhù)數量的增加，競爭會(huì )更加的激烈，這對于廣大消費者是有益的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然傾向于利潤高的高檔住房開(kāi)發(fā)，但是由于受收入水平和市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，高檔住房市場(chǎng)從某種程度上已經(jīng)趨向于飽和，而中檔和中小戶(hù)型的住房總體呈現持平甚至下降的趨勢，使購房者的選擇受到了限制，現有情況下能夠買(mǎi)得起高檔住房的人是有限的，絕大多數購房者還是更加傾向于中檔住房，這就導致消費群具有了一定的固定性，未來(lái)東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的供應狀況應該向多元化方向發(fā)展。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本判斷
東營(yíng)市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數總體保持平穩，但相對趨于高位。20xx年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，銷(xiāo)量銳減，各月同比價(jià)格漲幅回落，各類(lèi)價(jià)格指數緩慢漸行。同時(shí)，由于上年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續火爆，開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)大多已銷(xiāo)售75%-80%及以上，再加上在有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)謹慎看好東營(yíng)市場(chǎng)，企業(yè)對剩余不多的樓盤(pán)主動(dòng)降價(jià)已不現實(shí)。唯有今年新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格有可能松動(dòng)，但由于周邊樓盤(pán)價(jià)格的標桿作用，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)對新樓盤(pán)在精裝修、精配套、星級物業(yè)服務(wù)等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價(jià)格松動(dòng)幅度不會(huì )很大。
從另一角度看，如果宏觀(guān)調控政策有所松動(dòng)，或者調控政策對需求的心理影響減弱，期待房?jì)r(jià)自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷(xiāo)售量的增加，我市房屋銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì )有小幅上揚的可能。
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