物業(yè)管理服務(wù)方案
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開(kāi)展，時(shí)常需要預先制定一份周密的方案，方案屬于計劃類(lèi)文書(shū)的一種。我們應該怎么制定方案呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理服務(wù)方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理服務(wù)方案1
一、介紹
天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南，森源街以北，是35萬(wàn)平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無(wú)法復制及超越的綜合高端社區，這是一個(gè)充滿(mǎn)極富特色的規劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務(wù)的整體設想與策劃
針對天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素，我公司展開(kāi)了項目調研，通過(guò)項目的深入理解，深層挖掘設計和開(kāi)發(fā)思路的基礎上，在做銷(xiāo)售物業(yè)服務(wù)中對業(yè)主進(jìn)行人員消費結構，服務(wù)需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點(diǎn)，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，確立了此物業(yè)管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。
1、一種模式：
1）根據本項目房屋建筑特征與購買(mǎi)人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)
�。玻┵N心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn)：
a）一對一專(zhuān)人服務(wù)
b）家居生活的全方位“助理”
c）深入到微小細節的服務(wù)方式
d）高素質(zhì)+職能多面手
e）打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點(diǎn)：
重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內容區別于一般小區物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應具備的服務(wù)項目。由于物業(yè)管理費中包括基礎性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項目中篩選出適用于或通過(guò)改進(jìn)轉化為公眾性服務(wù)項目�？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數量質(zhì)量的限制、客戶(hù)群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營(yíng)利目的，又能滿(mǎn)足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現管家式特色的服務(wù)。
重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來(lái)尊貴的享受
管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗與專(zhuān)業(yè)素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務(wù)的特點(diǎn)，應達到管家應具備的基本素質(zhì)——禮儀。
管家式服務(wù)在全國物業(yè)管理服務(wù)中卻無(wú)規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區受到的貴賓待遇（體現優(yōu)越感），更能在其親友來(lái)訪(fǎng)時(shí)受到的'禮儀服務(wù)中滿(mǎn)足業(yè)主的“虛榮心”。
重點(diǎn)三：營(yíng)造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區人文環(huán)境。
1、管家不單單是指購物、準備早點(diǎn)、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務(wù)的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認可。從最小的細節做起（例如：業(yè)主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來(lái)休息的時(shí)候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業(yè)主在小區內，無(wú)論是戶(hù)內還是戶(hù)外都能感受到原來(lái)生活是如此的簡(jiǎn)單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個(gè)例雖有些夸張，但并非不切合實(shí)際）。
2、一個(gè)整體，多個(gè)獨體，宏觀(guān)把控管理：個(gè)體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補，形成小規模管理優(yōu)勢。宏觀(guān)管理把控，各小規模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。
3、三個(gè)措施：
措施一：24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。
與一般項目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專(zhuān)屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會(huì )到物業(yè)獨特超前“管家”服務(wù)。
利用辦理入住的良好時(shí)機，充分體現物業(yè)特有的便捷、細致，通過(guò)準時(shí)、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專(zhuān)業(yè)的介紹；簡(jiǎn)潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預留車(chē)位的細致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業(yè)主提供服務(wù)。設立臨時(shí)“管家”，24小時(shí)不間斷電話(huà)，所有服務(wù)人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準確、清晰回答業(yè)主的各類(lèi)問(wèn)題，所有工作都講求時(shí)效性（各類(lèi)投訴回復不超過(guò)24小時(shí)，生活咨詢(xún)回復不超過(guò)12小時(shí)），在業(yè)主心中樹(shù)立重承諾、講信譽(yù)的規范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴(lài)感。
全方位的生活咨詢(xún)，大到房屋裝修小到生活竅門(mén)，“管家”都能指導業(yè)主找到正確的答案。
接受業(yè)主的各類(lèi)服務(wù)委托，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監督操作過(guò)程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。
措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強有力的業(yè)仆隊伍。
a）利用高素質(zhì)的個(gè)體，展現高標準的人文環(huán)境。
b）職能多面手，形成優(yōu)勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務(wù)。
措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項目支撐。
a）通過(guò)各種途徑，聯(lián)絡(luò )各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項目支撐。
b）協(xié)調各服務(wù)公司，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主的需求。
c）尋求廣泛有效便捷的信息來(lái)源，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。
d）全方位儲備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿(mǎn)足業(yè)主人力需求。
三、管家式服務(wù)內部管理模式設想
把天悅城分為2種管理形式，由物業(yè)經(jīng)理宏觀(guān)把控。2種管理形式，把整個(gè)小區的管理分為2個(gè)區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區域為小區的整體公共服務(wù)前臺接待檔案管理信息協(xié)調中心等。
第一、二區域：
由管家進(jìn)行服務(wù)管理，并配有一定數量的業(yè)仆（保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協(xié)調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質(zhì)和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業(yè)服務(wù)觀(guān)念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務(wù)觀(guān)念。
業(yè)仆由管家直接管理調度，鑒于每個(gè)服務(wù)區域基礎服務(wù)工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主的需求，我們將把專(zhuān)職的服務(wù)人員變更為可承擔多種服務(wù)項目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發(fā)生。
第三區域：天悅城雖分為3個(gè)區域，但物業(yè)工作的開(kāi)展需以一個(gè)整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個(gè)區的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅實(shí)的基礎，為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協(xié)調處的管理。
四、物業(yè)管理方案的實(shí)施天悅城物業(yè)處籌備
�。ㄒ唬�、天悅城人員素質(zhì)及要求：
物業(yè)經(jīng)理：1人，專(zhuān)科以上學(xué)歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協(xié)調、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng )新精神。
管家：2人，專(zhuān)科以上學(xué)歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗，具有一定生活經(jīng)驗，善于溝通，協(xié)調能力強。具有強烈的服務(wù)意識，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。
財務(wù)人員：2人，專(zhuān)科以上學(xué)歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計操作經(jīng)驗，有會(huì )計師職稱(chēng)。
公共保安主管：1人，中專(zhuān)以上學(xué)歷，年齡35歲以下，二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。
公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
物業(yè)管理服務(wù)方案2
根據“物華新洲苑”居住小區的設計特點(diǎn)，現擬定小區物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶(hù)充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續升值，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區，提升生活品質(zhì)，實(shí)現業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物管處和諧、多贏(yíng)的經(jīng)營(yíng)目標。
一、物華新洲苑概況
“物華新洲苑”位于西夏區黃河路與麗子園南街交匯處�？偨ㄖ娣e約45萬(wàn)平方米，規劃容積率：1.74,建筑類(lèi)別有小高層、板樓和多層。配有較高價(jià)值的超市，占據交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會(huì )所、公寓、市場(chǎng)等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個(gè)溫馨的小區更需要一個(gè)有責任心的物業(yè)來(lái)為他們服務(wù)！
二、接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準
根據“物華新洲苑”的實(shí)況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標準如下：
�。ㄒ唬┙�24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。
�。ǘ┒ㄆ谙驑I(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理建議及時(shí)整改。
�。ㄈ┙⒙鋵�(shí)保修承諾制，零修、急修及時(shí)率95%，返修率不高于1%。
�。ㄋ模┟磕旯_(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
�。┏Ｒ幮怨卜⻊�(wù)。
1、房屋管理及維修養護
�。�1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
�。�2）物業(yè)外觀(guān)完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。
�。�3）空調安裝統一，防護網(wǎng)安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養無(wú)事故隱患。
�。�1）供電系統。保證正常供電，停電1天以上通知用戶(hù)，告知原因。
�。�3）消防系統。設備設施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災安全隱患。
�。�4）給排水系統。停水提前1天通知；排水系統通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)位、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場(chǎng)搶修，并無(wú)長(cháng)時(shí)間停水。
3、共用設施管理。共用配套服務(wù)設施完好，大門(mén)廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車(chē)輛管理。
�。�1）專(zhuān)業(yè)保安隊伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執勤，言語(yǔ)規范，處理突發(fā)事件。
�。�2）出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行。
�。�3）車(chē)輛出入管理嚴格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來(lái)車(chē)輛須登記。
�。�5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
5、環(huán)境衛生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
�。�1）環(huán)衛設施完備，實(shí)行標準化清掃保潔。
�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒。
�。�4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。
�。�5）做好環(huán)衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
�。�1）綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
�。�2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。
�。�3）綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達到98%以上。
7、室內裝飾裝修管理。全過(guò)程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
�。�1）受理本小區裝修咨詢(xún)與審批。
�。�2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、社區文化
�。�1）設立學(xué)習宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。
�。�2）制有“居民精神文明建設公約”。
�。�4）業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。
�。ㄆ撸┽槍π缘膶�(zhuān)項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）
1、代住戶(hù)進(jìn)行室內衛生清掃、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
4、提供維修服務(wù)并做到急修不過(guò)夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
6、代住戶(hù)維修戶(hù)內下水疏通。
7、免費重裝電腦系統及提供殺毒軟件。
三、管理方式
“對物業(yè)進(jìn)行嚴格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。
�。ㄒ唬藴驶芾�
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)內容、標準、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設備保養不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規范化的中等城市慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng )新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意、物業(yè)信譽(yù)度得到提高。
�。ǘ贤ǚ⻊�(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調能力是物管的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì )重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本物業(yè)專(zhuān)門(mén)設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處，通過(guò)禮貌走訪(fǎng)、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復業(yè)主疑問(wèn)、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報開(kāi)發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
�。ㄈ┚喸煊H善和諧溫馨的社區文化
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的.共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區居民委員會(huì )以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構架良好的人際關(guān)系，為小區、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì )開(kāi)辟一方文明的凈土。
四、人員配備配備
�。ㄒ唬┙M織機構
�。ǘ┤藛T配備
1、管理處主任1人
2、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊隊長(cháng)1人
保潔（綠化）主管1人
行政（資料、社區文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人財務(wù)會(huì )計1人人事部3人出納1人收款員2人倉管員1人前臺接待3人
3、保安：60人（每班8小時(shí)，三班倒）
4、維修人員：10人（持中級以上技工證書(shū)）
5、清潔綠化人員：30人
五、興隆花園物業(yè)管理的具體操作
貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環(huán)境保潔系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動(dòng)組織系統。 (一)前期準備
對承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓，針對項目特點(diǎn)制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備；物業(yè)接管進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1、內部機構的設置與擬定人員編制
2、物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開(kāi)展管理工作前1個(gè)月。培訓內容為：專(zhuān)業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理。
3、規章制度制定
1）、根據政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶(hù)手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的啟動(dòng)1.物業(yè)的接管驗收
1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照復印件）。
2）、技術(shù)資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書(shū)等）3.裝修施工全過(guò)程監控
裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(cháng)期正常使用，將依《物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶(hù)手冊》、《業(yè)主公約》執行管理。
作業(yè)現場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按規定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線(xiàn)、消防設施等戶(hù)內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動(dòng)用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀(guān)，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶(hù)、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線(xiàn)，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線(xiàn)應使用套管；提醒住戶(hù)在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶(hù)通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續。
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A、安全保衛系統
1、總體安全環(huán)境管理
在社區四周、社區出入口、樓宇間設置閉路監控系統，建立24小時(shí)不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。
培訓專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著(zhù)裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語(yǔ)規范，認真負責，對社區進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記，控制樓宇內流動(dòng)人員數量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告傳單或無(wú)關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。
3、車(chē)輛交通及道路管理
樓宇停車(chē)位有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊，機動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統1.房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶(hù)標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現破損及時(shí)修補，確保房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立2個(gè)閱報欄形式的告示、宣傳欄，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報相關(guān)事項。
2、共用設備管理
設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會(huì )”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅�(huì )”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會(huì )使用、會(huì )保養、會(huì )檢查、會(huì )排除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1）給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶(hù)生活。
供水設備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門(mén)等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；停水提前一天通知住用戶(hù)。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現象；汛期道路、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(cháng)時(shí)間停水現象。
2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線(xiàn)路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內型漏電保護自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運行和維修值14班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù)；臨時(shí)施工及�。ㄓ茫⿷�(hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時(shí)切斷電源。
3）配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內；建立配電運行記錄，每天巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時(shí)，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀(guān)察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導線(xiàn)絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導線(xiàn)絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現象；金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節現象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。
4）消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統設施設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受?chē)栏裾幍呐嘤�。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人（與業(yè)主簽訂防火責任書(shū)）；建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。
C、環(huán)境保結系統
環(huán)境衛生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛設備完備；標準化保潔（專(zhuān)職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺；房屋公共部門(mén)共用設施無(wú)蟻害；樓宇內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
1、擦公共防盜門(mén)1次/周無(wú)灰塵
2、擦公共天花板1次/半年無(wú)灰塵、蜘蛛絲
3、擦消火栓1次/月無(wú)灰塵
4、擦窗戶(hù)1次/月無(wú)灰塵
5、道路路面循環(huán)清掃無(wú)雜物
6、路邊綠地2次/天無(wú)雜物
7、路燈柱1次/周無(wú)灰塵
8、綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿；綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水（依氣候變化）澆足澆透
草皮修剪（按季節進(jìn)行）草皮美觀(guān)平整
雜草清除（按季節）確�；緹o(wú)雜草
防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（一年2次）無(wú)病蟲(chóng)害
養護施肥（一年4次）綠化生長(cháng)旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：乒乓球臺、羽毛球場(chǎng)等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進(jìn)行維護保養；開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營(yíng)機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。
F、社區文化活動(dòng)組織系統
1、社區文化建設
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區居委員會(huì )一道，組織社區居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶(hù)擁有一份歸屬感；各項活動(dòng)事先計劃，爭取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )以及政府有
關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設立學(xué)習宣傳園地；配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區門(mén)，照樣過(guò)日子”是我們服務(wù)的一項重要目標，當住戶(hù)遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應對時(shí)，全體員工都能夠有求必應地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項性的、業(yè)戶(hù)自愿選擇的特約服務(wù)方式。
1）、日常服務(wù)
設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處、服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì )與本物管溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶(hù)的質(zhì)疑、問(wèn)詢(xún)、投訴、求助、報修，還要求員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋住戶(hù)的各種要求；建立回訪(fǎng)制度并記錄，定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理化建議及時(shí)整改；每年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
2）、特色服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過(guò)夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類(lèi)型的保姆、家教和醫療護理；信息咨詢(xún)服務(wù)等。
J物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化
企業(yè)作風(fēng)：積極、專(zhuān)注、系統、精細！工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高！服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂(lè )！我解決問(wèn)題，我展示自我！
服務(wù)理念
任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項目的每一位業(yè)主，無(wú)論年齡、性別、職業(yè)、社會(huì )地位……都給予最真誠的服務(wù)。任何時(shí)間：在我們服務(wù)的項目里，提供服務(wù)的時(shí)間是每年365天×24小時(shí)，無(wú)論晝夜、無(wú)論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。
任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會(huì )竭盡全力滿(mǎn)足業(yè)主合理的需求。
任何事情：在我們服務(wù)的項目里，無(wú)論是業(yè)主的家居小事，還是社區大事，只要是園區中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿(mǎn)意的服務(wù)。
服務(wù)標準
誠信：發(fā)乎心（誠），出乎言（信），完美服務(wù)，誠信為本；體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重；安心：杜絕傷害，預防意外；業(yè)主安心
舒心放心，；適度：既不過(guò)分，也無(wú)不足；舉手投足，恰到好處。實(shí)施投訴處理與利用策略
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