城市商業(yè)綜合體項目可行性研究總結報告
城市商業(yè)綜合體項目可行性研究總結報告
目錄：
一、市場(chǎng)論證篇
1、項目地位分析
2、項目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值分析
3、項目生存的基本經(jīng)濟基礎分析
4、行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀(guān)發(fā)展分析
5、城市發(fā)展對項目的驅動(dòng)分析
6、項目開(kāi)發(fā)價(jià)值分析
7、項目競爭優(yōu)勢分析
8、經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)分析
9、株洲消費市場(chǎng)分析
10、國內同業(yè)態(tài)成功案例分析
�。�1）寧波天一廣場(chǎng)
�。�2）寧波萬(wàn)達廣場(chǎng)
11、市場(chǎng)論證結論
二、項目開(kāi)發(fā)篇
1、項目規劃定位
2、項目規劃理念
3、項目規劃設計
4、項目規劃指標
5、開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)計劃
6、項目開(kāi)發(fā)預算
三、投資論證篇
1、項目的開(kāi)發(fā)投入
2、項目的經(jīng)營(yíng)投入
�。�1)項目的市場(chǎng)規劃
�。�2)項目的經(jīng)營(yíng)思路
�。�3)項目運營(yíng)資源配置
�。�4)項目運營(yíng)成本
3、項目收益測算
4、項目開(kāi)發(fā)資金分析
�。�1）分期開(kāi)發(fā)資金分析
�。�2）資金回籠分析
5、項目的風(fēng)險控制與評估
�。�1）項目前瞻市場(chǎng)不確定風(fēng)險
�。�2）項目操作模式帶來(lái)的資金與發(fā)展空間風(fēng)險
�。�3）評估結論
四、綜合評估篇
一、 市場(chǎng)論證篇
1、項目地位與受關(guān)注度的強力支撐
炎帝廣場(chǎng)位于株洲市天元區天臺山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，項目地處株洲城市發(fā)展的戰略性位置，是新老城區交通主軸和開(kāi)發(fā)區綠化主軸的交匯點(diǎn)，由于株洲市委、市政府等相關(guān)行政辦公機構多座落于此，使本項目成為株洲形象名副其實(shí)的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標性建筑、天臺公園得天獨厚的自然景觀(guān)、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟、文化大都會(huì )的綜合城市屬性效應，促使市民、政府與社會(huì )各界對本項目的開(kāi)發(fā)保持著(zhù)一貫的高度關(guān)注。
本項目的成功開(kāi)發(fā)勢必極大提升城市公共空間質(zhì)量、弘揚炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著(zhù)廣泛的積極意義。
炎帝廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項目是株洲市委、市政府列入工作計劃的重點(diǎn)工程，更是天元區委、區政府高度關(guān)注的重點(diǎn)工程，這些在政府行文與報告中可充分體現與認證。因此，項目獨特的受重視地位與社會(huì )各界賦予本項目的高
關(guān)注度使本項目成功開(kāi)發(fā)的原始動(dòng)力，從而也為本項目的開(kāi)發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。
2、項目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值支撐
炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻記載葬于湖南株洲炎陵縣（炎陵縣因此而得名）。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實(shí)質(zhì)是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實(shí)踐精神、百折不撓的創(chuàng )造精神、造福于民的務(wù)實(shí)精神、自強不息的進(jìn)取精神，隨著(zhù)中華民族的形成、發(fā)展和壯大，其內涵也在不斷的豐富與擴大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)及道德觀(guān)念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統和穩定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。
炎帝陵風(fēng)景區現為全國重點(diǎn)文物保護單位和全國愛(ài)國主義教育示范基地，2002年被授予4A景區稱(chēng)號，2006年6月“炎帝陵祭典”入選第一批國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。
炎帝廣場(chǎng)以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場(chǎng)推廣，同時(shí)借助炎帝為項目注入了豐富的文化內涵。商業(yè)地產(chǎn)項目的通病是市場(chǎng)培育期較長(cháng)，繁榮期短且高位運行不穩定，同時(shí)衰退較快；這一方面有項目開(kāi)發(fā)的先天不足、同時(shí)也有經(jīng)營(yíng)與運行的缺陷有關(guān)，此外，商業(yè)地產(chǎn)缺乏品牌高度與核心競爭力是其致命的根源，本項目借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊與內涵的核心競爭力、避免了項目開(kāi)發(fā)的先天缺陷，為項目的良好運營(yíng)與健康發(fā)展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內涵與經(jīng)營(yíng)元素，開(kāi)發(fā)更多具有項目特色的產(chǎn)業(yè)升級板塊與業(yè)態(tài)品種；這不僅拓展了項目自身市場(chǎng)生存與發(fā)展空間、提高了綜
合抗險能力，同時(shí)極大的挖掘與開(kāi)發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應，帶來(lái)不可估量的商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值回報。
3、項目生存的基本經(jīng)濟基礎分析
2008年株洲全市年末總戶(hù)數113.6萬(wàn)戶(hù)，總人口381.2萬(wàn)人，常住人口371萬(wàn)人，其中市區年末總戶(hù)數30.4萬(wàn)戶(hù)，總人口97.8萬(wàn)人，常住人口96.2萬(wàn)人。全市總人口中有城鎮人口186萬(wàn)人，鄉村人口195.2萬(wàn)人；城鎮化率為48.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。人口增加，人口基數大，推動(dòng)著(zhù)株洲房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，加快了房地產(chǎn)的快速消化。
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