物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結范文（精選10篇）
不經(jīng)意間，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結束了，這段時(shí)間里，相信大家面臨著(zhù)許多挑戰，也收獲了許多成長(cháng)，這也意味著(zhù)，又要準備開(kāi)始寫(xiě)工作總結了。但是卻發(fā)現不知道該寫(xiě)些什么，以下是小編精心整理的物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結范文（精選10篇），歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結1
20xx年，也是本人在xx物業(yè)有限公司工程部工作的第二年，在這一年的時(shí)間里，本人能夠遵紀守法，認真學(xué)習，努力鉆研，扎實(shí)工作，以勤勤懇懇，兢兢業(yè)業(yè)的態(tài)度對待本職工作，在運維崗位上發(fā)揮了應有的作用，作出了貢獻，總結主要如下幾方面：
一、愛(ài)崗敬業(yè)，扎實(shí)工作，協(xié)助領(lǐng)導完成接收工作
今年，根據公司工作的按排，本人在xx月份由xx調至xx新聞中心運維組，從事電工維修。在崗位變動(dòng)過(guò)程中，本人能夠顧全大局，服從領(lǐng)導按排；接收期間，執行領(lǐng)導的指示，對所負責的交接項目進(jìn)行認真檢查，對異常，損壞，故障等有問(wèn)題的設備第一時(shí)間上報，要求原單位物業(yè)及時(shí)處理，協(xié)助領(lǐng)導做好接收工作。
二、熟悉地理位置以及各區域機房，電房設備
初來(lái)新聞中心，對這里的環(huán)境，設備都是完全不熟悉，而原百花物業(yè)也不配合，所以很多東西都是靠自己以往的經(jīng)驗通過(guò)摸索，思考和總結，再加上x(chóng)x主管、xx主管的親自講解，培訓以及按排一些有非常豐富經(jīng)驗的師傅前來(lái)講解，現在對這里的地理位置、中央空調系統、高低壓電路系統、消防系統、生活用水和園林綠化系統、電梯系統等都相當熟悉，可以獨立上崗。
三、做好中央空調和高低壓電路系統的運行和保養工作
中央空調方面，根據客戶(hù)的需求，季節、天氣情況，合理控制中央空調，并做好運行記錄工作，對各項參數認真看，發(fā)現異常認真分析原因并上報，通知保養單位迅速前來(lái)處理。保養方面，因原物業(yè)公司對以前的中央空調系統完全沒(méi)有做保養工作，致使冷卻系統內壁生銹，損壞，根據領(lǐng)導的按排，嚴格執行領(lǐng)導的要求，加強外單位的保養監督工作，按排班員專(zhuān)人監督跟進(jìn)，要求做到每星期定期清洗，每月定期加藥水，有保養不到位的地方要求其立刻處理，防止外單位保養人員，馬虎了事，致使冷卻系統進(jìn)一步損壞，保證空調主機正常運行。
而另一方面，在xx主管的制定下，每月按排班員對機房地面、空調主機，冷卻泵，冷凍泵的表面進(jìn)行了清潔，并定期對冷卻泵，冷凍泵軸承進(jìn)行加雪油等保養工作。高低壓系統方面，加強了高壓保養單位的保養工作，要求每星期進(jìn)行檢查倆次，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)前來(lái)處理，低壓方面剛接手時(shí)，公用電房2號電容補償柜接觸器曾出現線(xiàn)路松脫，致使相線(xiàn)觸碰電柜外殼對地燒毀接觸器現象，根據領(lǐng)導的按排，嚴格執行領(lǐng)導要求，對所有電房的電容補償柜內所有的觸點(diǎn)進(jìn)行了全面加固處理，對有問(wèn)題的電容進(jìn)行更換，對公用電房（沒(méi)有空調）的電容柜作開(kāi)門(mén)并用風(fēng)扇散熱。以及對各樓層的電井進(jìn)行清潔，觸點(diǎn)加固，更換損壞的指示燈等全面排查，還對所有電房的地面衛生定期清潔，保證設備在良好的環(huán)境下運行。
四、對運維組人員進(jìn)行中央空調培訓
在領(lǐng)導的按排和支持下，本人對運維組人員進(jìn)行了簡(jiǎn)單的中央空調講解，一些對空調不熟或者部分完全沒(méi)有接觸過(guò)空調的員工都收到了少少效果，而自己在表達能力，自信心等方面都得到了較大的提升，也對自己的空調知識進(jìn)一步加固，在此多謝xx主管、xx主管等領(lǐng)導對本人的信任和支持。
五、做好班員的管理工作、做好上級按排的任務(wù)和新聞單位的來(lái)電報修工作
本人以身作則，要求班員遵紀守法，遵紀公司的規章制度，做到不遲到，不早退，加強班員的責任心培訓，認真做好設備的檢查工作和運行記錄工作。對上級按排的工作，合理按排，調動(dòng)班員，迅速處理。對新聞中心的來(lái)電報修，認真聽(tīng)講，記錄來(lái)電的單位，報修內容以及故障的位置等，迅速調動(dòng)班員迅速處理，對較大的故障或不能處理的問(wèn)題認真向客戶(hù)解釋并上報處理。
以上主要是這一年來(lái)的主要工作情況，有可喜的也有需要提高的，喜的是在這里做了班組的負責人，得到了少少的管理經(jīng)驗，而且在這個(gè)接收過(guò)程中也學(xué)會(huì )了很多知識，技能也得到了進(jìn)一步的提升，而需要提高的是管理的水平，人際關(guān)系處理以及技術(shù)技能也需要進(jìn)一步提高，所以我一定會(huì )更加努力，爭取明年更上一層樓。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結2
我叫xx，今年xx歲，自物業(yè)公司成立以來(lái)，就到xx家園參加工作，主要擔任維修隊的電工班的職務(wù)。在維修的崗位上認真負責、努力工作，為所轄區的設施、設備等進(jìn)行維修、保養。
在凈化、綠化、亮化、美化和暢通的“四化一通”管理上，分區劃分包干，做為維修隊的電工副隊長(cháng)想從安全和節能降耗上下功夫。
20xx年的一個(gè)晚上，我正在家給生病的老伴做飯，正在這時(shí)接到物業(yè)維修的電話(huà)，說(shuō)是xx家園有亮化燈損壞，影響過(guò)節氣氛。當時(shí)我心急如焚，心想單位如果沒(méi)有難處不會(huì )這時(shí)給我打電話(huà)，我立即與妻子說(shuō)明原因，開(kāi)通的妻子也能夠理解我的心情，我立即趕回世紀家園與同事們奮戰了三、四個(gè)小時(shí)終于搶修完畢，家園又恢復了節日的明亮，心中頓然也跟著(zhù)敞亮起來(lái)，正在這時(shí)想起家中生病的妻子還未吃晚飯，又立刻趕回家中，當開(kāi)家門(mén)看到躺在床上喘著(zhù)粗氣的妻子，不禁流出了辛酸的眼淚。
我還清晰的記得，有一年夏天連續接到SA09住戶(hù)的保修電話(huà)說(shuō)三單元都沒(méi)有電，放下電話(huà)急忙拿著(zhù)工具想xx單元跑去，經(jīng)過(guò)檢查一樓配電盤(pán)閘門(mén)嚴重受損，幾名住戶(hù)都在樓道等著(zhù)解釋?zhuān)艺f(shuō)明原因后，有叫來(lái)了幾名電工，四個(gè)人進(jìn)行搶修，眼看到了中午還沒(méi)有搶修好，這下讓我著(zhù)急了，顧不上喝一口水，加班加點(diǎn)也要修好，住戶(hù)不止一次的問(wèn)我“什么時(shí)候能修好”我只能耐心的解釋手上還不能停止手上的活，有理解的住戶(hù)十分體諒，又拿水，又遞煙這怎么能行！不能拿住戶(hù)的任何東西，看到我們滿(mǎn)頭是汗，住戶(hù)也不忍心再追問(wèn)了，經(jīng)過(guò)我們4個(gè)人的努力，終于解決這個(gè)難題，在6個(gè)多小時(shí)的搶修后xx單元恢復了正常。住戶(hù)們的一聲“謝謝”就讓我們心里暖烘烘的。
在安全上按國家規定在變壓的維修同時(shí)極力檢查變壓有無(wú)重復接地，在節能降耗上路燈的85瓦改為38瓦。在這個(gè)崗位上讓我知道只有迎難而上，積極進(jìn)取，不管遇到多大的困難都要保持自強不息的信念。
人的知識和精力是有限的這要不斷的分析、總結、認識完善自己，做到正確的自我評價(jià)，揚長(cháng)避短，發(fā)揮自己的長(cháng)處，實(shí)現自己人生價(jià)值。我沒(méi)有什么豪言壯語(yǔ)，也沒(méi)有什么驚天業(yè)績(jì)，只有在這平凡的崗位上默默無(wú)聞的工作著(zhù)，也盡自己的努力做好自己的本職工作。
幾經(jīng)風(fēng)雨，幾經(jīng)磨礪。我用辛勞與汗水，在平凡的崗位上我創(chuàng )造出不平凡的業(yè)績(jì)；我愿用智慧與巧手，在枯燥的工作中描畫(huà)著(zhù)靚麗的“風(fēng)景”！
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結3
物業(yè)公司維修個(gè)人總結時(shí)光飛逝而過(guò)，回顧一年的工作，緊張而又忙碌，一年來(lái)在物業(yè)公司領(lǐng)導的大力支持和關(guān)懷下，本人遵紀守法，認真學(xué)習，努力鉆研，扎實(shí)工作，以勤勤懇懇，兢兢業(yè)業(yè)的態(tài)度對待本職維修工作，在維修部的崗位上發(fā)揮了應有的作用，主要有以下幾方面：
一、做好維修部的管理工作、做好上級安排的任務(wù)和各部門(mén)的來(lái)電報修工作。
本人以身作則，要求組員遵紀守法，遵紀公司的規章制度，做到不遲到，不早退，加強組員的責任心培訓，認真做好設備的檢查工作和運行記錄工作。對上級安排的工作，合理安排，調動(dòng)組員，迅速處理。對各部門(mén)的來(lái)電報修，認真聽(tīng)講，記錄來(lái)電的單位，報修內容以及故障的位置等，迅速調動(dòng)組員迅速處理，對較大的故障或不能處理的問(wèn)題認真向客戶(hù)解釋并上報處理。
二、重視設備設施的安全運行和檢查工作，以保障設備設施的安全運行。
維修部一貫將設施設備的安全工作放在首位，每到節假日前一個(gè)月都會(huì )制定節假日設備設施安全檢查、保養和維修工作會(huì )議，制定工作計劃，落實(shí)計劃內容、完成時(shí)間和責任人，以及檢查時(shí)間，明確各項工作重點(diǎn)，事后進(jìn)性檢查，以確保小區、市場(chǎng)的設施設備安全運行，在日常工作時(shí)，強調維修工作時(shí)的安全操作和自我安全防范的意識，杜絕工傷事故的發(fā)生。
三、真抓實(shí)干抓好安全管理
操作安全：
由于部門(mén)工作的特殊性，維修組員工經(jīng)常要接觸用電器具，動(dòng)電焊，用電等作業(yè)。為了確保操作者的人身安全，上班前會(huì )對組員時(shí)常進(jìn)行安全教育，加強部門(mén)員工的安全操作意識。在動(dòng)電、維修危險作業(yè)時(shí)，確保有人在場(chǎng)監護。全年維修人員無(wú)安全事故發(fā)生。對維修組員工進(jìn)行了設備安全使用常識的培訓，提高了全體員工安全的意識。
設備設施安全：
定期對各部設備專(zhuān)項安全檢查，每月對大廈配電井，管道井設備進(jìn)行安全檢查;每月對配電房變壓器、低壓配電柜進(jìn)行安全檢修、除塵。每逢節假日前都要組織對酒店個(gè)部、辦公室進(jìn)行設施設備安全大檢查。對重點(diǎn)運行設備進(jìn)行一日一次的安全巡查，發(fā)現事故苗頭，立刻處理。
最后，自己作為電工主管，分管強電，弱電，小區、市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)維修保養工作，深感責任大，擔子重，物業(yè)公司領(lǐng)導給予自己充分信任，信任就是自己勤奮工作，不斷提高管理水平的動(dòng)力，自己必將認真高效，以身作則，配合各部門(mén)的工作，在新的一年戒驕戒躁，開(kāi)創(chuàng )嶄新的工作局面。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結4
經(jīng)過(guò)近一年多的工程維修工作，我感到頗為疲倦，欣慰的是在這段時(shí)間里也學(xué)到了平時(shí)學(xué)不到的東西、積累了寶貴的經(jīng)驗。
業(yè)主和物業(yè)在使用這座大樓時(shí)，固然會(huì )發(fā)現很多的問(wèn)題，這也是可以理解的，如果我們是業(yè)主可能也會(huì )是這樣。最開(kāi)始的時(shí)候有三千多項需要處理的問(wèn)題，雖然不全是我們專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，但是至今我還有陰影。作為總包，很多事情需要去協(xié)調、去處理、去擔當，正是因為這些，事情也就多了。最忙的那幾個(gè)月，每天平均接打電話(huà)一百多個(gè)，電話(huà)一向，總會(huì )有意想不到的“驚喜”，弄的我是哭笑不得，心神不寧。每次聽(tīng)到電話(huà)鈴響，我就像驚弓之鳥(niǎo)生怕有“刁民”又來(lái)“找事”。作為對前段時(shí)間工作的總結，我不僅審視我們在施工中存在的質(zhì)量問(wèn)題及其產(chǎn)生原因，還要在以后的工作中盡量去避免這些問(wèn)題的出現以及造成的損失。
因為我主要負責的是土建方面的維修工作，其他專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題以及零星的修補就不說(shuō)了，主要說(shuō)下土建專(zhuān)業(yè)漏水方面的問(wèn)題，漏水問(wèn)題主要有屋面漏水、給水管井漏水、地下室外墻漏水、電梯井坑滲水、室外電纜井漏水等。下面我將挑些重點(diǎn)的問(wèn)題具體講講：
1、屋面漏水：
說(shuō)道屋面漏水，真是讓我心酸，讓我欲哭無(wú)淚啊。天辰一期的最高層是領(lǐng)導休閑娛樂(lè )、重要接待使用的場(chǎng)所，正式這樣的重要，漏水問(wèn)題才被非常的重視�？偛荒苋思以陂_(kāi)會(huì )、聊天，邊上放個(gè)水桶接水吧，打傘就更不好了。
屋面漏水后維修難度大，主要體現在漏水點(diǎn)不好確定、工序復雜、工作量大。特別是卷材防水，即使掌握了室內漏水情況也無(wú)法確定漏水點(diǎn)的具體位臵，雨水可以通過(guò)漏水點(diǎn)流到結構頂板的薄弱部位并滲透到室內，因此在確定其漏水點(diǎn)時(shí)往往會(huì )做很多無(wú)用功，一次兩次也未必成功；屋面防水層上一般都有找平層、保溫層、加強層、飾面層等，防水層的修復必然要破壞其它裝飾層，同時(shí)在維修時(shí)也不可避免的造成二次破壞，也只能擴大維修作業(yè)面來(lái)進(jìn)行維修，工作量較大。屋面漏水點(diǎn)主要有以下幾種：突出屋面的風(fēng)道、排水管及排氣管根、頂板后澆帶、女兒墻與屋面交接處的陰角部位。所以我認為在進(jìn)行屋面施工時(shí)，應從結構層開(kāi)始必須每道工序做到位：屋面板澆筑時(shí)與之相連的墻體的水平施工縫處必須振搗密實(shí)，各出屋面的部位吊洞要填實(shí)抹平；在進(jìn)行基層處理時(shí)，將陰陽(yáng)角、管根等部位做圓弧角處理，不允許因存在死角而導致防水層不能做到位；防水層閉水試驗完成后，在防水保護層未施工前，禁止在防水層上方施工作業(yè)，防止防水層被破壞。防水保護層施工完畢后要進(jìn)行二次閉水實(shí)驗，確保不漏水的情況下開(kāi)始下到工序。在施工中防水層盡量一次做到位，如不能一次做到位防水層接茬處需重點(diǎn)處理。特別提出的是屋面后安裝設備、避雷帶支架等可能破壞防水的工序一定要提前做設備基礎或者控制其打孔深度。所以我們在施工中各專(zhuān)業(yè)之間要溝通好，安排和實(shí)施好緊前工作，如果在搶工期期間，某些專(zhuān)業(yè)需先施工或者在施工時(shí)破壞了防水，應通知防水專(zhuān)業(yè)及時(shí)處理，因此各專(zhuān)業(yè)之間的溝通、協(xié)作也是非常重要的。
2、給排水管井漏水：
給排水管井管道多空間小，一般不設計防水，但其重要性卻不容忽視。因水管穿樓板處沒(méi)有防水，管井一旦漏水，絕對不只是泡一層，一漏到底都是很可能的。水量小的話(huà)還好說(shuō)，最多也就是把管井泡了，里面沒(méi)什么值錢(qián)東西，也就是刮刮膩子、刷刷涂料的事，如果水量大，水則會(huì )從管井里跑出來(lái)，泡壞了地板泡壞了下層的精裝修可就麻煩了。所以我認為管井地面盡量要做防水且設計地漏；還有就是套管與管之間用防火膠泥封堵好后再有瀝青油膏封堵嚴，這樣就算是跑了水，也不至于馬上會(huì )殃及到下面的樓層，使損失降到最小。
3、地下室外墻漏水：
地下室外墻漏水無(wú)疑是防水層失效，所以在防水材料的選用和施工質(zhì)量方面要重視。
天辰大廈一期工程的外墻防水選擇的是刷滲透結晶，先說(shuō)說(shuō)滲透結晶的缺點(diǎn)：
�。�1）滲透到結構內起防水作用的晶體對外界的各種震動(dòng)，包括溫度變化、水文變化和機械等引起的震動(dòng)很敏感，這些震動(dòng)可能造成晶體斷裂形成新的過(guò)水通道，導致防水功能的喪失；（就不說(shuō)什么震動(dòng)了，就說(shuō)主體結構荷載的增加對外墻的影響就很大了，混凝土可能不出現新裂縫？這一裂不就全完了）
�。�2）晶體對水很敏感，如果一直出于水的浸泡中，晶體是豐滿(mǎn)的，防水效果好。當水位下降時(shí)，晶體變得干燥后就會(huì )枯萎收縮而形成新的過(guò)水通道。當水位再次提高時(shí)，晶體不會(huì )被二次激活而喪失防水能力；
�。�3）結晶型產(chǎn)品是靠晶體生長(cháng)來(lái)達到防水目的的，而晶體生長(cháng)需要一定的時(shí)間，表現在工程應用上就是防水效果出現的比較慢，需要較長(cháng)的養護時(shí)間；
�。�4）結晶型產(chǎn)品對基礎表面要求很高，需要對表面進(jìn)行鑿毛，暴露出新鮮的混凝土糙牙，這樣才能保證晶體的順利生長(cháng)與滲透，因此表面處理費時(shí)費力。所以，選擇防水材料也是很關(guān)鍵的。
地下室外墻其漏水情況大概分為進(jìn)戶(hù)管線(xiàn)根部漏水、墻面裂縫小范圍漏水、施工縫漏水、大面墻陰水等。究其原因就是防水層喪失了功能。具體有防水材料不合格、施工不合格等。地下室外墻防水多為卷材防水，卷材不合格主要是延展性不合格，不均勻沉降以及肥槽回填土下沉時(shí)卷才會(huì )被拉裂導致防水失效。防水卷材的鋪貼，特別是立面墻卷材的鋪貼必須使用滿(mǎn)粘法，且在回填前在防水層表面立鋪一層聚苯板，將回填土與卷材隔離開(kāi)，以防回填土下沉使卷材脫落也能防止在回填夯實(shí)時(shí)硬物破壞卷材；說(shuō)到回填土，要按方案分層均勻夯實(shí)，確�；靥钯|(zhì)量，減小沉降。防水卷材的鋪貼上要認真仔細，特別是管道根部、陰陽(yáng)角等部位；其次在混凝土的澆筑中要避免冷縫，施工縫、后澆帶要清理干凈，混凝土要振搗密實(shí)，做好混凝土自防水的第二道防線(xiàn)。
我們即使發(fā)現地下室漏水也不可能再去對卷材進(jìn)行修補，目前處理地下室外墻漏水問(wèn)題采用的是高壓灌注高分子聚合物的方法（下面簡(jiǎn)稱(chēng)為高壓注漿），盡管這樣也不能保證不會(huì )從其他地方再漏，所以地下防水卷材的材質(zhì)、施工、成品保護以及回填土特別重要，必須重視，要不你就等著(zhù)哭去吧。
4、電梯基坑滲水問(wèn)題：
電梯基坑滲水原因應該為基礎底板防水失去防水效果，卷材粘貼不合格或者被破壞。我們無(wú)法對底板防水進(jìn)行修補，只能在內測用高壓注漿的方法處理，效果往往也不是很好，總會(huì )有積水。例如天辰大廈一期的電梯井坑，處理了不知道有多少回，但還是有積水，所以隔三差五的就得安排人去掏水（不然泡壞了電梯配件會(huì )很麻煩的），這樣總不是辦法。所以建議在打基礎底板混凝土時(shí)在電梯井坑底部找坡，在最低點(diǎn)埋設與集水井相通的排水管（一般情況下，只有消防電梯才設計排水系統的，其他電梯是不設計的。）別看暫時(shí)是花了點(diǎn)錢(qián)費了點(diǎn)事，到最后絕對是有利的。
5、室外井道問(wèn)題：
室外井道大致分為污水井、雨水井、消防管道井市政給排水管井、電信井等。其中污水井、雨水井、消防管道井市政給排水管井在穿墻進(jìn)戶(hù)的位臵做好橡膠止水套管是應該不會(huì )漏水的。電信、電纜穿墻進(jìn)戶(hù)時(shí)是成縷的且是水平的，線(xiàn)與線(xiàn)之間有縫隙，不容易封堵，到了雨季，井里的水滿(mǎn)了就沿著(zhù)縫隙流進(jìn)了室內。我認為電信、電纜井應設有排水系統，或者將暫時(shí)不用的進(jìn)線(xiàn)口有鋼板焊死，在有用的線(xiàn)管外側焊接彎頭，使進(jìn)線(xiàn)口朝上（水平的不好堵），在穿完線(xiàn)后將管內空隙用水不漏（堵漏靈）填死。
6、還要下關(guān)于出屋面橋架的問(wèn)題
因為橋架蓋板上面有孔且蓋板不是一個(gè)整體，下雨時(shí)就會(huì )有水進(jìn)入（水平段較嚴重），水沿著(zhù)線(xiàn)路進(jìn)入配電箱、設備箱就會(huì )發(fā)生短路，造成電器件損壞、無(wú)法正常送電等現象，損失也很大。我認為出屋面橋架在要進(jìn)入室內的部位應該設計成水平段（不要垂直進(jìn)入），經(jīng)由出屋面“炮樓”（用頁(yè)巖磚砌筑）進(jìn)入室內，橋架在與“炮樓”交界處需設計成凹槽型，防止水倒灌。
現在，維修工作仍在繼續著(zhù)，雖然已不像前一陣子那樣忙碌，但讓我頭疼的是那些“刁民”們總會(huì )提出新的問(wèn)題。其實(shí)維修工作是個(gè)很好的學(xué)習機會(huì )，那些問(wèn)題會(huì )暴露出以前施工中存在的不足，這些不足給我們帶來(lái)?yè)p失、教訓，這將成為我們在今后的工作中避免和改進(jìn)不足的動(dòng)力（如果把這些損失的錢(qián)給我們發(fā)獎金的話(huà)，可不是一個(gè)小數目�。�。
總結：在施工過(guò)程要按方案和規范要求嚴格要求施工質(zhì)量；重視成品保護；不便施工部位、易被忽略部位、易出質(zhì)量問(wèn)題部位要拿出切實(shí)可行的方案來(lái)解決；團隊協(xié)作、溝通很重要，我們的責任心更重要。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結5
在首先感謝公司領(lǐng)導在x年度對工程部空調工作的大力支持和肯定，同時(shí)感謝各部門(mén)在本年度對工程部的空調工作給與了積極配合和理解!在這里，我把工程部x年度的空調工作完成情況向公司做一個(gè)匯報。
x年度在公司領(lǐng)導的關(guān)心愛(ài)護和大力支持下，在工程部全體員工的辛勤勞動(dòng)和不懈努力下，克服了人員少、工作量增大等困難，大力開(kāi)展維修保養和挖潛力技術(shù)改造工作，積極主動(dòng)的解決了設備設施存在的各種問(wèn)題，并在節能降耗方面取得了重大突破。
一、維修保養
大廈有很多空調設備運行時(shí)間較長(cháng)，不同程度地處于老化狀態(tài)，維修保養及運行是空調工的主要工作。因此，加強設備維修保養，提高設備的使用壽命，制定科學(xué)合理完備的運行方案，是提高經(jīng)營(yíng)效益的重要環(huán)節。我們在提高人員技能的基礎上，制定設備運行計劃，強化維修保養，使空調設備設施處于最佳運行狀態(tài)，從而達到合理運用能源，節約開(kāi)支的目的。
x年，我們對空調通風(fēng)系統老化腐蝕的管道、風(fēng)機進(jìn)行了刷漆防腐工作，對部分空調管道進(jìn)行了保溫，維修25f室外排煙機電機1臺，對大廈的排煙機、送風(fēng)機進(jìn)行了養護，空調機房更換了dn250閘板閥一個(gè)、dn200閘板閥一個(gè)、dn20銅閘閥1個(gè)，修復了冷卻塔玻璃鋼體漏水問(wèn)題，處理了軟化水玻璃鋼容器漏水問(wèn)題，做好空調機房的防潮工作，修復空調機房因受潮短路損壞的控制箱開(kāi)關(guān)，修復變電室變形損壞的空調總開(kāi)關(guān)，對空調機房的全部電氣設備進(jìn)行了檢修保養，更換ls制冷機排氣扇一臺，更換開(kāi)利制冷機電磁閥一個(gè)，對開(kāi)利制冷機充加了制冷劑r134a，更換了1#、3#、4#循環(huán)泵的水封和o環(huán)，機房?jì)雀鼡Q壓力表4塊、溫度表5支，對熱量積算儀和流量傳感器做了校驗，對熱力管道、閥門(mén)進(jìn)行了維護，對空調設備設施的管道、閥門(mén)、末端設備進(jìn)行了維護。在春秋兩次對戶(hù)內空調進(jìn)行了清洗回風(fēng)口過(guò)濾網(wǎng)、過(guò)濾器過(guò)濾網(wǎng)等維護保養工作，將所有未開(kāi)通使用的空調閥門(mén)關(guān)閉以降低能量損耗，做好冬季防凍工作，這是工作量最大最艱巨的一項工作，前后用了4個(gè)多月的時(shí)間。通常情況下，這項工作需要兩個(gè)人一組來(lái)配合完成，但因工程部人員少，任務(wù)重，工作量大，在春季維護工作中基本是由一個(gè)人來(lái)完成的，這無(wú)疑增加了工作的難度，但工作人員克服了各種困難，保質(zhì)保量的完成了這項工作任務(wù)，對132戶(hù)260臺空調進(jìn)行了維護保養。秋季工程部員工共同努力對133戶(hù)和1-4層的345臺空調進(jìn)行了維護保養。
二、改造項目
工程部積極配合總公司建設部對空調機房的兩臺板式熱交換器進(jìn)行了更新改造，用兩臺換熱面積48平方米的換熱器更換了原來(lái)?yè)Q熱面積20平方米的換熱器。為增大供暖流量，把熱力井內的原來(lái)倒裝的兩個(gè)dn150柱塞閥重新進(jìn)行了正確安裝。對11fh戶(hù)因空調電機不配套產(chǎn)生過(guò)大噪音的風(fēng)機盤(pán)管進(jìn)行了更換。對26f空調用水箱拆裝各一次。
三、節能降耗
節能降耗是今年工程部的一項重點(diǎn)工作。陳主管帶領(lǐng)工程部員工在公司領(lǐng)導下，努力學(xué)習先進(jìn)物業(yè)的工程管理經(jīng)驗，完善維修保養制度，使設備始終處于高效節能的工作狀態(tài)，徹底降低能源消耗，延長(cháng)設備使用壽命，節省開(kāi)支。
中央空調是用能大戶(hù)，中央空調在節能降耗方面的工作將直接影響到整個(gè)物業(yè)公司的利潤�？照{工在張助理、陳主管的領(lǐng)導下做了大量的節能降耗方面的工作，并取得了重大突破。由于電價(jià)實(shí)行峰谷平收費，在用電時(shí)盡可能降低高峰用電，增加谷值用電，降低能耗成本�？照{工每天到戶(hù)內測溫，調節好供冷、供熱需求，總結經(jīng)驗，節能降耗。
x年夏季供冷54天，用電77820kwh，用水428立方米，與xx年同比節電22898kwh，節水190.62立方米，與xx年同比節電34020kwh。(附《夏季空調運行能源利用比較》)節電全部來(lái)自峰值和平值，低谷用電反而增加了。這樣利用峰谷差額節約下來(lái)的成本費用也占了很大的比重。
x年冬季供暖用熱量2204.85gj，電82546kwh，水30.9立方米。x年計劃用熱量、電均低于xx年，這在實(shí)際運行管理中已見(jiàn)成效，其中日用電與xx年同比減少150kwh以上，熱量也偏低，但戶(hù)內供暖卻遠遠好于歷年，初步滿(mǎn)足了業(yè)戶(hù)的供暖需求。如果一直這樣堅持下去，x年供暖期結束，與xx年同比可節電15000kwh以上，熱量也不高于上年度。
僅中央空調一項，全年在節能降耗方面就為公司降低成本50000元以上。這將是工程部為公司創(chuàng )造的純利潤。
四、解決供暖問(wèn)題
供暖問(wèn)題是天智物業(yè)遇到的最大最棘手的遺留問(wèn)題。由于建設時(shí)引進(jìn)熱源不合適，致使無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的供暖需求。歷年因供暖問(wèn)題業(yè)戶(hù)投訴率100%，不滿(mǎn)意率100%。x年，工程部在公司領(lǐng)導的大力支持下，充分發(fā)揮集體的智慧和力量，采取了一切可能的辦法來(lái)解決冬季供暖問(wèn)題。
x年10月，工程部積極配合總公司建設部更換了兩臺板式熱交換器。
x年11月29日，工程部員工不畏嚴寒，帶水作業(yè)，解決了工程遺留問(wèn)題中的熱力井主管道閥門(mén)倒裝問(wèn)題。整個(gè)過(guò)程中，張助理親自靠上，工程部員工不怕臟，不怕累，不怕井內外30多度的溫差，爭先恐后，輪流下井作業(yè)。換完閥門(mén)已經(jīng)是晚上8點(diǎn)多了，汗流浹背渾身濕漉漉的工程部員工才回家吃飯。
工程部員工群策群力，從熱源上做文章，積極主動(dòng)與市政公司換熱站協(xié)調溝通，與換熱站的領(lǐng)導和技術(shù)人員一起從技術(shù)上分析供熱效果不好的原因，與對方擺事實(shí)講道理，要求對方將流量從200立方米每小時(shí)增大到400立方米每小時(shí)，增開(kāi)一臺循環(huán)泵，加大了換熱站提供給我們的熱量，首次初步滿(mǎn)足了業(yè)戶(hù)的供暖需求，使業(yè)戶(hù)戶(hù)內溫度達到了青島市規定的不低于18度。
中央空調運行期間，工程部員工堅持到業(yè)戶(hù)戶(hù)內測溫，同時(shí)注意天氣變化，根據需求調整供暖設備設施的運行狀態(tài)，既保證業(yè)戶(hù)供暖需求，又把能源利用降到最低成本，及時(shí)解決供暖過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題。
當然，這只是在目前供暖條件下初步解決熱源問(wèn)題，供暖條件受市政公司供暖條件的限制，很難完全滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求，并且當供暖面積達到10000平方米以上時(shí)，將完全不能滿(mǎn)足需求。從長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的角度看，必須引進(jìn)真正的“高溫水”作為熱源，才能從根本上解決供暖問(wèn)題。
五、物業(yè)前期介入
工程部參入了匯智廣場(chǎng)項目的前期介入工作。針對空調項目施工過(guò)程中發(fā)現的一些問(wèn)題，工程部及時(shí)反饋給建設部。工程部還派出了專(zhuān)人深入現場(chǎng)，了解施工質(zhì)量、施工進(jìn)度等情況，參與空調安裝工程的施工檢查及驗收，并就物業(yè)的內部設置、功能配置提出合理化建議，參與物業(yè)的竣工驗收工作，做好物業(yè)的接管驗收工作，為以后的物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎。
在緊張而又繁忙的x年里，工程部員工在空調工作中團結協(xié)作，愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻，增強了維修技能和技巧，增強了服務(wù)意識，提高了技術(shù)管理水平。
工程部節約的每一分錢(qián)，都將成為物業(yè)公司的純利潤。把工程部建設成為物業(yè)公司一個(gè)新的創(chuàng )利潤部門(mén)，為公司創(chuàng )造更高的經(jīng)濟效益，是我們?yōu)橹畩^斗的目標!
x年，我們工程部全體員工將以一個(gè)嶄新的精神面貌迎接新的挑戰，和其他部門(mén)的員工一道致力于為業(yè)主及客戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、快捷的工作環(huán)境，確保寫(xiě)樓功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)保值增值。我們將在這和諧、理想而富有激情的環(huán)境中一展才華，和公司一起成長(cháng)。在新的一年里，我們有信心用實(shí)際行動(dòng)把空調工作推向一個(gè)新的高度、新的起點(diǎn)，向公司交上一份合格的答卷!
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結6
一、供暖期間，能夠做到及時(shí)報及時(shí)修，想業(yè)主之所想，急 業(yè)主之所急，秉承“小修不過(guò)夜，中修不過(guò)周”的公司服務(wù)宗旨，得到公司領(lǐng)導及廣大業(yè)主的認可，供暖結束后，對地熱井管道及深井泵進(jìn)行維護保養。
二、在維修中發(fā)現華興路6#、8#樓住宅自來(lái)水管道漏水嚴重，配合公司對該管道進(jìn)行了改造，為業(yè)主創(chuàng )造了便利。
三、在日常維修中，發(fā)現自來(lái)水水表井內管道閥門(mén)不管用，配合自來(lái)水公司人員對其進(jìn)行了更換，為維修工作奠定了基礎。
四、配合公司對蘋(píng)果社區進(jìn)行了前期驗收，并對該小區線(xiàn)路等進(jìn)行熟悉。
五、供暖前對各區片泵房設備進(jìn)行養護，并調試地熱井深井泵，對泵房看管人員進(jìn)行現場(chǎng)培訓，以便出現問(wèn)題及時(shí)處理。
六、在嘉和A泵房暖氣試壓時(shí)，發(fā)現有滲水嚴重情況，并對該區片管道進(jìn)行了維修。
七、供暖期間，對某某花園暖氣管道滲漏進(jìn)行了維修，并在供暖的同時(shí)也發(fā)現某某育新組團2#暖氣回水也出現滲漏情況，經(jīng)公司領(lǐng)導決定，配合施工隊完成了某某育新組團2#暖氣回水改造工程，
并且也做到了加班加點(diǎn)，對各區片暖氣進(jìn)行維修，并得到了業(yè)主的好評。以上為2011年工作總結，有不足之處，敬請領(lǐng)導給予指正。在新的一年里，我會(huì )加倍努力工作，為公司的美好明天貢獻我的一份力量。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結7
20xx年是簡(jiǎn)單而不平凡的一年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨很多嚴峻的挑戰，經(jīng)濟效益也不如往年景氣，市場(chǎng)競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了適應市場(chǎng)要求，我們在今年不斷提高工程維修技能，美蘭金邸整體工作績(jì)效，專(zhuān)業(yè)技能，服務(wù)態(tài)度，制度規章及外圍單位管理等方面有了逐步明顯提升。為了總結經(jīng)驗，尋找差距，規劃前景，促成20xx工作再上一個(gè)新的臺階，現將20xx年工作總結如下：
一、主要工作匯報：
1、疊加區域公共樓道照明開(kāi)關(guān)改聲控和觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān);
今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開(kāi)關(guān)進(jìn)行更換改裝，將總進(jìn)戶(hù)門(mén)進(jìn)門(mén)口和樓道拐彎口換成聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)，業(yè)主家門(mén)口換成觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)，在也不會(huì )發(fā)生業(yè)主到家忘了關(guān)燈，促使燈泡燈頭燒壞的現象發(fā)生，也達到了節能的效果。
2、獨棟弱點(diǎn)問(wèn)題查找和恢復監督工作
由于獨棟別墅違章改建導致弱點(diǎn)系統全部癱瘓，43戶(hù)線(xiàn)路全部斷，24戶(hù)主線(xiàn)斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領(lǐng)導和服務(wù)中心經(jīng)理多次和開(kāi)發(fā)商協(xié)調溝通下，得到了開(kāi)發(fā)商同意解決，在施工隊進(jìn)入施工現場(chǎng)時(shí)，我們克服人員少，進(jìn)行時(shí)時(shí)監督，兩人相互輪著(zhù)看，除了給業(yè)主正常報修外，其余時(shí)間都跟著(zhù)施工隊，當然在跟著(zhù)的時(shí)候也發(fā)現了不少問(wèn)題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線(xiàn)管不夠深等問(wèn)題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點(diǎn)基本已經(jīng)恢復了常態(tài)。
3、日常維修工作的開(kāi)展;
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門(mén)口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶(hù)沒(méi)上水總閥，由于開(kāi)發(fā)商施工隊種植綠化時(shí)把埋住了，通過(guò)我們工程部?jì)蓚�(gè)多星期的努力查找，找到5戶(hù)總閥的位置所在，把挖出來(lái)后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒(méi)找到，最后協(xié)調自來(lái)水公司關(guān)掉總閥，停水兩小時(shí)，重新安裝了閥門(mén)，并給疊加區域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。另對二組團景觀(guān)橋護繩的更換，梅雨季節對小區所有房屋滲漏水進(jìn)行檢查，對有滲漏的及時(shí)和開(kāi)發(fā)商施工隊聯(lián)系，及時(shí)維修，此工作得到了業(yè)主充分肯定。在雷暴雨期間及時(shí)對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著(zhù)重對小區屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類(lèi)遺留問(wèn)題進(jìn)行匯總，發(fā)文開(kāi)發(fā)商協(xié)調解決，目前由于屋檐滴水開(kāi)發(fā)商施工隊明確說(shuō)明無(wú)法修復，該問(wèn)題真在協(xié)調之中，尋找積極可行的辦法。另在今年梅雨季節來(lái)臨時(shí)給三組團安裝了一臺380V水泵，由于先前沒(méi)有380v電源可供，我們克服人員少，時(shí)間緊的情況下，開(kāi)路面槽，挖溝埋管，穿線(xiàn)，固定，終于趕在暴雨來(lái)臨時(shí)安裝好，確保了今年防洪工作圓滿(mǎn)順利的完成，在今年11.5火災日的第二天我們就對小區所有的消防設施進(jìn)行檢查，檢查時(shí)發(fā)現的問(wèn)題還是比較多的，有點(diǎn)是平時(shí)有點(diǎn)疏忽沒(méi)注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來(lái)，沒(méi)有及時(shí)清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的苗頭，我們及時(shí)組織電梯保養人員給予清理并督促以后發(fā)現滿(mǎn)時(shí)及時(shí)做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經(jīng)不夠，另外服務(wù)中心也需要增加一箱滅火器，該問(wèn)題已經(jīng)向余經(jīng)理做了匯報。還特別向幾個(gè)外圍單位強調做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線(xiàn)頭螺絲緊固工作，這個(gè)月主要對幾個(gè)組團河道的潛水泵進(jìn)行絕緣檢測工作和所有上水管，各類(lèi)閥門(mén)，水泵，做好防凍工作。
4、日常設備維護保養情況
目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養說(shuō)明書(shū)進(jìn)行保養，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
二、本年度工作遺留問(wèn)題
1、小區羅芬路美蘭湖路圍墻20xx千多平方刷油漆保養問(wèn)題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會(huì )，還有負責處理業(yè)主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向余經(jīng)理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。
2、小區一號橋二號橋的欄桿，大閘門(mén)的設備，63號閘門(mén)設備，兒童樂(lè )園，刷油漆保養，油漆報告已經(jīng)打了，正在等待油漆。
3、小區監控攝像頭壞5只，分別為西大門(mén)西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門(mén)，周界報警壞兩對，分別為37防區和7防區。該報告已經(jīng)打到公司采購。
三、目前存在的問(wèn)題
1)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平還比較欠缺，一專(zhuān)都能的水平還達不到
2)工作流程中，規范操作的統一性不強，對外圍單位監督檢查工作做得不夠細致
3)養護單寫(xiě)的不是很規范，字跡不夠工整，
4)倉庫材料擺放不夠規范，東西擺放比較亂，沒(méi)有貼明顯標簽
5)個(gè)別工作進(jìn)度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質(zhì)量有待提高
6)和各部門(mén)工作銜接還不是很完美
四、20xx年美蘭金邸維修工作重點(diǎn)設想;
針對以上提到的問(wèn)題和薄弱環(huán)節，20xx年對我們美蘭金邸維修工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規范，落實(shí)”。等幾個(gè)方面開(kāi)展
1)計劃：主要對20xx年的工作做一個(gè)全年工作計劃，月月有進(jìn)展，周周有活忙，天天有落實(shí)。根據小區實(shí)踐工作需要進(jìn)行合理分配人員，把工作落實(shí)到人，責任到人。
2)完善：根據公司“精細化服務(wù)標準”的方針，對美蘭金邸工程部的工作進(jìn)一步細化，將精細化服務(wù)落實(shí)到日常工作的所有階段和環(huán)節，形成一套完整的從工程維修養護單看為業(yè)主服務(wù)的滿(mǎn)意程度。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結8
在自然、人為及時(shí)間因素的共同作用下，居住物業(yè)或早或遲會(huì )出現不同程度的損壞，直接影響居民的安居樂(lè )業(yè)，因此，物業(yè)維修是一項常規性的'管理工作。由于“三分建、七分管”，“小洞不補，大洞吃苦”，所以在居住物業(yè)的維修管理中，日常養護管理（又稱(chēng)便民小修服務(wù)、小修養護服務(wù)、窗口報修服務(wù)等）又成為基礎性的工作。物業(yè)維修工作總結就居住物業(yè)的日常養護管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“養護管理”）進(jìn)行探討，以求拋磚引玉，認識深化。
一、養護管理的涵義及其關(guān)鍵
早在1985年1月1日，城鄉建設環(huán)境保護部（后改名建設部）頒發(fā)了《房屋修繕?lè )秶蜆藴省�，對物業(yè)維修工程進(jìn)行了分類(lèi)，其中“凡以及時(shí)修復小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級為目的的日常養護工程為小修工程”，其“綜合年均費用控制在現時(shí)造價(jià)的1%以下”。這里所稱(chēng)的養護管理，便是物業(yè)公司對房屋小修工程行使的各項管理職能，其主要環(huán)節包括報修、查勘、派工、計劃、組織、驗收、抽查、結算、回訪(fǎng)等。
養護管理是物業(yè)公司經(jīng)常性、持久性的基礎工作。為了恢復和確保居住物業(yè)正常的使用功能，管理人員和維修人員必須采取各種手段，及時(shí)修復已經(jīng)出現的各類(lèi)小損小壞，有效防止小損小壞的發(fā)展及可能發(fā)生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，維修費用控制（包干）在現時(shí)造價(jià)的1%以下。進(jìn)而言之，不論物業(yè)原有的質(zhì)量等級如何，不論完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房還是危險房，在整個(gè)物業(yè)壽命期限（屋齡）中，只要物業(yè)零部件因損壞而功能失常，在居民報修之后（如突然斷電斷水等），或因公共部位無(wú)人報修（如走道窗玻璃破碎等），物業(yè)公司都要及時(shí)進(jìn)行預檢修復。修復之后房屋原來(lái)的完損等級不變。
在這里，“及時(shí)修復房屋的小損小壞”，成為養護管理的根本要求和關(guān)鍵詞語(yǔ)。為了“及時(shí)修復”，就要強調“養護及時(shí)率”與“質(zhì)量合格率”，并要求物業(yè)公司防患于未然，對物業(yè)進(jìn)行計劃性、制度性和季節性的主動(dòng)檢修。
二、養護管理的特點(diǎn)及其意義
養護管理具有以下四個(gè)特點(diǎn)：
1、養護任務(wù)，面廣量大
居住物業(yè)（物業(yè)區域）構成要素的復雜性，決定了每一幢不同類(lèi)型、不同結構的房屋，每一幢房屋的不同區域和不同部位，每一幢房屋的不同業(yè)戶(hù)，都會(huì )產(chǎn)生因物業(yè)功能失常而引發(fā)的修理訴求，因此，養護任務(wù)面廣量大，地點(diǎn)時(shí)點(diǎn)分散，不如大修、中修工地相對固定，也不如保安、保潔、保綠等工作相對集中。根據傳統房屋管理的經(jīng)驗總結，以及房地產(chǎn)行政管理部門(mén)歷來(lái)的有關(guān)規定，養護范圍包括：
1）屋面筑漏，修補屋面、泛水、屋脊等；
2）鋼、木門(mén)窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；
3）修補樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等；
4）修補內外墻面、抹灰、窗臺、腰線(xiàn)等；
5）拆砌挖補局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等；
6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別過(guò)梁、屋架、木柱、修補木樓梯等；
7）水衛、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等；
8）下水管道、窨井的疏通，修補明溝、散水、落水管等；
9）房屋檢查發(fā)現的危險構件臨時(shí)加固維修。
從上可見(jiàn)，居住物業(yè)日常養護的內容林林總總，點(diǎn)多面廣，具有分散性。養護工人經(jīng)常是“打一槍換一個(gè)地方”，流動(dòng)性強，在管理上較難控制。
2、技術(shù)工種，復雜多樣
居住物業(yè)結構、裝修、設備設施及其構成零部件的多樣性，決定了損壞項目和技術(shù)工種的復雜多樣。因此，雖然某些項目技術(shù)比較簡(jiǎn)單，卻十分強調不同工種之間的密切配合。例如：水電工在調換管道時(shí)，常會(huì )遇到泥工的活計；溝路工在施工時(shí)，常需綠化工的協(xié)助；油漆工在油漆門(mén)窗時(shí)，少不了鋼窗工或木工的配合等。為此，養護管理對養護工人提出了技術(shù)全面（多面手）的要求，需根據實(shí)際情況經(jīng)常變換修理技術(shù)、工藝、方法、材料及工具。
3、施工現場(chǎng)，條件較差
居住物業(yè)小修工程在施工時(shí)，不論在室內室外，均易受到季節、氣候和環(huán)境的影響。有時(shí)現場(chǎng)施工條件較差，周轉不便，清除建筑垃圾不易，還必須接受來(lái)自于業(yè)戶(hù)的直接監督，因此，對養護工程質(zhì)量（合格率）和服務(wù)者的綜合素質(zhì)（包括應知應會(huì )、適應能力、服務(wù)態(tài)度、勞動(dòng)紀律等）提出了更高的要求。
4、報修業(yè)戶(hù)，要求較高
從居民報修的項目看來(lái)，雖然都是“小事”，但直接影響使用功能，其中不少項目還具有應急的性質(zhì)，關(guān)系到“水”與“電”的正常供給，稱(chēng)為“水電急修項目”，如：室內線(xiàn)路故障的停電、漏電，電梯運行時(shí)突發(fā)故障等等，不及時(shí)修復就會(huì )中斷居民的正常生活。又如陽(yáng)臺、曬臺、扶梯的扶手欄桿松動(dòng)，具有一定的危險性，不修復很可能發(fā)生意外。有些非屬應急項目，但也不能掉以輕心，上海市曾發(fā)生因公共走道窗玻璃破損不及時(shí)調換，雨水進(jìn)入，天冷冰凍，造成某業(yè)主滑倒而骨折的案例。因此居民報修時(shí)常抱有急躁的心情，常會(huì )因缺乏理解（或服務(wù)者缺乏耐心）而發(fā)生抵牾。在報修時(shí)，居民不僅講究實(shí)際效果，要求服務(wù)者具有較高的技能，而且講究時(shí)空效果，要求省力、省時(shí)、省麻煩，提供禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。
上述四個(gè)特點(diǎn)充分說(shuō)明：養護管理雖然所需工時(shí)、費用較少，實(shí)屬“小修”之列，但卻不能等閑視之�！鞍傩绽鏌o(wú)小事”，進(jìn)一步加強城市管理，推進(jìn)城市精神文明建設，必須從細微處入手。細微處即管理中的“小事”�！肮芾頍o(wú)小事”，“細節決定成敗”，那是微
觀(guān)管理學(xué)上經(jīng)常強調的名言，而物業(yè)管理則是典型的微觀(guān)管理。因為“小事”的放大效應、疊加效應或連鎖效應，將會(huì )換來(lái)管理上的遺憾。
養護管理既能保證居民的安居樂(lè )業(yè)，使物業(yè)公司爭取到更多的滿(mǎn)意率，從而改善與提升企業(yè)形象，又能減輕大中修的壓力，延緩修房周期，延長(cháng)物業(yè)的使用年限，還能為大中修和綜合維修提供勘察、施工的資料依據。因此，它是最經(jīng)常、最直接的為民、便民、利民服務(wù)，也是服務(wù)性最強的“窗口”服務(wù)。這正是小修服務(wù)經(jīng)常成為社會(huì )熱點(diǎn)的原因，也正是黨和政府各級領(lǐng)導經(jīng)常在不同場(chǎng)合強調養護服務(wù)必須“叫得應、修得及時(shí)、修得好”的由來(lái)。養護管理在物業(yè)管理中的基礎性是不容置疑的。
三、養護管理的類(lèi)型及其要求
養護管理的類(lèi)型包括：
1、零星養護
零星養護是指物業(yè)構部件突然損壞而引起的居民報修，或在主動(dòng)檢修中結合實(shí)際情況確定的小修。零星養護的修理范圍很廣，項目技術(shù)簡(jiǎn)單，突發(fā)性強，時(shí)間緊迫。其中養護任務(wù)（單）的獲得，一是被動(dòng)式的窗口報修、電話(huà)報修、報修箱；二是主動(dòng)性的管理人員走訪(fǎng)，或定點(diǎn)設攤，使養護工作走在居民報修之前。在管理中必須貫徹報修先行原則，業(yè)戶(hù)先報先做，保證養護單不積壓。
歷來(lái)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)規定，養護管理必須做到：“受理有登記，辦理有專(zhuān)人，完成有時(shí)限，工作有標準，投訴有答復，結果有記載”。為了保證報修及時(shí)率，還提出：急修項目不過(guò)夜，一般項目不過(guò)三（天）。后來(lái)又補充規定：水電急修2小時(shí)內趕到現場(chǎng)，24小時(shí)內修復，如不能修復須作出限時(shí)承諾。
2、計劃養護
為了實(shí)踐物業(yè)管理的宗旨——物業(yè)保值增值，物業(yè)公司既要“有求必應”，又要“找米下鍋”。計劃養護是指在零星養護任務(wù)完成的基礎上，確定科學(xué)的定期保養周期，科學(xué)設計樓宇保養周期表及設備設施更新周期表，制定房屋構部件的各類(lèi)保養制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、門(mén)窗定期油漆制度、外墻及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線(xiàn)暗線(xiàn)定期檢查制度、電梯常規（年、半年、周保）保養制度、水箱每年兩次清洗制度等等；或按房屋單元（戶(hù)幢、組團），或按工種，或按季節，進(jìn)行循環(huán)檢查和維修養護。例如根據季節特點(diǎn)安排不同的計劃任務(wù)，如冬季來(lái)臨前的水管包扎防凍、梅雨臺汛來(lái)臨前的筑漏普查等。計劃養護具有預檢性，有時(shí)被稱(chēng)為“預檢維修”，在預檢中應修盡修，人工費用較少，以區別于中修或大修。
零星養護與計劃養護的主要區別是：前者具有突發(fā)性和一次性，后者具有計劃性和循環(huán)性。兩者都要求主動(dòng)服務(wù)，但計劃養護的主動(dòng)性更強，物業(yè)管理的含金量更高。
四、進(jìn)一步改善養護管理的若干建議
“物業(yè)管理無(wú)小事”，一旦放松了日常管理，極易出現“一年新、二年舊、三年亂、四年面目全非”的后果。在考察中發(fā)現，管理操作人員不按管理標準與程序操作的事例時(shí)有發(fā)生，部分管理人員理念缺失，行動(dòng)遲緩，習慣于自上而下的運動(dòng)式整治，而不善于制度化、規范化的長(cháng)效式管理。盡管政府有關(guān)部門(mén)從民生出發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了連續不斷的調控，大部分物業(yè)公司已經(jīng)達標或創(chuàng )優(yōu)，整體水平不斷提高，但“三差”現象仍有所見(jiàn)，管理成果存在反復。小修養護基本處于“你報我修，不報不修”的狀態(tài)，主動(dòng)性的計劃養護成為薄弱環(huán)節，致使許多小損小壞項目，如剛窗銹蝕、粉刷脫落等，已經(jīng)變成了大損大壞。報載甚至有屋漏報修18次仍然如故的案例，有的小區“不報我休”，甚至消極等待政府的“實(shí)事工程”。因此，亟需引起有關(guān)方面的進(jìn)一步重視。
1、完善居住物業(yè)日常養護管理的考核指標
“及時(shí)修復房屋的小損小壞”的要害，是養護及時(shí)率和質(zhì)量合格率。因而，養護管理最基本的的考核指標是“兩率”。在實(shí)踐中影響“兩率”的因素是多方面的，比如：缺少相關(guān)工種技術(shù)人員；服務(wù)者責任性不強，敷衍了事；有關(guān)人員因病假、事假、讀書(shū)、開(kāi)會(huì )而調休；暴雨季節房屋滲漏劇增而缺少人手；相關(guān)工種整體配合較差；操作工人技術(shù)不過(guò)硬；缺少維修技術(shù)通才（多面手）等。因此，要經(jīng)常分析影響“兩率”的相關(guān)因素，總結其規律，既要采取一般性措施，又要采取針對性措施，提倡求真務(wù)實(shí)，“有諾必踐”，將考核落到實(shí)處。
在影響“兩率”的因素中，關(guān)鍵是“管理”及操作人員“綜合素質(zhì)”。目前的物業(yè)維修工大多是農民工，普遍缺少維修技能和服務(wù)理念的培訓，且流動(dòng)性大。故為了提高養護隊伍內在綜合素質(zhì)，應穩定隊伍，探索內涵型發(fā)展道路，制訂應知應會(huì )的培訓計劃，開(kāi)展技術(shù)比武，獎勵敬業(yè)愛(ài)崗，而非動(dòng)輒“炒魷魚(yú)”了事。
最終還要考核住戶(hù)滿(mǎn)意率。住戶(hù)滿(mǎn)意率包含“硬”與“軟”兩個(gè)方面，它既是居民對工程質(zhì)量（是否平整、牢固、安全、和順、可以使用）的總體評價(jià)，也是居民對養護服務(wù)態(tài)度（是否及時(shí)、方便、誠懇、和氣）的心理感受。養護及時(shí)率和質(zhì)量合格率當然包含在住戶(hù)滿(mǎn)意率中�！邦櫩途褪腔实邸�，居民的滿(mǎn)意應當是物業(yè)公司追求的最終和最高目標。
2、完善居住物業(yè)日常養護管理的主要環(huán)節
1）報修：固定接待窗口、報修箱、特設地點(diǎn)；建立夜間值班制度，實(shí)行365天全天候服務(wù)；張貼小修項目收費標準；公布物業(yè)公司的有關(guān)承諾；報修填單不漏項，登記后發(fā)放憑證、集中編號；
2）查勘：由查驗員查勘后估料派工。當日或三天內能夠及時(shí)解決的，可直接派工，此外的預先查勘，明確損壞部位及范圍、修理項目及工程數量、工時(shí)及材料定額、安全設施及工具要求，并負責向住戶(hù)預約修理日期，以便根據輕重緩急組織均衡生產(chǎn)，防止任務(wù)單人為積壓，有利于定額松緊及路線(xiàn)遠近合理組合，落實(shí)修理責任；
3）修理：修理工按約定時(shí)間上門(mén)修理，佩帶胸卡，表明身份，說(shuō)明來(lái)意，文明施工，并落實(shí)帶修、轉修的項目。完工后由報修人驗收、簽字；
4）驗收：檢查填單是否有誤項漏項，養護人是否按（查勘）要求施工，是否存在應做未做或擴大范圍，工程質(zhì)量、材料耗用及折舊料回收是否符合要求，住戶(hù)對養護人的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)紀律是否滿(mǎn)意，工程修理數量是否符合套用定額。不合格修理項目及時(shí)補開(kāi)返工單。根據修理標準和工程量結算修理費用；
5）監督：外部措施有監督電話(huà)、投訴接待、熱線(xiàn)電話(huà)、發(fā)放聯(lián)系卡、發(fā)放征詢(xún)表、走訪(fǎng)居委會(huì )等；內部措施有建立回訪(fǎng)制度，抽查制度，制訂考核辦法、獎懲辦法，對不及時(shí)、不合格項目進(jìn)行會(huì )診，根據保修規定及時(shí)返工。
3、梳理并修訂物業(yè)維修管理的有關(guān)文件
傳統房屋維修管理經(jīng)過(guò)長(cháng)期而廣泛的實(shí)踐，已經(jīng)具備一整套的做法，某些方面已形成相對穩定的經(jīng)驗，但當前對其精華深入研究、繼承、推廣似不足。例如：以提高房屋完好率為目標的維修管理體制已不復存在，1999年9月1日曾在普陀區試行的《上海市成套職工住宅修繕管理規定》已達6年之久，至今未見(jiàn)推行等等。因此，梳理原有的物業(yè)維修管理的有關(guān)文件，修改、制訂、完善現行的物業(yè)維修管理文件，已成為業(yè)內當務(wù)之急。
4、完善養護管理的有關(guān)制度和服務(wù)方式
通常的養護管理制度，有報修制度、值班制度、查勘鑒定制度、修繕責任制度、回訪(fǎng)制度、驗收制度、巡視制度、考核與獎懲制度等。
在長(cháng)期的養護管理實(shí)踐中，曾涌現出許多頗具特色的養護制度，如：特殊對象（烈軍屬、離休干部、殘疾人、孤老、30年以上老教師等）服務(wù)制度；十大節日（元旦、春節、國慶節、清明節、勞動(dòng)節、兒童節、建軍節、教師節、老人節、圣誕節）服務(wù)制度；多面手培訓制度；廢舊料回收制度等。還總結出許多行之有效的服務(wù)方式，如：365天均衡服務(wù)，四季熱點(diǎn)服務(wù)，落手清服務(wù)，“險”、“漏”、“堵”、“水”、“電”、“綠”重點(diǎn)服務(wù)，三個(gè)“三”服務(wù)（每季三次主動(dòng)上門(mén)服務(wù)，每張養護單上門(mén)三次方可注銷(xiāo)、屋內維修必須敲門(mén)三次方可進(jìn)入）、“六個(gè)提前服務(wù)”（用水高峰前搶修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大風(fēng)前抓緊查險搶險、暴雨前修補低洼路面、節日前重點(diǎn)疏通窨井化糞池）等等，均值得大力推廣。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結9
時(shí)光飛逝，轉眼就要進(jìn)入20xx年，回首過(guò)去。伴隨著(zhù)XX物業(yè)有限公司的發(fā)展，維修隊作為公司的一部分也走過(guò)了不平凡的一年，在這一個(gè)里，維修在做每件工作的同時(shí)，不斷地總結和改善，還步成長(cháng)，一年來(lái)圍繞公司總的發(fā)展思路，開(kāi)展了以下各方面的工作。
一、認真抓好維修隊的整體素質(zhì)建設。
1、加強政治思想教育工作，以人為本，維修之余始終不放松對每位維修工的思想，教育及開(kāi)導工作，讓我們每位員工能夠以公司為家，愛(ài)社會(huì )，愛(ài)公司、愛(ài)崗位，將自身融入公司這一大家庭中，樹(shù)立公司興我則我興，公司榮則我榮的觀(guān)念，真正做到將團結、務(wù)實(shí)、敬業(yè)求進(jìn)的維修隊口號轉化為力量，運用到每天的實(shí)際工作中去。
2、狠抓了團隊意識和服務(wù)意識，通過(guò)一年來(lái)的兩個(gè)意識的建設使我們維修隊在這兩個(gè)意識的實(shí)質(zhì)上較年初有了很大幅度的提高。團隊精神使我們做好了每一件事情，攻克了一個(gè)又一個(gè)難關(guān)�？梢钥吹綐s譽(yù)面前，大家你推我讓?zhuān)щy時(shí)候卻爭先鞏后、一起上的良好局面，成為維修隊齊心協(xié)力共同進(jìn)步的一個(gè)重要支柱。而服務(wù)意識是維修隊員自進(jìn)入公司愛(ài)到的第一教育課，不斷提高對客服務(wù)質(zhì)量，加強服務(wù)意識也是維修隊整體素質(zhì)教育的重要內容。一年來(lái)，維修隊也曾得到租戶(hù)、客人無(wú)數次的稱(chēng)贊和表?yè)P，也正是這些贊譽(yù)又一次激發(fā)，維修隊的工作熱情，以高標準完成各項工作任務(wù)。
3、努力開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技能的學(xué)習與提高，為了適應公司設備的維修保養的需要，及能跟上科學(xué)技術(shù)發(fā)展的步伐，在維修隊中開(kāi)展以能者為師，以書(shū)本為師，以老師為師的互學(xué)及自學(xué)活動(dòng)。旨在全面提高自身技術(shù)水平，保障維修保養工作能夠規范化、科學(xué)化的正常進(jìn)行，全年共組織完成學(xué)習計劃80余課時(shí)，內容涵蓋工程建筑、強電、弱電、電梯、空調、給排水暖、五金電焊以及其它諸如員工手冊，工程運作程序等等。并能積極參加公司組織的其他學(xué)習活動(dòng)，以飽滿(mǎn)的學(xué)習熱情對待每個(gè)學(xué)習內容，從而豐富了自己的知識提高 了整體技術(shù)素質(zhì)，通過(guò)不斷的學(xué)習與實(shí)踐，維修人員全部能夠正確操作公司內所有設備設施，設備的運行90%的人員能夠維修處理公司設備的基本故障，已能夠按照工程萬(wàn)能工模式運行。
二、立建全了維修隊的各項制度規章
結合申報省優(yōu)達標大廈的活動(dòng)，維修隊參照各種制度以及根據本部門(mén)實(shí)情，制訂出各種規章制度建立并建全崗位職責，設備操作運行、維修、保養等規程三十余條，并將其編定成冊。主要崗位制度的職責全部裝裱上墻并組織全體員工進(jìn)行學(xué)習，規范了維修隊的各種行為，基本改變了公司剛成立以來(lái)的本部門(mén)的無(wú)序現象，使維修工作有條不紊的進(jìn)行。
三、設備的維保
設備的維護保養本年度基本以維修單位為主，維修隊發(fā)現問(wèn)題并跟進(jìn)聯(lián)系督促維保單位進(jìn)行大型設備、建筑主體等的保養及維修�；旧蠈ξ夜驹O備設施承擔維保任務(wù)的單位均都不同程度進(jìn)行了多次的維保，對設備的保新起到了一定的作用。小型設備及大型設備的日常保養由維修專(zhuān)人負責進(jìn)行。如：檢查測試、更換潤滑油、緊固螺絲、清潔清洗等均按計劃實(shí)施，嚴格按照三干凈、四不漏、五良好的標準進(jìn)行設備的維保，并做好了各種記錄、臺帳等。以存檔備查并根據設備運行狀態(tài)各處增設大小標識、工作指示牌、警示牌等140多個(gè)。使設備的運行更加醒目規范。
四、設備的維修
設備的維修過(guò)程，主要抓了維修的質(zhì)量及效率，要求每個(gè)維修隊員必須認真學(xué)習掌握設備的維修知識及概況。開(kāi)動(dòng)腦筋積極找到有效途徑快速修復故障，并嚴格按照維修服務(wù)規范要求進(jìn)行實(shí)施。全年共處理報修任務(wù)1200多起，巡查檢修400多起，解決了如大樓、公寓下水道堵塞，4F霓虹燈更換，電梯改并聯(lián)，大樓樓頂漏水，公寓電話(huà)計費器換線(xiàn)，監控系統的整改，所有設備的補漆更新、廣場(chǎng)地平的破損、廣場(chǎng)霓虹燈等等諸多大型維修問(wèn)題確保了廣場(chǎng)設備的正常運行。另外在對租戶(hù)的設備巡查維修及各項工作的聯(lián)系方面還實(shí)行了對口包層服務(wù)，即每名維修隊員負責所承包樓層租戶(hù)的一切聯(lián)系及信息反饋等。保證了租戶(hù)與維修隊的快速的聯(lián)系。
五、設備的安裝改造
設備的安裝改造，主要加強施工工藝，在高標準高質(zhì)量并確保安全情況下還注重美觀(guān)大方經(jīng)久耐用。本年度許多設備設施處于試運行狀態(tài)，未能發(fā)揮更有效的作用，維修隊按照各部門(mén)的要求，聯(lián)系外協(xié)單位或自行施工先后對公寓的消毒間、洗衣房、各區域辦公室、會(huì )議室等內的各種設備進(jìn)行了改造，完成了一系列的功能轉換，以達到預期目的，對客房的安裝浴簾更改不統一的開(kāi)關(guān)、插座、排風(fēng)扇等使其更能和諧統一，對大樓的地下室，燈光控制進(jìn)行了改造。同時(shí)也對中央空調補水哨音，補水反壓自來(lái)水管網(wǎng)現象，以及公寓衛生間開(kāi)關(guān)，門(mén)鎖卡簧配件等等多個(gè)項目的難點(diǎn)進(jìn)行了分析及改造。使其更能發(fā)揮更好的作用便于維修等特點(diǎn)。
另外，為保證大樓租戶(hù)的入駐某廣場(chǎng)物業(yè)維修隊，維修隊將人生安全及設備運行安全始終貫穿于維修工作之中，為了避免發(fā)生各類(lèi)安全事故，堅持做到逢會(huì )必講，讓每個(gè)維修隊員牢固樹(shù)立各種安全防范意識或裝修工作順利進(jìn)行，我們?yōu)樽鈶?hù)安裝電表共47塊，電話(huà)68部，以及干手器、皂液盒等設備設施極大地方便了租戶(hù)。
六、工程裝修的管理
裝修管理以《裝修管理規定》的標準，與保安、保潔一同對一年來(lái)進(jìn)駐單位的裝修進(jìn)行監管。監管是全程性的，過(guò)程中分配有專(zhuān)人負責，以巡查訪(fǎng)問(wèn)為主，仔細研究其裝修圖紙，嚴格按圖紙內容施工，對不能拆、打、鉆的地方嚴格控制，發(fā)現一起責令整改一起。裝修監管過(guò)程中，同時(shí)根據其布局按照大樓實(shí)情給予了部分合理化建議，改善裝修效果，更具有實(shí)用性。例如：回風(fēng)口的改裝，電源開(kāi)關(guān)的改裝等等也都受到了租戶(hù)的好評。同時(shí)對裝修的監管也是一個(gè)學(xué)習的過(guò)程，使得維修隊員的裝修知識不斷的積累，不斷為裝修管理積累經(jīng)驗為今后的工作奠定了基礎。
七、步規范維修的材料出入庫的管理，狠抓節能降耗
維修隊的使用材料項目眾多，品種繁雜，年初的管理混亂，為了逐步改善并規范管理，維修隊的材料進(jìn)出及使用情況更好地為公司節約開(kāi)支，我們實(shí)行了政務(wù)與材料管理分開(kāi)。由專(zhuān)人負責，并制定了材料員的職責及工作操作程序，規定了每個(gè)維修隊員的材料使用情況必須由報修單或主管、財務(wù)室負責人簽字的領(lǐng)用單，證明實(shí)行工程材料一月一盤(pán)存，工具兩月一盤(pán)存，做到了材料出入清楚，記錄清晰心中有數，并可對各部門(mén)的材料耗用情況進(jìn)行泄總監督，以節能降耗，在節能降耗工作中第一從維修隊自身做起養成良好的人走燈滅，人走水停的關(guān)燈（水）的良好習慣并時(shí)刻督促公司其他員工養成節能降耗的習慣。第二，時(shí)刻注意維修配件的修理情況，堅持能修則修，不到萬(wàn)不得已不更換配件的原則，從點(diǎn)滴做起不浪費一個(gè)小型配件。第三，根據天氣氣候的變化情況，不時(shí)更改廣場(chǎng)亮化照明燈光控制總表，嚴格控制開(kāi)關(guān)時(shí)間，以節約電能從今年二月二十日至十一月二十日止產(chǎn)生的能耗為：耗水16626噸，耗電525468千瓦/時(shí)，耗油31.22噸。
八、注重安全意識的防范與教育
維修隊將人生安全及設備運行安全始終貫穿于維修工作之中，為了避免發(fā)生各類(lèi)安全事故，堅持做到逢會(huì )必講，讓每個(gè)維修隊員牢固樹(shù)立各種安全防范意識，解決工作中的不安全因素，消滅工作及設備運行中的不安全隱患。年底組織了有關(guān)單位對大型設備的安全性能，及操作使用工具進(jìn)行了年度安全檢測，發(fā)現不合格堅決予以解決。力求杜絕安全事故的發(fā)生，截止年底，全年無(wú)安全事故的發(fā)生。
九、配合物管處完成了今年省優(yōu)達標安全的工作
此項工作自開(kāi)始籌備以來(lái)，維修隊積極配合，對照達標要求及標準按物管處的要求，逐一完善完成，先后聯(lián)系各家維保單位或本部門(mén)自行對公寓、大樓、廣場(chǎng)等各種故障設備設施進(jìn)行修善，對裂口、樣漆折舊部分重新維保，尤其對大型設備及機房進(jìn)行衛生處理，張貼了運行標識牌，其次對各項制度、崗位說(shuō)明、操作程序各類(lèi)運行記錄、維修、檢測記錄等軟件設施進(jìn)行了整理及完善，針對不足不完善的部分重新進(jìn)行了補充，以確保驗收的通過(guò)為明年申報國優(yōu)打下了一定的基礎�？v然維修工作經(jīng)過(guò)一年的努力，各種工作已較年初有了長(cháng)足的進(jìn)步，但仍然存在著(zhù)大量的不足，主要存在以下各方面。
一、技術(shù)還不夠全面，技術(shù)及維修技巧還不夠靈活，更不敢談技藝精湛，對各類(lèi)設備的深入了解及剖析力度不夠，勢必加強隊伍的技術(shù)頂尖力量的培養，以達到判斷處理故障快、準以促進(jìn)整體技術(shù)力量的提高。
二、各類(lèi)記錄材料不規范不齊全，記錄材料檔次低，沒(méi)有建立完全屬于本公司維修部門(mén)的記錄資料文本。記錄隨意、簡(jiǎn)單、粗獷不能充分表現出維修的專(zhuān)業(yè)性準確性。
三、對小型設備維保力度不夠，因前期維修改造工程繁多而未能按照設備保養計劃對小型設備，諸如PA設備，保安常用工具小型照明工具等等設備的保養不能如期進(jìn)行，成為維保工作的一項弱點(diǎn)。
四、為響應公司制定的特色有償服務(wù)的方案，在與其他部門(mén)比較的情況下，維修此項工作一直未能前進(jìn)，全年有償服務(wù)收入不過(guò)300元，成為維修全年工作的一項薄弱環(huán)節。
針對以上工作的不足及不完善的地方，維修隊將在20xx年的工作重點(diǎn)放在進(jìn)行維修隊伍素質(zhì)建設，加強科學(xué)技術(shù)的學(xué)習及鉆研，加大設備維修保養力度，規范完善維修所有的軟件設施以及保證設備運行及人生安全無(wú)事故和完成上級下達的各種任務(wù)等工作之上，發(fā)揚維修隊的優(yōu)良作風(fēng)，克服存在的不足及缺點(diǎn)，繼往開(kāi)來(lái)，跟隨公司前進(jìn)的步伐一步一個(gè)腳印，走向美好的明天。
物業(yè)維修服務(wù)年度工作總結10
時(shí)光飛逝，20xx年即將結束，首先感謝公司對我工作的肯定，將我提升為工程部主管。在這一年里，在集團公司和項目領(lǐng)導正確指導下，以及同各部門(mén)的密切配合、團結一致下，圓滿(mǎn)完成公司領(lǐng)導交付的各項工作任務(wù)，保證了園區所有設備的安全運行。取得了一定的好成績(jì)，為完成公司質(zhì)量目標做出貢獻，為了總結經(jīng)驗，促成20xx年工作再上一個(gè)新的臺階，現將20xx年物業(yè)維修工年終總結如下：
一、日常工作完成情況
1、20xx年度共完成約1485項零維修工作，其中有公共區域，業(yè)主維修，商戶(hù)維修等。得到業(yè)主商戶(hù)的好評和認可。
2、加強現場(chǎng)管理，對小區裝修單元施工按管理處規章制度進(jìn)行監督，使之不影響小區外貌和安全管理，對商鋪的中央空調和消防管道改造要求按工藝規范施工，保證中央空調系統和消防系統的正常運行。
3、4月份重新修訂了崗責和工作流程，在此基礎上改進(jìn)了工作記錄和設備運行記錄，把崗責落實(shí)到實(shí)處
4、每月抄寫(xiě)計算水電表，配合財務(wù)做好每月水電計費和管理費的收取工作
5、A、B棟走火梯改造。原環(huán)形燈加電子鎮流器成本約30元一套，改造后節能燈成本約10元一支，改造數量約160支。
6、A、B棟走廊燈改造。原36W一體化排管燈成本約35元一支，改造后節能燈成本約10元一支，改造數量325支。
7、協(xié)助商鋪用電增容線(xiàn)路改造。（如；郵政銀行、農商銀行，二樓202、210、219華銀公司）
8、銀業(yè)國際負一層水泵噪音的處理。生活水泵房在使用過(guò)程出現震動(dòng)和噪音導致A棟多戶(hù)業(yè)主曾多次投訴水泵噪音嚴重影響他們的生活質(zhì)量，后經(jīng)環(huán)保局，施工單位的改造已解決此難題。
9、地下車(chē)庫出入口對調工程及露天停車(chē)場(chǎng)安裝崗亭和道閘。減速帶。
10、在雷暴雨期間及時(shí)對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作
11、跟進(jìn)小區遺留工程維修。（修補墻壁裂縫、補漏、維修門(mén)窗等）
二、施工改造
按照公司布署，經(jīng)集團公司同意，工程部較好的完成了公司下達的各項施工任務(wù)，為公司節約成本。
1、一樓安管部、工程部辦公室裝修。
2、地下車(chē)庫入口處路面倒水泥。
3、觀(guān)光電梯大堂門(mén)口鋪設無(wú)障礙通道。
4、一樓商鋪前面綠化帶改為鋪設環(huán)保磚。
5、草坪改為鋪設石子路。
三、設備設施的維修保養
目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養說(shuō)明書(shū)進(jìn)行保養，每日巡查，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
1、嚴格按照配電系統運行保養的規范要求，參照年度工作計劃，完成大夏核心配電室設備的運行、檢修和清掃工作。同時(shí)對各樓層配電管井內母線(xiàn)插接箱定期進(jìn)行保養
2、電梯檢查方法的更新。針對電梯事故的多發(fā)，而工程部檢查工作時(shí)又未發(fā)現的現象進(jìn)行分析和總結，對原有的檢查方式進(jìn)行改進(jìn)和完善。在原來(lái)只對機房、電梯主機進(jìn)行檢查的基礎上，加強了檢查中乘坐舒適度、穩定性及噪聲情況的檢查，到轎頂運行觀(guān)察、底坑的查看。督促維保單位提高維修保養水平消除故障隱患。加強電梯維護保養跟進(jìn)監督工作，使銀業(yè)國際10臺電梯順利通過(guò)質(zhì)量技術(shù)監督局一年一次的電梯年檢，并取得電梯安全使用證。
3、嚴格按照消防管理規定抓好樓宇消防設施的日常管理，對消防設備進(jìn)行了全面檢修和防銹加油工作。規范消防設施設備的維修保養。為使應急燈、疏散指示燈系統的運行良好，確�；馂陌l(fā)生后每一個(gè)疏散指示燈、安全指示燈、樓道應急照明燈亮以引導業(yè)主（用戶(hù)）有序地進(jìn)行應急疏散，減少人員傷亡制定《應急燈、疏散指示燈系統保養規定》并配發(fā)相應的記錄表格，對應急燈、疏散指示燈系統保養進(jìn)行規范。及時(shí)發(fā)現有問(wèn)題的燈具進(jìn)行修復，進(jìn)一步提高消防設施設備運行可靠性。
4、中央空調設備的維修保養，對天面冷卻塔和冷凍水管道每月進(jìn)行清洗。每月對一～三商鋪180臺盤(pán)管風(fēng)機普查并對其中12臺存在不同問(wèn)題的盤(pán)管風(fēng)管進(jìn)行了維修，6月份機房和天面冷卻水管進(jìn)行除銹和油漆，提高了設備安全運轉性能，保證夏季制冷的正常供應。
5、發(fā)電機每月進(jìn)行一次保養，保養時(shí)例行開(kāi)機運行15分鐘，確保停電時(shí)能快速進(jìn)行發(fā)電。
6、生活水泵房每日巡查2次，保證設備的安全運行，為業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)良好的居住環(huán)境。
7、弱電設備保養工作，對樓內弱電管井進(jìn)行了全面清潔、整理工作，配合電信、移動(dòng)、聯(lián)通等公司進(jìn)行設備的安裝維修和保養工作
8、易出問(wèn)題節點(diǎn)匯總。因為設施設備絕大多數的故障都是由于個(gè)別重要部件損壞造成，如供水系統的故障大多是由于止回閥和電磁閥、液位計造成，燒電機多為交流接觸器的觸點(diǎn)拉毛受損造成，電梯的故障多為光膜、門(mén)機、平層器、控制柜的各種接觸器造成。要求各維修部逐步建立設備故障臺帳，進(jìn)行易出問(wèn)題節點(diǎn)匯總，做到心中有數，加強此部位保養工作，提高設施設備安全保障。
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