房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)
工作在不經(jīng)意間已經(jīng)告一段落了，又迎來(lái)了一個(gè)全新的起點(diǎn)和新的目標，此時(shí)需要提前做好策劃書(shū)了。寫(xiě)策劃書(shū)需要注意哪些問(wèn)題呢？下面是小編收集整理的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)1
房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達城市開(kāi)始的。多年的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)踐，使第一批專(zhuān)業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗和極有價(jià)值的策劃理論和思想。最近幾年來(lái)，內地城市的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始注重起營(yíng)銷(xiāo)策劃來(lái)。
房地產(chǎn)策劃是伴隨著(zhù)人們的爭議成長(cháng)、發(fā)展起來(lái)的。多年來(lái)，雖然人們普遍認可了房地產(chǎn)策劃的經(jīng)濟價(jià)值和社會(huì )價(jià)值，但是，還有不少人否認房地產(chǎn)策劃存在的價(jià)值，對房地產(chǎn)策劃的地位作用存有懷疑
房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話(huà)已經(jīng)遠去，激烈的競爭需要企業(yè)對房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃越來(lái)越重視，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強房產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃已成為關(guān)系到房產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成功與否的首要環(huán)節。由于我國房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較落后，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開(kāi)發(fā)商缺少營(yíng)銷(xiāo)策劃方面的經(jīng)驗，在實(shí)際房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃操作中難免存在一些問(wèn)題。
1房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中現存的問(wèn)題
�、倌繕丝蛻�(hù)定位不準確。
由于高額的消費支出、購買(mǎi)結果的不確定性，房產(chǎn)消費是一種高關(guān)聯(lián)度的購買(mǎi)行為，其購買(mǎi)決策的環(huán)節、影響因素和時(shí)間都復雜得多，變化的可能性也大得多，所以應該采用專(zhuān)業(yè)的消費者行為調研�？墒且恍┓慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為“市場(chǎng)是引導出來(lái)的”、“我們比消費者更專(zhuān)業(yè)”，正是由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的這種心態(tài)，使之在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中營(yíng)銷(xiāo)策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶(hù)定位不準的現象。
�、谌鄙僖幏兜目尚行苑治�。
眾所周知，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不但受諸多相關(guān)經(jīng)濟、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而，有一些開(kāi)發(fā)商在前期策劃過(guò)程中不知投資分析為何物，對未來(lái)政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴(lài)高層領(lǐng)導個(gè)人經(jīng)驗和感覺(jué)進(jìn)行投資決策，營(yíng)銷(xiāo)策劃也介入過(guò)晚，導致投資決策失誤，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不對路，以至于到項目銷(xiāo)售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷(xiāo)，仍然有大量商品房滯銷(xiāo)。
�、蹮o(wú)視差異化競爭。
與普遍忽視消費者研究相反，部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時(shí)間動(dòng)員全公司的力量，發(fā)動(dòng)地毯式的搜索從本區域到跨區域甚至全國的假想敵都無(wú)不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細節等競爭者優(yōu)勢都關(guān)注備至。然而這樣大量的投入沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性意義，得出的結論不能指導我們的實(shí)際工作。事實(shí)上房產(chǎn)與普通消費品不同，即便地段不同也不會(huì )有任何兩個(gè)項目會(huì )同質(zhì)化，既然不會(huì )有同質(zhì)化，那就絕不會(huì )面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭
�、堋翱寺 爆F象比較普遍。
房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達城市開(kāi)始的。多年的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)踐，使第一批專(zhuān)業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗和極有價(jià)值的策劃理論和思想。最近幾年來(lái)，內地城市的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始注重起營(yíng)銷(xiāo)策劃來(lái)。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專(zhuān)業(yè)人員到沿海城市學(xué)習、取經(jīng)、參加各類(lèi)策劃培訓班；二是要請知名策劃人前往內地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目擔任總策劃或顧問(wèn)；三是內地舉辦各種房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃演講會(huì )，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最新理念。通過(guò)這幾種方式，沿海城市先進(jìn)的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開(kāi)始在內地開(kāi)花結果。同時(shí)，內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象，甚至有的地方幾個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。
�、葸^(guò)分依賴(lài)廣告攻勢。
有些房產(chǎn)策劃者過(guò)分強調“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優(yōu)勢”，偏愛(ài)采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會(huì )影響最終收益。隨著(zhù)媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房產(chǎn)策劃者應該針對具體項目量體裁衣，作出合理的廣告費用預算。
2房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃發(fā)展趨勢
�、購娀放茟鹇�。
隨著(zhù)房產(chǎn)逐漸進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略；同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的品牌
�、谶m應消費者個(gè)性化要求。
隨著(zhù)房產(chǎn)消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，消費者偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強；各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。因此房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃者應該針對不同消費者進(jìn)行日趨明朗的市場(chǎng)細分，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群，比如中小型房產(chǎn)企業(yè)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。
�、壅{整營(yíng)銷(xiāo)模式，建立全程營(yíng)銷(xiāo)機制。
房產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結合房產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實(shí)施。各開(kāi)發(fā)商核心能力的側重點(diǎn)不同，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異以客戶(hù)導向型全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)理念為指導，營(yíng)銷(xiāo)機構應強化策劃和銷(xiāo)售部門(mén)的客戶(hù)服務(wù)和反饋功能。策劃部門(mén)應該是樓盤(pán)相關(guān)信息的收集者和樓盤(pán)市場(chǎng)興奮點(diǎn)創(chuàng )造性思維產(chǎn)生的組織者。通過(guò)吸引客戶(hù)深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場(chǎng)推廣自然而然地變得容易。當然，在整個(gè)項目策劃過(guò)程中，不排除專(zhuān)業(yè)人士對客戶(hù)適當地引導，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開(kāi)發(fā)公司紛紛成立客戶(hù)俱樂(lè )部，經(jīng)常性地與客戶(hù)溝通項目進(jìn)展、公司狀況，組織客戶(hù)深入項目策劃，與客戶(hù)形成互動(dòng)的有效聯(lián)接。一些開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)門(mén)成立了客戶(hù)服務(wù)中心，設投訴接待和售后服務(wù)等職能。
房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)2
一、調研收集資料
1、項目用地范圍紅線(xiàn)圖、外部條件規劃圖及項目總平面圖。
2、國家有關(guān)的建筑設計規范與準則。
3、鄭州市(或項目所在城市)房地產(chǎn)息及有關(guān)配套文件。
4、同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗和資料。
5、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟指標和分析資料。
6、國家建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》。
7、《河南省建筑工程投資估算指標》。
8、現行房地產(chǎn)行業(yè)的稅費取值依據及稅率。
二、設計目的：
畢業(yè)設計是在專(zhuān)業(yè)課程已修完的基礎上進(jìn)行的綜合教學(xué)環(huán)節，本設計是在實(shí)際類(lèi)似工程基礎上
結合學(xué)生能力擬定的課題。通過(guò)畢業(yè)設計的實(shí)踐，鞏固和加強學(xué)生所學(xué)知識，通過(guò)對項目的背景分析、規劃方案、開(kāi)發(fā)方案和營(yíng)銷(xiāo)方案和經(jīng)濟效益評價(jià)的編制，掌握各分項編制的原則、方法和步驟，并獲得進(jìn)行項目營(yíng)銷(xiāo)策劃分析的基本訓練，培養學(xué)生獨立分析問(wèn)題、解決問(wèn)題和實(shí)際動(dòng)手能力。
三、設計任務(wù)：
1、在教師指導下結合實(shí)際工程擬定項目背景資料
2、查閱、熟悉項目地塊及規劃圖;
3、了解我國房地產(chǎn)業(yè)、鄭州市(或項目所在城市)的基本狀況、有關(guān)調控的政策;
4、項目周邊樓盤(pán)的規劃特色、開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售情況;
5、根據前期市場(chǎng)分析，確定項目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標客戶(hù)群定位(不同年齡段、不同消費層次、不同的風(fēng)格喜好、不同地域文化差異)，進(jìn)行目標客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報的`產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規劃、設計理念，最終完成產(chǎn)品定位。
6、根據市場(chǎng)競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準備。內容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷(xiāo)策略，銷(xiāo)售策略，市場(chǎng)推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷(xiāo)售工具設計)，廣告設計創(chuàng )作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。
7、項目的經(jīng)濟效益分析，主要包括：項目的建筑規模、項目總投資估算、項目的建設周期、項目的盈利預測、項目財務(wù)評估、項目不確定分析和規避市場(chǎng)風(fēng)險策略;
8、項目銷(xiāo)售策劃(項目銷(xiāo)售階段)，此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷(xiāo)售計劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現預定銷(xiāo)售時(shí)間計劃和收入計劃。
9、策劃結論與建議
10、打印、裝訂、呈交設計成果。
學(xué)生應在教師指導下，獨立認真完成要求的各項設計內容;編制要求準確化、規范化、內容完整、計算正確，估算合理;按統一規定，裝訂成冊。
四、設計說(shuō)明：
1、項目背景研究：從國家宏觀(guān)調控政策到鄭州(或項目所在城市)房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，再到本項目所處區域競爭態(tài)勢分析，從宏觀(guān)、中觀(guān)、微觀(guān)三個(gè)方面對本項目進(jìn)行詳實(shí)、準確、客觀(guān)的市場(chǎng)分析、研究。
2、項目定位方面：主要根據項目自身因素通過(guò)SWOT分析、結合開(kāi)發(fā)商品牌兩個(gè)方面進(jìn)行研究，推演出本項目整體定位，從而演變出項目案名及推廣主題。
3、產(chǎn)品定位方面：根據開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰略得出項目整體物業(yè)發(fā)展建議，包括具體的開(kāi)發(fā)方案、整體建筑風(fēng)格建議、社區景觀(guān)建議、戶(hù)型產(chǎn)品建議及附加價(jià)值建議;在此基礎上，對項目產(chǎn)品價(jià)格提出市場(chǎng)化、科學(xué)化、合理化的建議。
4、項目的經(jīng)濟效益分析：結合實(shí)時(shí)市場(chǎng)行情，對項目進(jìn)行總投資估算，又根據市場(chǎng)去化情況編制銷(xiāo)售計劃，以及按銷(xiāo)售計劃確定回款收入;有了這些充分的基礎數據，編制項目的現金流量表，最終確定項目可行及收益情況。
5、關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)策劃：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計劃并統籌執行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節都很重要。一個(gè)樓盤(pán)想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，進(jìn)行所謂"整體營(yíng)銷(xiāo)"、"全程營(yíng)銷(xiāo)"。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰略與戰術(shù)分析，還在在此基礎上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
五、設計成果
1.封面(設計名稱(chēng)、設計人、班級學(xué)號);
2.設計說(shuō)明書(shū)
3.營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)
4.附件(外文翻譯、附圖、附表等)
房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)3
前言：營(yíng)銷(xiāo)理由
傳統經(jīng)濟學(xué)認為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀(guān)、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內在價(jià)值，并以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀(guān)地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念了。
然而，西方經(jīng)濟學(xué)則認為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評價(jià)標準是一個(gè)主觀(guān)的概念：同一商品在不同的消費者看來(lái)有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強加給對方。由于認識到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀(guān)的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念。營(yíng)銷(xiāo)的目的就是要影響消費者的價(jià)值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買(mǎi)某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟，“華翠”內部必有一個(gè)創(chuàng )新系統來(lái)不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的具體內容。
二房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)-促銷(xiāo)：點(diǎn)石成金
現在的競爭，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競爭。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話(huà)，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則。有遠見(jiàn)的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創(chuàng )新思想，設計出多種全新的營(yíng)銷(xiāo)模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線(xiàn)共拉，布線(xiàn)為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。
（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)-立異：以租帶售
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其所開(kāi)發(fā)的項目都期望盡快銷(xiāo)售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現了一種帶租與銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售，也被可引入中高檔住宅的銷(xiāo)售。目前高明住宅的銷(xiāo)售市場(chǎng)競爭十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬(wàn)變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨樹(shù)一幟。但我們不能滿(mǎn)足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬(wàn)化”（營(yíng)銷(xiāo)手段方面），采取“租售結合”的營(yíng)銷(xiāo)策略。
“租售結合”房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略和方法的基本內容如下：當市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過(guò)度，造成樓房難以銷(xiāo)售時(shí)，應改變營(yíng)銷(xiāo)策略：先設法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營(yíng)銷(xiāo)目標鎖定在投資型買(mǎi)家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著(zhù)高明經(jīng)濟的發(fā)展導致消費推動(dòng)的房?jì)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂(lè )而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現有打工族做過(guò)租房調查，通過(guò)市場(chǎng)調查發(fā)現：隨著(zhù)大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jì)的顯赫，吸引到了大批外來(lái)者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試！
（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)-頂樓：困中創(chuàng )“圓”（園）
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷(xiāo)”的命運，開(kāi)發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時(shí)，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時(shí)，他們都會(huì )“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái)。具體問(wèn)題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā)，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jì)日囟葞缀醺渌琼敇且粯�；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時(shí)，我們的大量建設又可以產(chǎn)生規模效應，進(jìn)一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿(mǎn)解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）
阻礙頂樓銷(xiāo)售的難題還有二：過(guò)高、容易漏裂。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題唯一可以做的就是對其進(jìn)行精細化的市場(chǎng)細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷(xiāo)售，在價(jià)格上對其固有的缺點(diǎn)以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建造的過(guò)程當中如果嚴把了質(zhì)量關(guān)的話(huà)，是不會(huì )發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現在房已建好，我唯一要問(wèn)的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話(huà)，那在售房時(shí)，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買(mǎi)時(shí)就會(huì )很放心了。（其實(shí)，這樣的營(yíng)銷(xiāo)要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎的，因為營(yíng)銷(xiāo)是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營(yíng)銷(xiāo)是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）
（三）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)-中樓：以舊換新
俗話(huà)說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰場(chǎng)，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、營(yíng)銷(xiāo)手段單一的競爭市場(chǎng)中，沒(méi)有領(lǐng)先的、具有創(chuàng )新推廣手段的企業(yè)，就沒(méi)有長(cháng)久的生命力與市場(chǎng)占有率；而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng )新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競爭的強手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤(pán)存在，市場(chǎng)形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略，努力創(chuàng )造與對方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強有力的執行去甩開(kāi)跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著(zhù)高明低層消費群的成熟及社會(huì )普遍存在的“2·8定理”（社會(huì )中80%的錢(qián)掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著(zhù)20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場(chǎng)異�；鸨�，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來(lái)人口的消費涌動(dòng)，這種市場(chǎng)結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉！有時(shí)，機會(huì )就出現在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會(huì )。我們必須抓住這大好時(shí)機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷(xiāo)售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費者支付這個(gè)結果值即可。
關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數更大。再加上老區環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下，市民多有“賣(mài)舊買(mǎi)新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著(zhù)他們的購買(mǎi)欲，調動(dòng)著(zhù)人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記�。菏袌�(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應現行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷(xiāo)售模式）而付出。
（四）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)-綠化：詩(shī)意棲居
“詩(shī)意棲居”是人類(lèi)居住的最高夢(mèng)想！所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無(wú)。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩(shī)意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層�；▓@者，人文、自然與建筑對話(huà)的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過(guò)貴園，微覺(jué)不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時(shí)，必將帶給您們更多的“選票”。
滿(mǎn)眼的綠色意味著(zhù)寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè)；氧氣如同良好的運營(yíng)機制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿(mǎn)運轉；陽(yáng)光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。
（五）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)-物業(yè)：“和諧”民主
現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺(jué)消費。以前叫做消費者買(mǎi)的放心、用的稱(chēng)心；現今邊為消費者買(mǎi)得開(kāi)心、用得滿(mǎn)心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時(shí)才滿(mǎn)意，以后也高興再次光臨；在購買(mǎi)商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì )認同度。只有我們的認同度高了，才會(huì )受到更多消費者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤(pán)，為現有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來(lái)人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù)，必將提升“華翠園”銷(xiāo)量。
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