2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓練題
1.某宗房地產(chǎn)成交價(jià)格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現率為8%，則該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為( )元/m2。
A.3620
B.3742
C.3909
D.4000
2.市場(chǎng)法中，采用間接比較法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調整系數為( )。
A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
3.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實(shí)際利率是( )。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
4、某建筑結構為鋼筋混凝土的冷庫，其經(jīng)濟壽命為( )年。
A.70
B.60
C.50
D.40
5.某建筑物的重置價(jià)格為800萬(wàn)元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續期。則建筑物的每年折舊額是( )萬(wàn)元。
A.13
B.14
C.19
D.23
6.建筑物的實(shí)物因素中的采光和( )尤其對住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。
A.保溫
B.隔聲
C.日照
D.隔熱
7.( )是對房地產(chǎn)所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。
A.相鄰關(guān)系
B.使用管制
C.市政府監督
D.其他管制
8.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經(jīng)過(guò)工商登記、依法納稅、在( )以上的，可以根據實(shí)際用途予以拆遷估價(jià)。
A.半年
B.一年
C.兩年
D.三年
9.在評估期房?jì)r(jià)格時(shí)，( )。
A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)
B.估價(jià)對象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)
c.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(未來(lái))的狀態(tài)
D.估價(jià)對象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)
10.估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標準廠(chǎng)房，估價(jià)對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是( )。
A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區
B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區
D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區
11.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨一無(wú)二和供給有限
B.獨一無(wú)二和價(jià)值量大
C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大
D.不可移動(dòng)和用途多樣
12.對房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)為目的的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，當租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(cháng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響( )。
A.應考慮
B.不考慮
C.無(wú)所謂
D.不大
13.關(guān)于房地產(chǎn)抵押，下列說(shuō)法不正確的是( )。
A.房地產(chǎn)抵押除了初次抵押估價(jià)，還有再次抵押估價(jià)，增加抵押貸款估價(jià)等
B.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的，為其提供相關(guān)價(jià)值參考依據
C.房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押
D.抵押權不可以轉讓
14.某市于2007年對市中心一平房區進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價(jià)在該區為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng);2007年該區同類(lèi)建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2;重新規劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區商品房售價(jià)預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價(jià)格應以( )元/m2為基礎進(jìn)行修正。
A.2000年的城市房屋拆遷補償指導價(jià)
B.2007年該區同類(lèi)建筑物的重置成本價(jià)
C.2007年該區同類(lèi)建筑物的市場(chǎng)交易價(jià)格
D.2007年重新規劃后該區商品房售價(jià)
15.房地產(chǎn)權利的種類(lèi)中，屬于自物權的是( )。
A.所有權
B.典權
C.抵押權
D.地役權
16.按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的調整系數為0.91，則其依據是( )。
A.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為9%
B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為9%
C.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為9.89%
D.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對象的'房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為9.89%。
17.甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價(jià)分別為2700元/m2和2800元/m2，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為6%，則兩宗土地價(jià)格相比( )。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.無(wú)法確定
18.某宗房地產(chǎn)的預計未來(lái)第一年的凈收益為40萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.667
B.1333
C.1000
D.500
19.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來(lái)第一年的凈收益為50萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上增加2%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.833
B.2500
C.1250
D.1067
20.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動(dòng)性補償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B. 8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案：
1.B 2.D 3.C 4.B 5.C 6.C 7.A 8.B 9.D 10.D
11.B 12.A 13.D 14.C 15.A 16.C 17.A 18.C 19.D 20.A
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