資產(chǎn)評估自考試題答案

　　第一章 導論

　　一、練習題

　　1、術(shù)語(yǔ)解釋

　　(1)資產(chǎn)評估 (2)資產(chǎn)評估的時(shí)點(diǎn)性 (3)市場(chǎng)價(jià)值 (4)非市場(chǎng)價(jià)值

　　2、單項選擇題

　　(1)資產(chǎn)評估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評估資產(chǎn)在( )的實(shí)際狀況，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評定估算。

　　a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準日 d、過(guò)去、現在及未

　　(2)不可辨認的資產(chǎn)是指( )。

　　a、 沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認的資產(chǎn)

　　b、 因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨出售的資產(chǎn)

　　c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)

　　d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)

　　(3)資產(chǎn)評估價(jià)值取決于資產(chǎn)的( )。

　　a、 原先的購買(mǎi)價(jià)格 b、生產(chǎn)成本 c、預期效用 d、評估基準日的利用現狀

　　(4)正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì )高于此時(shí)點(diǎn)重新開(kāi)發(fā)一同等效用別墅的成本(包括利潤)。這體現了資產(chǎn)評估的( )。

　　a、貢獻原則 b、客觀(guān)原則 c、預期原則 d、替代原則

　　(5)下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是( )

　　a、獨立性 b、客觀(guān)性 c、替代性 d、科學(xué)性

　　(6)在企業(yè)兼并時(shí)，目標企業(yè)(被兼并企業(yè))價(jià)值評估的最適用假設是( )。

　　a、清算假設 b、公開(kāi)市場(chǎng)假設 c、繼續使用假設 d、持續經(jīng)營(yíng)假設

　　(7)銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評估適用于( )。

　　a、清算假設 b、公開(kāi)市場(chǎng)假設 c、繼續使用假設 d、持續經(jīng)營(yíng)假設

　　(8)資產(chǎn)評估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是( )

　　a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者

　　c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者

　　(9)資產(chǎn)評估工作的執行操作者不同于會(huì )計計價(jià)，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會(huì )中介機構來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評估具有( )

　　a、市場(chǎng)性 b、公正性 c、咨詢(xún)性 d、預測性

　　(10)某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠(chǎng)房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應評估為( )萬(wàn)元

　　a、500 b、300 c、280 d、360

　　3、多項選擇題

　　(1)資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟行為包括( )

　　a、產(chǎn)權轉讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停業(yè)整頓

　　(2)資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指( )

　　a、選擇適用的價(jià)值類(lèi)型和方法 b、由包括科技專(zhuān)家組成的資產(chǎn)評估隊伍

　　c、制定科學(xué)的評估方案 d、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據 e、遵循科學(xué)的評估程序

　　(3)資產(chǎn)評估的公正性表現為( )

　　a、資產(chǎn)評估應遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法。

　　b、資產(chǎn)評估主體應當與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當事人沒(méi)有利害關(guān)系。

　　c、資產(chǎn)評估的目標是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀(guān)價(jià)值。

　　d、資產(chǎn)評估需要通過(guò)對評估基準日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。

　　e評估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人討價(jià)還價(jià)的能力。

　　(4)在估價(jià)對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運用最佳使用原則的選擇前提有( )

　　a、保持利用現狀前提 b、轉換用途前提 c、投資改造前提

　　d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合

　　(5)適用于資產(chǎn)評估的假設有( )

　　a、繼續使用假設 b、公開(kāi)市場(chǎng)假設

　　c、持續經(jīng)營(yíng)假設 d、清算假設 e、交易假設

　　(6)確定評估基準日的目的是( )

　　a、確定評估對象的計價(jià)時(shí)間 b、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)

　　c、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期 d、確定評估機構的工作日

　　e、遵循科學(xué)的評估程序

　　4、問(wèn)答題

　　(1)資產(chǎn)評估的基本要素有哪些?

　　(2)資產(chǎn)評估假設的具體內容是什么?

　　(3)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些?

　　二、參考答案

　　1、

　　(1)資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計的行為或過(guò)程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規定的專(zhuān)門(mén)機構和人員，依據國家的有關(guān)規定，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當的價(jià)值類(lèi)型，按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過(guò)程。

　　(2)時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評估是對評估對象(即待評估資產(chǎn))在某一時(shí)(間)點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評估基礎的市場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱(chēng)為評估基準日。評估基準日相對于評估(工作)日期而言，既可以是過(guò)去的某一天，也可以是現在的某一天，還可以是將來(lái)的某一天。

　　(3)一資產(chǎn)在公開(kāi)競爭的市場(chǎng)上出售，買(mǎi)賣(mài)雙方行為精明，且對市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒(méi)有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。

　　(4)非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見(jiàn)的非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現價(jià)值、持續經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

　　2、

　　(1)c (2)c (3)c (4)d (5) c

　　(6)c (7)a (8)d (9)b (10)b

　　3、

　　(1)abcd (2)acde (3)ab

　　(4)abcde (5)abde (6)ab

　　4、

　　(1) 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些?

　　資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據、評估目的、評估原則、價(jià)值類(lèi)型、評估程序及評估方法八個(gè)構成要素。

　　從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。

　　特定資產(chǎn)是待評估的對象。

　　國家的有關(guān)規定是指資產(chǎn)評估活動(dòng)所應當遵守的有關(guān)法律、法規、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據。

　　特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型的確定和評估方法及參數的選擇。

　　評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準則。

　　價(jià)值類(lèi)型是對評估價(jià)值的質(zhì)的規定，它取決于評估目的。

　　評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。

　　評估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。

　　(2) 資產(chǎn)評估假設的具體內容是什么?

　　資產(chǎn)評估假設是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的前提假設，包括繼續使用假設、公開(kāi)市場(chǎng)假設和清算假設。

　　繼續使用假設是指資產(chǎn)將按照現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用�，F實(shí)中的表現主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現行用途原地繼續使用;二是資產(chǎn)將轉換用途后在原地繼續使用;三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續使用。在確定是否可以采用繼續使用假設時(shí)，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上、技術(shù)上是否允許轉變利用方式、變換產(chǎn)權主體，以及允許轉變利用方式和變換產(chǎn)權主體的前提條件。

　　公開(kāi)市場(chǎng)假設是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現其市場(chǎng)價(jià)值。不同類(lèi)型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車(chē)等，比具有較強專(zhuān)用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)，因而更適用于公開(kāi)市場(chǎng)假設。專(zhuān)用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。

　　清算假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣(mài)方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買(mǎi)者的時(shí)間的長(cháng)短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設下的評估價(jià)值往往也低于繼續使用和公開(kāi)市場(chǎng)假設下的評估價(jià)值。

　　(3)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些?

　　資產(chǎn)評估原則是規范評估行為和業(yè)務(wù)的準則。規定評估原則是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價(jià)對象的估價(jià)結果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括貢獻原則、替代原則、預期收益原則、最佳(也稱(chēng)最高最佳)使用原則。

　　貢獻原則是指在評估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價(jià)值，應取決于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來(lái)衡量確定。

　　替代原則的理論依據是同一市場(chǎng)上的相同(或相近似)物品具有相同(或相近)的價(jià)值。對具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的;對價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對象特征相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來(lái)進(jìn)行比較分析評估估價(jià)對象的價(jià)值，以確保所評估的結果是估價(jià)對象在公開(kāi)市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格。

　　預期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售價(jià)格，而是決定于其在評估基準日后能夠帶來(lái)的預期凈收益，即預期的獲利能力。預期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。

　　最佳(也稱(chēng)最高最佳)使用原則即按照估價(jià)對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價(jià)格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。在運用最佳使用原則時(shí)，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無(wú)法作到的利用方式當作最佳使用，最后應注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上可行，不可能通過(guò)不經(jīng)濟的方式來(lái)實(shí)現資產(chǎn)的最佳使用。在估價(jià)對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應根據最佳使用原則對估價(jià)前提作如下選擇：(1)保持利用現狀前提，即認為繼續保持利用現狀為最佳使用時(shí)，應以保持現狀繼續使用作為估價(jià)前提;(2)轉換用途前提，即認為轉換用途再予以使用最有利時(shí)，應以轉換用途后的使用假定為估價(jià)前提;(3)投資改造前提，即認為不轉換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí)，應以改造后的使用假定為估價(jià)前提;(4)重新利用前提，即認為拆除現有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提;(5)上述四種情形的某種組合。

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