物業(yè)企業(yè)內部控制與風(fēng)險規避論文

　　摘要：伴隨著(zhù)我國科技的不斷進(jìn)步和社會(huì )生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)也取得了巨大的進(jìn)步，為我們的社會(huì )生活帶來(lái)了極大的便利。但因為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自身保本微利的特性，物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面也面臨著(zhù)諸多風(fēng)險。本文主要闡述物業(yè)企業(yè)的內部控制，并通過(guò)完善自身內部控制來(lái)規避可能面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，為企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展提供充分的條件。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)行業(yè);內部控制;風(fēng)險防范

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)中業(yè)主和股東對物業(yè)服務(wù)有著(zhù)不同的關(guān)注點(diǎn)，業(yè)主較為重視物業(yè)服務(wù)的社會(huì )責任，有較強的社會(huì )責任感，能夠考慮到其帶來(lái)的巨大的社會(huì )效益。而股東則注重的是物業(yè)服務(wù)可能帶來(lái)的經(jīng)濟效益，更多的是關(guān)注自身的利益。兩種不同的關(guān)注點(diǎn)易產(chǎn)生分歧，為了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，業(yè)主和股東應該從自身的立場(chǎng)出發(fā)，共同尋求更有利的經(jīng)營(yíng)管理方案，以實(shí)現二者的共贏(yíng)。而物業(yè)服務(wù)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，也必然要采用更為先進(jìn)的內部管理方法，才能達到人才與資源的平衡，盡可能地為自身的健康發(fā)展提供便利。內部控制作為一種完善的新型企業(yè)管理方式越來(lái)越受到企業(yè)的認可，建立健全完善的內部控制管理體系可以保護企業(yè)的財產(chǎn)安全，建立健全企業(yè)的內部運行機制，可以協(xié)調物業(yè)企業(yè)的各項工作。

　　一、物業(yè)企業(yè)的內部控制概述

　　物業(yè)企業(yè)的內部控制是一種完整嚴密的控制體系，主要目的是保護企業(yè)自身的財產(chǎn)安全，保持內部會(huì )計信息的真實(shí)性和完整性，使企業(yè)內部各項控制職能的行使實(shí)現系統化、透明化以及規范化，進(jìn)一步確保物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標的實(shí)現�？茖W(xué)合理的內部控制體系是保證企業(yè)對自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全面直觀(guān)的管理的有效手段，能夠更加科學(xué)地改善企業(yè)內部控制環(huán)境，提高各個(gè)部門(mén)負責人及員工的內部控制意識，對企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險有深刻了解，并進(jìn)一步加強風(fēng)險防范觀(guān)念，做好風(fēng)險應對工作，確保企業(yè)的長(cháng)足發(fā)展。表面上看，物業(yè)企業(yè)的內部控制體系隸屬于企業(yè)的全面風(fēng)險管理系統，但也有自身的風(fēng)險管理方式。企業(yè)的內部控制中的風(fēng)險管理包括兩個(gè)階段:產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失前與產(chǎn)生損失后。第一個(gè)階段即為預防階段。企業(yè)在對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行評估后，應立即做好財產(chǎn)的財務(wù)分析核算工作，結合現階段的經(jīng)濟形勢，盡快制定出最安全有效的風(fēng)險規避策略，以求盡可能地減少經(jīng)濟損失。第二個(gè)階段即為企業(yè)的生存階段，顧名思義，即在發(fā)生經(jīng)濟損失后企業(yè)如何正確自保并繼續運營(yíng)的階段。在此階段，物業(yè)企業(yè)必須要及時(shí)劃分“受災區”與“幸存區”，盡力使“幸存區”保持正常的經(jīng)濟運行，盡可能地防止經(jīng)濟損失的擴大，同時(shí)還要承擔自身經(jīng)濟失誤帶來(lái)的社會(huì )問(wèn)題，并保證員工及客戶(hù)的利益，不能因小失大。物業(yè)企業(yè)的內部控制的風(fēng)險防范功能包括:企業(yè)的資金財產(chǎn)控制、企業(yè)的運營(yíng)戰略控制以及企業(yè)的組織架構控制。資金財產(chǎn)控制，即對企業(yè)內部的所有資產(chǎn)進(jìn)行強有力的控制，以達到規避市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的目的，并要實(shí)施嚴格的預算控制，保持資金的可流動(dòng)性，減少資本浪費。運營(yíng)戰略控制，即在進(jìn)行分析決策前，要對現階段的經(jīng)濟發(fā)展形勢和市場(chǎng)變動(dòng)有清晰的了解，充分評估可能面臨的風(fēng)險危機，并提出可行性措施，在整體上把握住物業(yè)企業(yè)發(fā)展的大方向，以求有效規避風(fēng)險。組織架構控制，從根本上來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)企業(yè)內部的組織結構來(lái)控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中潛在的風(fēng)險，嚴密控制各個(gè)部門(mén)的經(jīng)濟活動(dòng)，協(xié)調部門(mén)工作，避免職能混淆，實(shí)行責任制，明確分工，保證重大事項能夠得到迅速有效的審批表決。

　　二、物業(yè)企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險

　　(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。部分物業(yè)企業(yè)在承接業(yè)務(wù)時(shí)，沒(méi)有事先進(jìn)行深入的市場(chǎng)調查，對要承擔的項目的價(jià)格、定位及發(fā)展前景了解不充分，對客戶(hù)或業(yè)主的購買(mǎi)力、要求等缺乏準確的數據對比，自身的經(jīng)營(yíng)條件并不能滿(mǎn)足客戶(hù)的要求，導致經(jīng)營(yíng)項目選擇錯誤，失掉市場(chǎng)先機，不僅造成企業(yè)成本、經(jīng)費的浪費，還可能會(huì )失去部分客源，使物業(yè)企業(yè)的核心競爭力下降。

　　(二)政策風(fēng)險。為使物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到持續健康發(fā)展，我國各個(gè)地方政府做出了諸多的努力和規范，出臺了各項條例法規，如1994年出臺的第一部物業(yè)管理法規《城市新建住宅小區管理辦法》、2003年實(shí)施的《物業(yè)管理條例》，到2004年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等，都囊括了我國物業(yè)企業(yè)應怎么做、怎么發(fā)展的詳細辦法，為其興起做出了充分的準備。但是，不足之處仍有很多，如業(yè)主與股東、業(yè)主與物業(yè)公司、股東與物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商之間的矛盾及糾紛，物業(yè)、公共設施及配套設備的歸屬權問(wèn)題，物業(yè)公司的工作安排等，這些問(wèn)題都可能使物業(yè)管理產(chǎn)生分歧，引起或大或小的法律糾紛。物業(yè)企業(yè)在根據政策調整發(fā)展戰略時(shí)，要認清自身的市場(chǎng)定位，及時(shí)規避可能產(chǎn)生的策略失誤，盡可能地利用政策優(yōu)勢來(lái)達成自己的經(jīng)營(yíng)目標。

　　(三)決策風(fēng)險。市場(chǎng)經(jīng)濟瞬息萬(wàn)變，隨著(zhù)形勢的改變，企業(yè)如果不能制定出科學(xué)合理的發(fā)展策略，或出現了決策失誤，會(huì )使企業(yè)陷入困境，不僅會(huì )造成巨大的經(jīng)濟損失，還可能會(huì )造成大量人才及資源的浪費，其結果只會(huì )是被時(shí)代拋棄。物業(yè)企業(yè)在做出經(jīng)濟決策前，應盡量對企業(yè)內部有正確的評估，并根據形勢變化改變策略，結合各個(gè)部門(mén)人員的建議，避免不必要的決策失誤，盡可能地規避決策風(fēng)險。決策風(fēng)險不可避免，不管是技術(shù)人員或是行政人員，在進(jìn)行戰略決策時(shí)，都應該充分考慮企業(yè)內部的發(fā)展條件，汲取前人經(jīng)驗，力爭把企業(yè)引向市場(chǎng)競爭的優(yōu)勢方。

　　(四)合同訂立風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主訂立合同時(shí)，常常會(huì )因利益問(wèn)題同業(yè)主發(fā)生矛盾糾紛，有的企業(yè)沒(méi)有在合同上明確規定雙方的權利和義務(wù)，或是訂立物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)不擇手段，盲目壓價(jià)、降價(jià)等，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理出現阻礙。這種合同訂立風(fēng)險常常是因人為引起的，因此物業(yè)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，必須要充分考慮到合同雙方的利益，合同訂立人不應該只立足于眼前利益，而要有長(cháng)遠的發(fā)展目光，努力提高自身服務(wù)水平，才能為企業(yè)帶來(lái)豐富的客源和穩定的投資關(guān)系。

　　三、如何在內部控制的基礎上做好風(fēng)險防范工作

　　(一)企業(yè)的風(fēng)險事前、事中、事后控制。(1)風(fēng)險的事前控制，即風(fēng)險管理規劃。物業(yè)企業(yè)應該設置專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險控制與管理部門(mén)，結合企業(yè)的年度計劃和工作項目，對可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行識別、評估與分析，制定中期及長(cháng)期的風(fēng)險管理計劃，事先對公司員工進(jìn)行策略安排，提高員工的風(fēng)險防范意識和能力，以確保各個(gè)部門(mén)及工作人員在風(fēng)險到來(lái)時(shí)能夠采取正確的風(fēng)險應對辦法。(2)風(fēng)險的事中控制，即風(fēng)險管理辦法。物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中不可避免地會(huì )面臨各式各樣的風(fēng)險，當企業(yè)不能提前預知并規避風(fēng)險時(shí)，要接受風(fēng)險，及時(shí)承擔風(fēng)險帶來(lái)的'不利后果，以避免更糟糕的結果，同時(shí)要盡可能地減少此期間企業(yè)不必要的經(jīng)濟活動(dòng)，盡力確保未受風(fēng)險區能夠正常運行發(fā)展，避免損失擴大，還可以通過(guò)與合作伙伴進(jìn)行的企業(yè)間的人力、資金、技術(shù)等交流合作，轉移部分風(fēng)險，以減少企業(yè)的經(jīng)濟壓力。(3)風(fēng)險的事后控制，即風(fēng)險管理報告。企業(yè)在對風(fēng)險進(jìn)行操作后，還要對風(fēng)險管理的預測、計劃、操作過(guò)程、結果等進(jìn)行深入的總結分析，形成完整的風(fēng)險管理報告，并加入風(fēng)險管理人員和參與人員的工作想法、總結，以便為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標和風(fēng)險管理提供一定的信息和經(jīng)驗。

　　(二)樹(shù)立正確的內部控制觀(guān)念，提高風(fēng)險管理人員工作水平。財務(wù)管理是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要環(huán)節，只有完善的內部控制體系為嚴謹的財務(wù)管理制度提供前提，物業(yè)企業(yè)才能實(shí)現長(cháng)期穩定的發(fā)展。另外，要選賢舉能，任人唯賢，能夠錄用優(yōu)秀人才，并加強財務(wù)風(fēng)險管理人員的技能培訓，提高職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)，建立健全科學(xué)的獎懲機制，激發(fā)員工的工作積極性和主動(dòng)性。

　　(三)處理好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，提高服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)應高度重視與業(yè)主之間的關(guān)系，積極主動(dòng)加深二者聯(lián)系，對業(yè)主提出的各項合理要求或建議都應積極采納、完成，及時(shí)處理物業(yè)管理過(guò)程中與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，力求提供最令人滿(mǎn)意的服務(wù)。對于業(yè)主的投訴，應設置專(zhuān)門(mén)的投訴處理部門(mén)，及時(shí)了解投訴起因，解決業(yè)主難題，從中吸取教訓，發(fā)現自身業(yè)務(wù)管理的不足。物業(yè)企業(yè)必須提高管理效率和解決問(wèn)題的能力，提高服務(wù)水平，避免與業(yè)主可能產(chǎn)生的矛盾糾紛，做到企業(yè)與業(yè)主的共贏(yíng)。綜上所述，作為新興產(chǎn)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展前景廣闊，未來(lái)會(huì )成為主要的經(jīng)濟發(fā)展潮流，將為我們的社會(huì )生活帶來(lái)極大的便利，但是其中存在的問(wèn)題及面臨的風(fēng)險仍會(huì )制約著(zhù)它的生存發(fā)展。想要從激烈的市場(chǎng)競爭中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)必須要跟上時(shí)代的發(fā)展潮流，及時(shí)更新內部控制體系，加強企業(yè)內部控制，處理好企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，才能不斷地發(fā)展壯大，形成自己的競爭優(yōu)勢。

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