農村土地流轉過(guò)程中評估環(huán)節論文

　　在農村土地流轉過(guò)程中,評估環(huán)節是一個(gè)重要的環(huán)節。我國實(shí)施農地流轉,不僅是是應新時(shí)期農業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現代化需求的基本方式,而且還是促進(jìn)小農經(jīng)濟轉變和發(fā)展的重要措施。下面是小編整理的農村土地流轉過(guò)程中評估環(huán)節論文，歡迎來(lái)參考！

　　摘要:在農村土地流轉評估環(huán)節中，應注意的問(wèn)題較多，才能更好地確保評估的科學(xué)性和全面性。

　　關(guān)鍵詞:農村土地流轉;評估環(huán)節;注意問(wèn)題

　　1市場(chǎng)比較法在農村土地流轉評估中的注意問(wèn)題分析

　　一是在采用這一方法對農村土地流轉評估時(shí)，應緊密結合其交易情況和日期以及區域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，由于其比較基準不同，主要將其分成直接比較法和間接比較法。其中，直接比較法，主要是:待估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×情況修正×期日修正×區域因素修正×個(gè)別因素修正。而間接比較法，主要是根據可比實(shí)例價(jià)格、正常交易情況、估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格、同一區域價(jià)格、相同條件價(jià)格等對待估對象價(jià)格。二是在選擇比較案例時(shí)，應始終堅持以下原則:(1)確保首選耕作制度和地區相同，再次選類(lèi)似的地區;(2)土地的利用類(lèi)型相同;(3)價(jià)格類(lèi)型相同，亦或是具有可比性;(4)成交日期和估價(jià)期日相近，但是必須在3年之內;(5)正常交易，或者可修正交易屬于正常交易;(6)比較實(shí)例必須大于等于3個(gè)。三是在比較案例調查時(shí)，其成交價(jià)格應結合其價(jià)格類(lèi)型與計量單位來(lái)確定，在交易過(guò)程中，需要結合農地定級估價(jià)成果資料以及自然條件、社會(huì )經(jīng)濟、特殊條件等帶來(lái)的影響，最終確定交易合同，并在交易合同中對付款的方式和付款的時(shí)間進(jìn)行確定。

　　2收益還原法在農村土地流轉評估中的注意問(wèn)題分析

　　一是在收益原則方面，主要是堅持客觀(guān)性、全面性、地域分異的原則。就客觀(guān)性原則來(lái)看，其產(chǎn)出主要是在耕作制度確定的前提下，結合復種指數條件，得出的正常使用和經(jīng)營(yíng)以及持續穩定前提下得出的產(chǎn)量。就費用來(lái)看，主要是年平均的客觀(guān)總費用。就全面性原則來(lái)看，其產(chǎn)出主要是主產(chǎn)品與副產(chǎn)品。其成本主要農地維護費與生產(chǎn)農副產(chǎn)品費用。就地域分異原則來(lái)看，主要是在收集評估地塊的產(chǎn)出成本和生產(chǎn)成本。二是在收集內容上，主要包含農產(chǎn)品的總量、價(jià)格以及生產(chǎn)成本。在收集時(shí)，至少要有三年以上的數據，對類(lèi)似地塊產(chǎn)出以及產(chǎn)量修正。收集近三年的市場(chǎng)批發(fā)價(jià)格和收購價(jià)格的平均值。并按照年份確定耕作制度。三是在年總收益計算時(shí)，就生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地而言，主要是結合主副產(chǎn)品以及旅游收入。在租賃經(jīng)營(yíng)用地上，主要包含租金收入和保證金的利息。四是在確定土地還原利率時(shí)，主要是采用租價(jià)比方法、安全利率加風(fēng)險調整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。在對風(fēng)險值進(jìn)行分析，由于地域風(fēng)險存在較大的差異，加上自然風(fēng)險與市場(chǎng)風(fēng)險的雙重性，市場(chǎng)風(fēng)險和價(jià)格波動(dòng)較大，所以需要對其參考值進(jìn)行合理的確定。五是在計算收益價(jià)格時(shí)，由于生產(chǎn)成本難以控制和把控，除了自然因素之外，收益受到經(jīng)營(yíng)者自身的.資金和知識以及勞務(wù)程度等方面帶來(lái)的影響較大，所以需要采用客觀(guān)收益。當收益不足，或者市場(chǎng)價(jià)格變化影響較大時(shí)，應采取多年平均收益來(lái)計算收益價(jià)格。

　　3成本逼近法在農村土地流轉評估中的注意問(wèn)題分析

　　一是在土地取得費確定時(shí)，對于農田四荒地使用權的取得，主要是采取承包和拍賣(mài)以及招標和公開(kāi)協(xié)商的方式來(lái)取得，而土地取得費則需要采取競標和競價(jià)與雙方協(xié)議的方式來(lái)確定。而針對農村的集體組織、大型國有農場(chǎng)尚未開(kāi)發(fā)或者擱荒農地取得時(shí)，主要是采空區對外出租的方式來(lái)確定，而承租人則需要支付一定的租金作為土地的取得費。而在二次轉包時(shí)，主要是將剩余年限土地的使用權轉包給后續承包人，并支付相應租金獲得土地取得費。二是在對農地開(kāi)發(fā)費用確定時(shí)，主要是采取工程預算、類(lèi)似工程費用比較的方式來(lái)確定。也可以根據國土管理的農地開(kāi)發(fā)整理項目投資標準等作為參考。而在確定稅費時(shí)，主要是對營(yíng)業(yè)稅、城鄉維護建設稅、教育費附加稅等進(jìn)行確定。而在確定開(kāi)發(fā)利息時(shí)，主要是對計息項目、周期、方式、利率等。在確定開(kāi)發(fā)利潤，主要是對計算方式、利潤率進(jìn)行確定。在確定增值收益時(shí)，應對增值收益的構成進(jìn)行明確，結合增值收益率，對計算價(jià)格進(jìn)行確定，并對年期、區位進(jìn)行修正。

　　4剩余法在農村土地流轉評估中的注意問(wèn)題分析

　　一是對待評估流轉農地進(jìn)行調查，主要是結合其自然因素和社會(huì )經(jīng)濟以及特殊因素帶來(lái)的影響，并對農地權利狀況進(jìn)行確定。而對其最有效的利用方式進(jìn)行確定時(shí)，主要是對其農地投產(chǎn)比進(jìn)行評價(jià)，結合其自然和社會(huì )經(jīng)濟以及區域情況等，對其最有效的利用方式進(jìn)行確定。也可以通過(guò)對待估流轉農地所在區域的產(chǎn)投比，對其最終的利用方式進(jìn)行確定。二是對流轉農地開(kāi)發(fā)之后對其價(jià)格進(jìn)行估算時(shí)，主要生長(cháng)期市場(chǎng)比較和收益還原以及長(cháng)期趨勢等方法進(jìn)行確定。在采用長(cháng)期趨勢法，主要是及時(shí)的獲取數據資料，并強化對其的處理，選擇農地價(jià)格的影響因素以及價(jià)格影響因素的量化，并建立和應用預測模型。三是對流轉土地的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行確定，主要包含農地基本設施費用、土地熟化費用、稅費和利息以及利潤等。待估流轉農地的價(jià)格=開(kāi)發(fā)之后的農地價(jià)格－開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)利潤。

　　5結語(yǔ)

　　綜上所述，農村土地流轉過(guò)程中評估環(huán)節注意的問(wèn)題較多，市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法和剩余法是最為常見(jiàn)的評估方法，在實(shí)際應用中，需要注意的問(wèn)題較多，因而必須引起我們的重視，才能更好地對農地流轉價(jià)格進(jìn)行評估。

　　參考文獻:

　�。�1］韋慧云，張煦．農村土地流轉時(shí)土地評估需注意的問(wèn)題［J］．品牌，

　�。�2］王慧青，尹少華．農村土地流轉的問(wèn)題及對策［J］．特區經(jīng)濟，

【農村土地流轉過(guò)程中評估環(huán)節論文】相關(guān)文章：

淺析農村土地流轉論文05-27

農村土地流轉問(wèn)題的思考論文06-12

農村土地流轉發(fā)展對策分析論文02-03

農村土地流轉模式及效應分析論文04-26

農村土地確權及土地流轉新政策分析論文04-26

農村土地流轉議案09-07

農村土地承包與流轉信息管理平臺的應用與開(kāi)發(fā)論文06-23

預習是學(xué)生學(xué)習過(guò)程中一個(gè)必不可少的環(huán)節論文06-12

新版農村土地流轉合同08-31