商品房預售合同的轉讓條件有哪些
商品房預售，也稱(chēng)期房買(mǎi)賣(mài)，根據我國《城市商品房預售管理辦法》第2條之規定，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為。預售制度起源于香港，俗稱(chēng)為“賣(mài)鏤花”。
商品房預售合同的轉讓條件
商品房預售合同的轉讓是指商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發(fā)生變化，由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務(wù)轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關(guān)系。預售合同轉讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱(chēng)的三級市場(chǎng)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問(wèn)題，由國務(wù)院規定�！边@一規定實(shí)際上是商品房的預售合同轉讓的認可。事實(shí)上，我國商品房預售合同轉讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。根據《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規定，說(shuō)明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓有如下條件：
1、轉讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售合同不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀(guān)管理，加強國家稅收。因為預售合同轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時(shí)又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。預售合同轉讓后，新預購人取代原預購人成為新的權利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權人。
2、預售合同轉讓的標的物必須是尚未竣工的，正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實(shí)際取得預售商品房產(chǎn)權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售合同轉讓?zhuān)瑧瓷唐贩抠I(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理，同時(shí)，預售合同轉讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩定，轉讓人將預售合同提前轉讓?zhuān)D移跌價(jià)風(fēng)險;新預購人自愿承擔跌價(jià)風(fēng)險，冒著(zhù)風(fēng)險提前買(mǎi)受，然后再次轉讓?zhuān)@種轉移風(fēng)險和買(mǎi)受風(fēng)險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會(huì )。
3、預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉讓?zhuān)駝t預售合同轉讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無(wú)效的，預售商品房的轉讓轉讓合同，一般也應當認定無(wú)效�！睆念A售合同內容看，分以下幾種情況：
第一，如果預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。
第二，預售合同未約定轉讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉讓?zhuān)仨氄鞯妙A售人同意，否則轉讓無(wú)效。這樣規定既可預防預購人倒賣(mài)合同，牟取非法利益，又可以保證預售合同轉讓及預售合同的順利履行。
第三，預購方已經(jīng)全部履行預售合同規定的全部義務(wù)，對預售商品房的再行轉讓?zhuān)槐卣鞯妙A售人的同意，但事后應及時(shí)通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解后預購人履行合同情況。
4、預售合同轉讓必須簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過(guò)預售轉讓字目取得原預售合同預購的地位。這種預售轉讓合同應依法繳納有關(guān)稅費。轉讓人無(wú)論是債權轉讓?zhuān)�是權利義務(wù)轉讓?zhuān)贾皇呛贤黧w的變更，而合同內容即權利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉讓人是債權轉讓?zhuān)A售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權人的處分權，故新預購人沒(méi)有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關(guān)系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時(shí)仍可以再行轉讓。
預售人、轉讓人和新預購人持經(jīng)登記備案的原預售合同和轉讓雙方新簽訂的.預售轉讓合同及預售方或履行出具的已付足約定的預購款證明文書(shū)，到標的物所在地房產(chǎn)管理部門(mén)辦理轉讓合同登記備案手續，對符合轉讓條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)可予以轉讓登記。同時(shí)辦理原預售合同的更名手續，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉讓者，仍按上述手續辦理。經(jīng)過(guò)最后轉讓登記的受讓人，為預售后竣工的商品房產(chǎn)權人。
商品房預售必備條件
根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十三條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：
1.預售人已經(jīng)交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書(shū);
2.預售人已經(jīng)取得了該建設工程規劃許可證;
3.預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，
已經(jīng)達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期;
4.預售人已經(jīng)取得了商品房預售許可證。
商品房預售許可證，是指商品房符合預售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核發(fā)的同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售的書(shū)面證明文件。
在決定購房之前，購房人務(wù)必審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，其具體內容包括：
開(kāi)發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū);
該商品房是否屬于共同開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開(kāi)發(fā)則售樓合同應經(jīng)共有人同意;
開(kāi)發(fā)商是否具備了法律規定的預售商品房的主體資格;
要仔細驗證“五證”，即開(kāi)發(fā)商出具的國有土地使用權證書(shū)、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、設計方案與施工許可證、房地產(chǎn)預售許可證。
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