居間合同、中介收費

　　居間合同、中介收費

　　第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

　　第四百二十五條 居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實(shí)報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

　　第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。

　　居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費用，由居間人負擔。

　　第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費用。

　　材料一： 買(mǎi)賣(mài)雙方未完成房產(chǎn)過(guò)戶(hù) 中介仍收中介費受質(zhì)疑

　　目前的格式合同，買(mǎi)賣(mài)雙方一簽約，即便沒(méi)完成過(guò)戶(hù)也不影響中介收費。 買(mǎi)賣(mài)雙方由于各種原因未能最終完成房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，在很多人看來(lái)，這種情況下中介是不應該收取中介費的。而在實(shí)際交易過(guò)程中，如果是由于中介的原因造成最終未能完成過(guò)戶(hù)，則無(wú)需交中介費；如果是由于買(mǎi)賣(mài)雙方的原因造成最終未能

　　完成過(guò)戶(hù)，則要支付部分甚至全部中介費。目前買(mǎi)房人與中介簽訂的居間合同，中介只負責到買(mǎi)賣(mài)雙方簽完合同，而不是以完成過(guò)戶(hù)才能收取中介費。

　　中介承諾未兌現應退還中介費

　　在北京版國五條政策落地前，為了避免交納20%的個(gè)人所得稅，北京的二手房市場(chǎng)曾掀起過(guò)一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執行之前買(mǎi)了一套二手房，當時(shí)中介承諾可以在政策執行之前為王先生完成過(guò)戶(hù)手續，并將這一承諾寫(xiě)進(jìn)了居間合同之中，因此王先生就與業(yè)主簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同并交付了中介費以及定金。但是由于各種原因，最終未能在政策執行前完成該套房屋的過(guò)戶(hù)手續。新政策執行后，由于該套房屋不滿(mǎn)五年需交納差額的20%的個(gè)人所得稅。算下來(lái)，個(gè)人所得稅要交20萬(wàn)元。面對這筆高額的個(gè)人所得稅，王先生表示無(wú)力承擔。業(yè)主也表示不會(huì )為個(gè)稅買(mǎi)單，在該套房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法進(jìn)行下去的情況下，王先生提出解除買(mǎi)賣(mài)合同，并要求中介退還中介費，理由是中介在買(mǎi)房前曾承諾過(guò)可以在政策執行前完成過(guò)戶(hù)，但最終并未兌現承諾。但中介卻以未能在新政策執行前完成過(guò)戶(hù)是由于王先生的原因造成，拒不退還中介費。在這種情況下，王先生的中介費還能要得回來(lái)嗎？

　　大成律師事務(wù)所合伙人王力博律師認為，在上述案例中，房地產(chǎn)中介在居間活動(dòng)中為促成雙方成交，承諾在“新政”執行前辦理完畢房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，而房地產(chǎn)中介又未兌現這一承諾，這一承諾有證據證明確實(shí)存在，那么，中介機構應該退還中介費。

　　買(mǎi)房人原因造成房產(chǎn)不能過(guò)戶(hù)中介費不退

　　石先生在前不久通過(guò)一中介公司在望京購買(mǎi)了一套二手房，在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同以及與中介的服務(wù)合同之前，中介公司要求石先生先簽一個(gè)聲明：表示自己確認有購房資格，如購房資格出現問(wèn)題導致無(wú)法過(guò)戶(hù)責任由買(mǎi)方自負。

　　石先生當時(shí)十分自信購房資格沒(méi)問(wèn)題，沒(méi)有去確認自己的個(gè)稅和社保是否滿(mǎn)五年。但是當簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同后并交納了中介費和定金后，在辦理房屋過(guò)戶(hù)時(shí)卻發(fā)現自己的社保曾經(jīng)因為工作變動(dòng)斷過(guò)，因此他不具備購房資格，他要買(mǎi)的二手房無(wú)法過(guò)戶(hù)到其名下。在買(mǎi)賣(mài)無(wú)法繼續的情況下，石先生要求解除合同并要求中介退還中介費，但遭到了中介的拒絕。中介的理由是房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)的責任在石先生自己，中介沒(méi)有任何過(guò)失。

　　大成律師事務(wù)所合伙人王力博律師認為，在這個(gè)案例中，買(mǎi)賣(mài)合同雙方的交易已經(jīng)達成，中介機構已經(jīng)完成了“居間”服務(wù)，導致合同無(wú)法履行的原因系石先生自己造成的，他應當對此承擔全部責任：向賣(mài)方承擔違約責任（如賣(mài)方?jīng)]收定金），向中介機構支付中介費用。

　　業(yè)主違約致交易失敗，買(mǎi)房仍要支付部分中介費

　　2012年9月17日，郭女士與業(yè)主何先生在中介公司的居間服務(wù)下簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同。同日，郭女士支付了2萬(wàn)元購房意向金，并在《中介費確認書(shū)》上簽字確認中介費為2萬(wàn)元。而后，因業(yè)主何先生一方違約，未能繼續履行該合同，郭女士的購房計劃也宣告“破產(chǎn)”。何先生返還郭女士已支付的2萬(wàn)元意向金，并補償違約金2萬(wàn)元。

　　因房子未買(mǎi)成，郭女士認為不應向中介支付，雙方經(jīng)協(xié)商未果，中介公司于2013年1月將郭女士訴至法院，要求其支付傭金2萬(wàn)元。

　　一審法院審理認為，郭女士通過(guò)居間方購房的合同目的并未實(shí)現，但中介公司已提供了一定的居間服務(wù)，可收取相應傭金，判決郭女士向中介公司支付6000元。郭女士不服，提起上訴。

　　法院二審認為，依據法律規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。該案中，郭女士經(jīng)中介公司居間介紹與案外人簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，中介公司有權依據上述規定要求郭女士支付居間報酬。需要說(shuō)明的是，根據居間

　　合同，中介公司在促成郭女士與案外人買(mǎi)賣(mài)合同成立后，尚須協(xié)助辦理相關(guān)抵押注銷(xiāo)、合同公證、見(jiàn)證、評估、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、貸款、領(lǐng)取產(chǎn)證、交房等相關(guān)手續，在郭女士與案外人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同并未實(shí)際履行的情況下，中介公司客觀(guān)上無(wú)需再履行該等義務(wù)，其有權主張的居間報酬相較于交易全部完成的情況，應當予以部分減免。因此，一審法院結合該案具體情況，將居間報酬酌情確定為6000元并無(wú)不當。故上二審判決駁回上訴，維持原判。

　　目前的格式合同 買(mǎi)賣(mài)雙方一簽約即便沒(méi)完成過(guò)戶(hù)也不影響中介收費

　　當前的二手房市場(chǎng)上使用的居間合同,對于中介責任的完成不以網(wǎng)簽或過(guò)戶(hù)為準，而是以買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同為準。也就是說(shuō)，只要雙方簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，中介的職責就已經(jīng)完成，按目前的格式合同規定，中介就可以收取中介費了。這也就造成了在上述案例中，有的買(mǎi)房人最終沒(méi)能買(mǎi)到房子但還是得交納中介費。這對于很多買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是難接受和理解的。

　　因此，有人建議對市場(chǎng)上使用的`二手房買(mǎi)賣(mài)的居間合同進(jìn)行修改，明確規定只有當完成過(guò)戶(hù)后中介方可收取費用，如未能完成過(guò)戶(hù)，中介不得收取任何費用。對此，中介方面提出異議，對于中介已經(jīng)做了大量工作，但因買(mǎi)賣(mài)雙方原因導致的未能完成過(guò)戶(hù)的情況，如不收取任何費用也有失公平。

　　在當前二手房市場(chǎng)上使用的居間合同都是以雙方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同為準的情況下，建議買(mǎi)房人在買(mǎi)房前要先與中介公司協(xié)商簽訂補充協(xié)議，盡量把雙方的責任和義務(wù)約定得越詳細越好。甚至可以與中介協(xié)商約定在完成過(guò)戶(hù)后方可收取是中介費，在未完成過(guò)戶(hù)前不得收取任何費用。

　　材料二：

　　居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支付的必要費用。本案中，房屋的交易并未成功，同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方對中介費用作了明確的約定由違約方承擔。同時(shí)根據《民事

　　訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》相關(guān)規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據的事實(shí)有責任提供證據加以證明。沒(méi)有證據或者證據不足以證明當事人的事實(shí)主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

　　材料三：脫離中介、自行交易，仍需支付中介費-------上海青浦區法院

　　通過(guò)中介公司，李先生和陳先生簽訂了房產(chǎn)轉讓合同�？墒菫榱颂颖苤Ц斗慨a(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)費，兩人竟背著(zhù)中介公司進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。為此，中介公司將李先生和陳先生告上法庭。日前，青浦區法院開(kāi)庭審理此案，判決李先生和陳先生各支付中介公司服務(wù)報酬1.5萬(wàn)元。

　　住在農村的李先生想在青浦城區買(mǎi)一套二手房，于是他找到位于浦倉路的一家房產(chǎn)中介代為找房。去年5月23日，中介帶著(zhù)李先生來(lái)到賣(mài)房方陳先生家看房。李先生對房屋各方面都比較滿(mǎn)意，雙方以179萬(wàn)余元的價(jià)格成交。當晚，李先生與陳先生就在中介公司簽訂了房產(chǎn)轉讓合同。

　　當月28日，李先生到中介公司支付購房款38萬(wàn)元首付款�？墒怯捎谫J款遲遲沒(méi)有辦下，李先生與陳先生協(xié)商后決定要放棄買(mǎi)賣(mài)房屋，并由陳先生到中介公司取回房產(chǎn)證辦理退稅手續。中介公司覺(jué)得事有蹊蹺，通過(guò)對該房屋房產(chǎn)登記情況查詢(xún)得知兩人已辦理了房產(chǎn)轉讓?zhuān)�于是向法院提起訴訟。

　　法庭上，陳先生辯稱(chēng)：當初的確取消了買(mǎi)賣(mài)交易，但是后來(lái)李先生又通過(guò)其他中介湊足了房款后找到自己的，所以雙方就以現金購買(mǎi)的方式達成了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。李先生則辯稱(chēng)：因為貸款辦不下來(lái)，所以三方都同意終止交易。后來(lái)遇上了開(kāi)中介的朋友表示可以幫忙解決房款事宜，而陳先生也在這家中介掛牌出售該房屋，所以又重新達成交易。

　　法院審理后認為，陳先生和李先生都確認是從中介公司獲得對方的聯(lián)系方式以及帶領(lǐng)看房、簽約、見(jiàn)證支付部分房款等過(guò)程，據此可排除兩人從其他中介獲得交易信息的可能；其次，從兩人后續簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同內容看，其吸納了先前合同的主要條款，并對該合同的履行予以確認；再次，雖然陳先生陳述從中介公司取回房產(chǎn)證時(shí)告知中介不再進(jìn)行交易，然各方均確認取回房產(chǎn)證是為辦理退稅事宜，僅此并不足以證明該居間協(xié)議已解除；最后，所涉房產(chǎn)確已完成交易并辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。綜上，法院認定兩人理應向中介公司支付相應報酬。

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