一定要簽署的裝修保修合同

　　一、購房合同明確賣(mài)方保修責任

　　住房城鄉建設部網(wǎng)站發(fā)布消息，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預售)示范文本》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現售)示范文本》，明確了賣(mài)方的保修責任和最低保修期限，賣(mài)方必須將出售商品房的全部房?jì)r(jià)款存入預售資金監管賬戶(hù)，要求賣(mài)方要承諾房屋不存在“一房多賣(mài)”、司法查封，對房屋買(mǎi)賣(mài)交易問(wèn)題進(jìn)行明確規定，減少了買(mǎi)賣(mài)雙方的后顧之憂(yōu)。

　　范本中增加了交房前驗房的環(huán)節，明確了賣(mài)方的保修責任和最低保修期限，賣(mài)方必須將出售商品房的全部房?jì)r(jià)款存入預售資金監管賬戶(hù)。賣(mài)方要承諾房屋不存在“一房多賣(mài)”、司法查封，有義務(wù)對買(mǎi)房者信息保密。對小區公共服務(wù)配套設施建設完成情況，車(chē)位、車(chē)庫、會(huì )所等設施所有權歸屬，新范本引導買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行約定。

　　新范本還細化了雙方的違約責任，引入懲罰性賠償金。對給買(mǎi)房者造成損失的嚴重違約情形，賣(mài)方除退還全部房款和利息外，還要支付已付房?jì)r(jià)款一倍或買(mǎi)房者全部損失的賠償金。

　　據了解，本次合同示范文本是住房城鄉建設部和國家工商總局在2000年發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》(GF-2000-0171)基礎上，經(jīng)廣泛調研多方征求意見(jiàn)后修訂而成的.。在修訂過(guò)程中，兩次向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　住房城鄉建設部相關(guān)負責人表示，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本主要有以下特點(diǎn)：一是在平等維護買(mǎi)賣(mài)雙方合法權利、明確雙方義務(wù)的基礎上，更加注重買(mǎi)受人權益的保障;二是對簽訂合同過(guò)程中容易忽視的問(wèn)題進(jìn)行提示，引導買(mǎi)賣(mài)雙方對合同重要事項作出承諾和告知;三是對法律法規沒(méi)有明確規定的事項，引導買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛;四是細化了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責任，合同的適用性和可操作性增強。

　　住房城鄉建設部相關(guān)負責人表示，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買(mǎi)賣(mài)雙方合法權利，在明確雙方義務(wù)的基礎上，更加注重買(mǎi)受人權益的保障。

　　二、新版分“預售”和“現售”兩個(gè)文本

　　記者看到，新修訂的合同示范文本分為預售合同和現售合同兩個(gè)文本。在新的合同示范文本中，完善了商品房交付條件和交付手續，增加了房屋交付前買(mǎi)受人查驗房屋的環(huán)節，明確了出賣(mài)人的保修責任和最低保修期限。此外，新的合同示范文本細化了業(yè)主對建筑物專(zhuān)有和共有部分享有的權利。在預售合同中新增了商品房預售資金監管條款，明確出賣(mài)人應將出售商品房的全部房?jì)r(jià)款存入預售資金監管賬戶(hù)，有效防范交易風(fēng)險。

　　此外，新的合同對簽合同過(guò)程中容易忽視的問(wèn)題進(jìn)行了提示，比如說(shuō)，讓賣(mài)方對所售房屋不存在“一房多賣(mài)”、“司法查封”、房屋地基基礎和主體結構問(wèn)題等作出承諾。而買(mǎi)房人則承諾，使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等。

　　三、新合同要求賣(mài)方提前告知

　　對于以前開(kāi)發(fā)商說(shuō)一套做一套的手法，新預售合同也有所針對，要求賣(mài)方將合同簽訂和發(fā)生的規劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買(mǎi)房人。一旦開(kāi)發(fā)商侵害買(mǎi)房人的權益，買(mǎi)房人能夠更早知曉，同時(shí)也能夠更早介入，維護自己的權益。

　　對于法律法規沒(méi)有明確規定的事項，新合同也引導買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。比如說(shuō)，針對法律法規規定不詳、買(mǎi)受人又最為關(guān)心的小區公共服務(wù)配套設施建設完成情況，小區內車(chē)位、車(chē)庫、會(huì )所等配套設施的所有權歸屬，室內空氣質(zhì)量、建筑隔聲標準等房屋質(zhì)量問(wèn)題，合同示范文本引導買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行約定，明晰權利義務(wù)關(guān)系。

　　四、“一房多賣(mài)”需支付高額賠償金

　　新合同還把買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責任進(jìn)行細化，比如說(shuō)，明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。新合同引入懲罰性賠償金內容，對存在“一房多賣(mài)”、房屋主體結構不合格給買(mǎi)受人造成損失等嚴重違約情形的，開(kāi)發(fā)商除退還買(mǎi)房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房?jì)r(jià)款一倍或者買(mǎi)受人全部損失的賠償金。

　　針對房屋買(mǎi)賣(mài)中極易產(chǎn)生糾紛的口頭銷(xiāo)售承諾，新版的商品房預售合同中也第一次提出了明確禁令：不得采取分割拆零銷(xiāo)售、返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

　　不過(guò)，雖然住建部對售房合同出了示范，但開(kāi)發(fā)商是否采用是另一回事。由于這一合同不是強制執行，開(kāi)發(fā)商大多都會(huì )選擇對自己有利的條款，同時(shí)刪除一些不利條款。而購房人一般都處于弱勢地位，在法律細則上也很難和開(kāi)發(fā)商的法律團隊匹敵。買(mǎi)賣(mài)雙方公平交易地位的形成仍然需要時(shí)日。

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