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出售二手房法律意見(jiàn)書(shū)
法律意見(jiàn)書(shū)
致XXX：
本律師事務(wù)所于X年X月X日接受您委托，就您出售位于北京市朝陽(yáng)區百子灣2路76號院7號樓5單元501室房產(chǎn)(下稱(chēng)所售房產(chǎn))之事宜為您提供法律服務(wù)。本所根據您(賣(mài)方)提供的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及附件等資料，以及中國現行有效的有關(guān)法律、法規，出具如下初步法律意見(jiàn)：
1.是否承諾所售房產(chǎn) “滿(mǎn)五唯一”(見(jiàn)《房屋狀況說(shuō)明書(shū)》第七欄)：是否承諾“滿(mǎn)五唯一”應依據簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)所售房產(chǎn)的實(shí)際情況承諾，如果在簽訂合同時(shí)實(shí)際已“滿(mǎn)五唯一”則可以承諾，否則不予承諾以防預期違約、承擔違約責任。
2.兼顧買(mǎi)賣(mài)雙方之利益，賣(mài)方可向買(mǎi)方提供兩種付款方案供其選擇：
(1)先付定金50萬(wàn)，合同暫時(shí)不簽，等所售房產(chǎn)成就“滿(mǎn)五唯一”條件時(shí)再簽。50萬(wàn)定金用于約束買(mǎi)賣(mài)雙方，如果賣(mài)方違約，不簽買(mǎi)賣(mài)合同，則向買(mǎi)方雙倍返還定金，即100萬(wàn);如果買(mǎi)方違約，不簽買(mǎi)賣(mài)合同，則賣(mài)方不予返還50萬(wàn)定金。待所售房產(chǎn)“滿(mǎn)五唯一”條件成就以后，雙方再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。
(2)定金數額雙方協(xié)商，2013年4月6號之前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方支付給賣(mài)方所售房產(chǎn)總價(jià)的30%房款(包括定金在內)，辦理該房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之前付清605.5萬(wàn)尾款。如果對方不同意，(可以留少量的尾款待交房時(shí)一并付清)
3.關(guān)于對所售房產(chǎn)現狀的確認：賣(mài)方可以在買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議中添加：“在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方對房屋結構、裝修裝飾、水電線(xiàn)路等所售房產(chǎn)狀況經(jīng)過(guò)仔細勘查、檢驗，確認沒(méi)有任何問(wèn)題，并與賣(mài)方充分溝通，確認賣(mài)方不存在隱瞞所售房產(chǎn)相關(guān)信息的行為。”
4.關(guān)于所售房產(chǎn)價(jià)格及稅費負擔：宜在買(mǎi)賣(mài)合同中補充協(xié)議中添加“本合同指成交價(jià)格是指賣(mài)方到手價(jià)，買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方所應繳納的各項稅款由買(mǎi)受人承擔，若在正常履行過(guò)程中，因國家或政府政策調整致使相關(guān)稅款增加的，法律法規或政策原因須繳納新的稅種、費種的，由買(mǎi)受人承擔”。
5.公共維修基金：所售房產(chǎn)成交價(jià)包括該房屋房?jì)r(jià)款、現有公共維修基金、裝飾、裝修及附屬配套設施。公共維修基金賬面隨房屋交付轉移至買(mǎi)收人名下。無(wú)需另外約定。
6.家具家電：房屋價(jià)款不包括家具、家電在內，可另與買(mǎi)方協(xié)議將家具家電折價(jià)讓與，或售予第三人。
7.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的相關(guān)信息：認真核對房產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員的相關(guān)信息，查看原件，索要復印件，房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)人員姓名及資格編號填寫(xiě)正確。所有文件應經(jīng)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人簽章的地方不宜遺漏。
8.關(guān)于違約金：買(mǎi)賣(mài)合同第八條，出賣(mài)人一房二賣(mài)導致買(mǎi)受人不能取得房屋所有權證的，買(mǎi)受人有權退房，出賣(mài)人應當退還全部已付款，按照中國人民銀行同期貸款利率付給利息，并按買(mǎi)受人累計已付房?jì)r(jià)款的一倍支付違約金。一倍違約金太高，一般約定支付總房?jì)r(jià)的20%作為違約金，可供參考。買(mǎi)賣(mài)合同第十條第三款，如因出賣(mài)人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的，出賣(mài)人應該按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。按日萬(wàn)分之五違約金過(guò)高，可以在補充條款中約定，下調為十萬(wàn)分之五。如一房二賣(mài)或逾期遷出戶(hù)口構成違約，買(mǎi)方以違約為由向賣(mài)方主張違約金，賣(mài)方可以以違約金過(guò)高為由向法院申請調整，法院認定的違約金數額以損失賠償額為依據。合同法規定當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
本法律意見(jiàn)書(shū)僅用上述二手房出售之參考意見(jiàn)，不得用于任何其他目的。
X年X月X日
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