房地產(chǎn)評估項目建議書(shū)
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房地產(chǎn)評估項目建議書(shū)1
一、城市概況
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衛輝市位于中原腹地，河南省北部、太行山東麓、古黃河北岸，總面積868平方公里，其中平原面積452平方公里，總人口50萬(wàn)，城區常住人口18萬(wàn)，城鎮化率居新鄉八縣（市）之首。衛輝是新鄉市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛星城，新鄉市的“后花園”，河南省歷史文化名城、省級園林城市、中國財神文化之鄉。
�。ǘ┏鞘薪�(jīng)濟發(fā)展狀況
20xx年，全市GDP完成72.3億元，增長(cháng)13.5%；全社會(huì )固定資產(chǎn)投資65.6億元，增長(cháng)29.4%；規模以上工業(yè)增加值23.1億元，增長(cháng)15.6%；實(shí)現利潤3.9億元，增長(cháng)35.6%；
財政一般預算收入3.02億元，增長(cháng)19.9%；社會(huì )消費品零售總額29億元，增長(cháng)19.3%；城鎮居民人均可支配收入11000元，增長(cháng)17%。
二、衛輝市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀：
�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)供需狀況
我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，于20xx年開(kāi)始建設，現有水晶城、美景花城、盛世藍灣等已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)不足十處，開(kāi)發(fā)規模還遠遠滿(mǎn)足不了人們對住房的需求，發(fā)展潛力巨大。房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況十分理想，房?jì)r(jià)也由05年的800～1400飆升到現在的1500～2000。由于一方面開(kāi)發(fā)規模相對較小，另一方面需求旺盛，我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時(shí)期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間。
�。ǘ﹥r(jià)格水平
目前，我市房?jì)r(jià)均價(jià)1700元/平方米，其中一樓2000元/平方米，六樓1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費0.3元/平方米，城區商品門(mén)面房銷(xiāo)售價(jià)格3500—4500元/平方米。
�。ㄈ┊a(chǎn)品特征
多以普通六層為主，戶(hù)型面積95—153平方（兩房、三房），主力戶(hù)型面積為120-130平方，一層價(jià)格最高，天然氣加熱地暖系統的高品質(zhì)樓盤(pán)較少。
�。ㄋ模┦袌�(chǎng)發(fā)展前景
20xx年—20xx年8月，我市開(kāi)發(fā)房產(chǎn)4200套，已銷(xiāo)售3500套。作為發(fā)展中的城市，房?jì)r(jià)與近鄰新鄉市區相差懸殊，幾乎沒(méi)有下浮的可能性，可以說(shuō)投資衛輝房地產(chǎn)無(wú)風(fēng)險之憂(yōu)，樓盤(pán)操作空間較大。
三、意向購房客戶(hù)分析：
根據對衛輝市城區已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的居住地塊的`容積率的研究，發(fā)現在容積率1.4-1.6之間的'居住小區占到了80%以上，衛輝市民對其也最為認可，其銷(xiāo)售量較為可觀(guān)，對開(kāi)發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn)。同時(shí)通過(guò)對衛輝市老城區及新城區市民戶(hù)均面積的調查，除了老城區自家私宅居住面積較大，在160-240㎡外，其他每戶(hù)的居住面積在90-140㎡之間；而在居民居住意向的調查分析中，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設施齊全的新建居住小區中，而套型面積在120㎡左右的戶(hù)型是最受歡迎，其商品房總價(jià)也在60%以上居民能夠承擔的購房費用范圍內。
四、擬推薦地塊基本情況：
選址地一
�。ㄒ唬┑貕K位置
該地塊位于衛輝市產(chǎn)業(yè)集聚區現代服務(wù)業(yè)園區北部�，F代服務(wù)業(yè)園區為省級產(chǎn)業(yè)集聚區，規劃面積4.52平方公里，以商住、研發(fā)、培訓、都市工業(yè)等現代服務(wù)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)。
�。ǘ┑貕K現狀
園區用地均調整為建設用地，其中，三塊土地完全符合園區規劃，已上報河南省、市人民的政府批復，手續已辦理完畢，隨時(shí)可掛牌出讓使用，居住用地面積約436畝。通過(guò)對衛輝城區居住地以及意向客戶(hù)分析，現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區規劃居住用地容積率控制在1.5-2.0，綠地率30%以上。
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西臨省道翟陽(yáng)線(xiàn)，南臨新濮公路，東臨比干大道，北臨太公路，距新鄉市區20公里，約15分鐘車(chē)程，與衛輝城中心距離2公里左右，約3分鐘車(chē)程，位置極其優(yōu)越，交通基礎設施完善，供電、郵政、電信等配套設施也較為完備。
選址地二
沿玉帶河拆遷改造項目。該地塊處于古城開(kāi)發(fā)區域，北臨玉帶河，西臨條形街，南臨建設路，東臨寶塔路，由護城河圍繞，位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)良。東西（北）長(cháng)982米，南北（西）長(cháng)426米，東西（南）長(cháng)870米，南北（東）長(cháng)410米，總面積約570畝，屬于居住商業(yè)金融混合用地，涉及人口約8000人。
選址地三
汲水鎮賀生屯村城中村改造項目。規劃用地位于衛輝市城區西南部，北臨衛州路，南臨牧野路，東起友誼路，西至勝利路。規劃總用地490.3畝；規劃凈用地約371.53畝。賀生屯村現有農用地2990.3畝，建設用地733.7畝，未利用地74.7畝，總面積3798.7畝。村內現有人口2370人，620戶(hù)。住宅面積121600㎡，非住宅面積20000㎡。容積率按1.5控制規劃。
選址地四
紡織路拆遷改造項目。該地塊位于衛輝市老城區北部，西至比干大道，東至寶塔路，該路全線(xiàn)共計2012.5米，向南北方向90米拆遷拓寬，共需拆遷82222.23㎡，其中紗廠(chǎng)廠(chǎng)區占地36047.87㎡，可以考慮按30米拓寬，不考慮開(kāi)發(fā)使用，居民占264戶(hù)，共計46174.36㎡，除掉30米路面占地外，可以空出路兩側100畝土地供開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)評估項目建議書(shū)2
1城市規劃及發(fā)展簡(jiǎn)述
2項目決策背景及摘要
2.1外部環(huán)境
1）城市發(fā)展規劃與宗地的關(guān)系及對項目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰略發(fā)展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動(dòng)對公司未來(lái)幾年發(fā)展戰略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區域市場(chǎng)、項目合理布局，對公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、擴大社會(huì )影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經(jīng)營(yíng)等角度描述立項的意義。
3項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環(huán)境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點(diǎn)
總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。
3.7土地價(jià)格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。
4法律及政策性風(fēng)險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關(guān)項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關(guān)項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。
5市場(chǎng)分析
區域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區域住宅市場(chǎng)各項指標成長(cháng)狀況（近3-5年）、區域市場(chǎng)在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區域內表現最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和
產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區域市場(chǎng)內的機會(huì )；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(cháng)狀況、市場(chǎng)容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。
6主要經(jīng)營(yíng)指標分析
開(kāi)發(fā)建設期間計劃分析；購置土地的資金來(lái)源計劃分析；營(yíng)銷(xiāo)計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏(yíng)利能力分析。
7結論和建議
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