房地產(chǎn)項目建議書(shū)范文

　　歡迎來(lái)到CN公文站，下面是公文站小編給大家整理收集的關(guān)于房地產(chǎn)項目建議書(shū)范文，希望對大家有幫助。

　　房地產(chǎn)項目建議書(shū)范文(一)

　　(一)研究的背景和目的

　　自1998年以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)總體平穩，一直以CDP增長(cháng)速度的2-3倍增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)10%，這標志著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)在宏觀(guān)經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來(lái)。

　　隨著(zhù)國家“抑制過(guò)熱”政策的實(shí)施，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅由 20XX年的 30.3%，逐步回落到 20XX年的28.1%、2005年的19.8%、2006年的21.8%;但2007年投資增幅又有所上升，達到30.2%。

　　由于受?chē)�際金融危機以及國內“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)、經(jīng)濟進(jìn)入調整期等因素的影響，2008年下半年，出現漲幅下降的趨勢，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(cháng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見(jiàn)在國家“保增長(cháng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對穩定的增長(cháng)速度。據國家2009年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》預測，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期，需求方短期內難以走出觀(guān)望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )迎來(lái)一輪“洗牌”。

　　隨著(zhù)XX市經(jīng)濟持續快速發(fā)展，區域經(jīng)濟綜合實(shí)力迅速增強，居民對生活和居住水平有了新的需求。XX市為了改善和提高市內客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區軟環(huán)境，為開(kāi)發(fā)區招商引資項目提供好的平臺和環(huán)境，也成為當前經(jīng)濟發(fā)展的首要任務(wù)。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據城市建設總體規劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項目由XX城建公司負責組織實(shí)施開(kāi)發(fā)。

　　然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險并存，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個(gè)項目投人更大，風(fēng)險更高。為了規避風(fēng)險，獲取與提高利潤，開(kāi)發(fā)企業(yè)對投資前期的可行性研究和項目論證工作更加重視。但是，與我國房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的理論與實(shí)踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導，國家對此還沒(méi)有出臺詳細的規范性文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究在我國還不夠規范與科學(xué)，必須予以加強。特別是在當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不明確的情況下，項目投資的不確定因素較多，風(fēng)險較大，對項目可行性研究要求較高，要求必須對宏觀(guān)與區域的市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展有準確的戰略把握。

　　本文旨在運用現代項目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項目評價(jià)的一般原則和過(guò)程，著(zhù)重結合當前全球金融危機下的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從項目的市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性的角度，對房地產(chǎn)項目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，探討出一種較為具體的、實(shí)用的房地產(chǎn)項目可行性分析及管理方法體系，進(jìn)而就XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性進(jìn)行全面分析，得出該項目可行性研究結論。同時(shí)，有針對性地提出一些完善房地產(chǎn)項目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當前特殊大環(huán)境下正確做出項目開(kāi)發(fā)決策提供幫助和參考。

　　(二)選題意義

　　可行性研究是指在具體實(shí)施某一投資建設方案前，對擬建項目在市場(chǎng)上、工程上、經(jīng)濟上的可行性進(jìn)行論證、研究和評價(jià)�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中最基本的、首要的工作，也是開(kāi)發(fā)項目投資決策的基礎。房地產(chǎn)項目具有投資額大、風(fēng)險高、建設和運營(yíng)周期長(cháng)等特征，受自然、社會(huì )、經(jīng)濟、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會(huì )給投資者帶來(lái)巨大的甚至毀滅性的損失。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，靠投機獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去�，F在，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的成功與否，越來(lái)越取決于項目前期的可行性研究。因此，有必要加強我國房地產(chǎn)項目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導。

　　九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國家為拉動(dòng)內需應對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設保障性安居工程，面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計劃和適度寬松的貨幣政策為該項目的實(shí)施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合XX經(jīng)濟結構調整的需求，將極大的促進(jìn)XX市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動(dòng)力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟結構的調整，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng);符合XX市中心城區的規劃要求，有利于改善當地居民的居住條件。同時(shí)，由于九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資規模和時(shí)間跨度較大，投資效果不單對開(kāi)發(fā)企業(yè)具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。因此，對該開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性分析研究，對項目的順利實(shí)施具有決定性意義。

　　綜上所述，這項應用研究具有重要的理論和現實(shí)意義，可以為XX城建公司后續項目及我國類(lèi)似項目的開(kāi)發(fā)提供借鑒和參考。同時(shí)，也為我國房地產(chǎn)項目可行性研究在理論及其應用的完善提出一定見(jiàn)解。

　　四、主要研究?jì)热�、方法、論文框架結構及進(jìn)度安排

　　(一)國內外研究現狀

　　1、國外研究現狀

　　可行性研究工作是在本世紀前葉隨著(zhù)經(jīng)濟和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀30年代，美國在開(kāi)發(fā)田納西河流域時(shí)，就開(kāi)始把可行性研究列入開(kāi)發(fā)程序，成為工程項目規劃的重要階段，使工程建設穩步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟效益。二次世界大戰后，可行性研究隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，逐步形成一門(mén)保證實(shí)現工程建設最佳經(jīng)濟效果的綜合性科學(xué)。

　　目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段，中東地區、亞洲一些發(fā)展中國家也都開(kāi)展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據。其發(fā)展過(guò)程中主要著(zhù)作包括:經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，經(jīng)濟學(xué)家林恩•斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著(zhù)的《項目經(jīng)濟分析——影子價(jià)格的推導和估算》，約翰•漢森撰寫(xiě)的《項目評價(jià)使用指南》等;其中，1978 年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫(xiě)了《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年又編寫(xiě)了《工業(yè)項目評價(jià)手冊》，這就為世界各國特別是發(fā)展中國家開(kāi)展工程建設可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時(shí)也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng )造了條件。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目上的具體運用，最早也是出現在20世紀30年代的美國�，F在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也越來(lái)越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目投資決策前必須認真完成的工作。

　　在房地產(chǎn)項目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術(shù)、計算機軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運用了經(jīng)濟計量學(xué)、數量經(jīng)濟學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、市場(chǎng)預測學(xué)、系統論等方面的最新經(jīng)濟理論成果，用于科學(xué)預測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益;同時(shí)，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論和施工組織管理等現代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。

　　國外一些專(zhuān)家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項目投資的可行性。例如:

　　①W.Behrens 和P.M.Hawranek認為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據，是投資分析中的重要環(huán)節，可行性研究是一個(gè)繁雜的系統工程，因此可行性研究是一個(gè)反復優(yōu)化過(guò)程。

　　②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認為在房地產(chǎn)可行性研究中要對風(fēng)險有足夠的認識，以免出現決策失誤。并把風(fēng)險分成財務(wù)風(fēng)險(financial risk)、可保風(fēng)險(insurable risk)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(business risk)三類(lèi)，要求在可行性研究中要加以重點(diǎn)考慮。

　　③Arthur J.Keowr(1993)認為在房地產(chǎn)項目可行性研究中對不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法來(lái)測算風(fēng)險的大小以及對項目的影響程度。

　　④一些學(xué)者在可行性研究中，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟評價(jià)時(shí)，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國際復興開(kāi)發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開(kāi)發(fā)銀行等區域性經(jīng)濟組織，分別編寫(xiě)了包括房地產(chǎn)項目在內的投資項目可行性研究教材。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國外己經(jīng)比較成熟。

　　2.國內研究現狀

　　在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步于20世紀70年代末，主要是由政府倡導發(fā)起、加以推廣的。1981年國務(wù)院《技術(shù)引進(jìn)和設備進(jìn)口工作暫行條例》中明確規定:所有新建、擴建大中型項目，都要在經(jīng)過(guò)反復周密的論證和比較后，提出項目可行性研究報告;國家計委正式發(fā)文，明確規定“把可行性研究作為建設前期工作中的.一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設程序”。

　　1983年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設計任務(wù)書(shū)的基礎和依據。

　　1987年，為了推進(jìn)建設項目經(jīng)濟評價(jià)工作的開(kāi)展，實(shí)現項目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟效益，國家計委又頒發(fā)了《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》，要求在大中型基本建設項目和限額以上技術(shù)改造項目中貫徹實(shí)行，又進(jìn)一步提高了我國可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。進(jìn)入20世紀90年代，隨著(zhù)國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國家宏觀(guān)投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設領(lǐng)域出現了許多新情況、新問(wèn)題。

　　為此，國家計委及時(shí)收集全國各地在進(jìn)行建設項目經(jīng)濟評價(jià)中的經(jīng)驗以及暴露的問(wèn)題，于1993 年4月，國家計委和建設部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設項目經(jīng)濟評價(jià)工作的若干規定》。為規范和指導項目前期可行性研究工作，2000年9月，建設部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》，國家發(fā)展計劃委員會(huì )于2002年頒發(fā)了《投資項目可行性研究指南》，這都是指導我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性分析工作的主要文獻。目前可行性研究己列入我國基本建設程序。

　　除了由政府倡導發(fā)起外，國內一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析也進(jìn)行了研究:

　　①安力在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析售價(jià)預測方法淺析》(1995.4)中，認為正確、合理的預測房地產(chǎn)的售價(jià)是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節，提出采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)確定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格是比較合理的、可行的。

　　②閻小燕在《房地產(chǎn)投資可行性研究中的區位分析》(1999.5)中，認為區位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個(gè)城市布局、城市規劃的角度來(lái)考慮地塊投資的利弊。

　　③陳傳釗在《房地產(chǎn)項目可行性研究中信息系統的應用探討》(1997.3)中，認為在進(jìn)行房地產(chǎn)項目可行性研究時(shí)需要運用很多的信息數據，建議采用計算機等高科技手段，并提出了可行性分析計算機軟件程序的設計思路。

　　④梁爽在《房地產(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。

　　⑤張先玲在《論加強房地產(chǎn)項目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問(wèn)題和房地產(chǎn)項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險性，認為科學(xué)性分析、合理預測、及時(shí)采取措施積極應對是規避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險的有效方法。雖然在我國房地產(chǎn)項目可行性研究取得了長(cháng)足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟、社會(huì )效益，許多國內學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在起步的初級階段。

　　(二)主要研究?jì)热菁把芯糠椒?/strong>