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物業(yè)管理的建議書(shū)范文
現如今，需要使用建議書(shū)的事情愈發(fā)增多，建議書(shū)是人們發(fā)表意見(jiàn)，提供建議的一種工具。為了讓您在寫(xiě)建議書(shū)時(shí)更加簡(jiǎn)單方便，下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理的建議書(shū)范文，歡迎大家分享。
物業(yè)管理的建議書(shū)范文1
尊敬的小區物業(yè)辦的領(lǐng)導：
你好!
我是本院_號樓的一位業(yè)主。首先，感謝你們一直以來(lái)的優(yōu)質(zhì)管理和熱情的服務(wù)，使我們一直擁有一個(gè)像花園一樣綠色的、潔凈的、優(yōu)美的生活環(huán)境。我們居住的樓前原來(lái)有一片片的草地、花池，草地的周?chē)吐愤�，生長(cháng)著(zhù)一棵棵枝繁葉茂的大樹(shù)，樹(shù)上還開(kāi)著(zhù)粉色的花，景色美極了!
可是，最近新搬來(lái)了一些住戶(hù)，他們中有的是買(mǎi)的房子，有的是租房戶(hù)�？赡苁撬麄兂鮼�(lái)乍到，不懂小區內物業(yè)管理的條例，由于他們自由主義，小區內的整個(gè)環(huán)境都變了。整齊的綠地被那些“辛勤耕耘”的人們，變成了一塊塊插著(zhù)樹(shù)枝圈起的“自留地”。更可憐的是那些大樹(shù)，靠近下方的大部分樹(shù)枝，被砍的缺胳膊少腿的，昔日的美景，在短短的幾天就被破壞的'面目全非，簡(jiǎn)直是慘不忍睹。小區內的業(yè)主，各個(gè)都是怨聲載道。
作為小區業(yè)主中的一員，迫切希望你們物業(yè)辦的領(lǐng)導，能在百忙之中抽出時(shí)間親自到小區走訪(fǎng)，親身體會(huì )一下置身于“自留菜地”間的感受。為了保護綠地，保護我們的生活環(huán)境，我想提幾條建議，供你們參考：
1、應該立即鏟除將綠地圈為“自留地”上的所有植物。重新整理、修復，恢復以前的優(yōu)美環(huán)境。
2、就當前破壞綠地，毀壞花草樹(shù)木的行為，制定一個(gè)合理的獎懲制度。為了以后不再發(fā)生類(lèi)似此類(lèi)的事件，請物業(yè)辦的領(lǐng)導認真監督執行。
3、把管理小區規章制度的文件，復印后由物業(yè)管理人員發(fā)給那些違規的業(yè)主，抽時(shí)間耐心的給他們講解“小區是我家，維護靠大家”的道理。
4、在路邊、樓道、草地旁放置制作精美的、具有教育意義的宣傳廣告牌，時(shí)刻提醒大家保護綠色、維護環(huán)境，是每個(gè)業(yè)主應盡的義務(wù)。
5、盡快重新整理、修復小區內被破壞的綠地和花草樹(shù)木，我們迫切希望讓昔日的美景重現在我們的眼前。讓我們的生活環(huán)境更加綠色溫馨，讓我們的小區更加美麗!
物業(yè)管理的建議書(shū)范文2
對小區物業(yè)管理的建議：
一、車(chē)輛管理
現在小區入住僅一半，但車(chē)輛管理存在問(wèn)題
1、小區道路是公共的，但道路的主要功能是通行而不是停車(chē)，因此，在小區的固定車(chē)位、車(chē)庫停滿(mǎn)以前，不應在道路上劃車(chē)位停車(chē)。而現在小區晚上是道路上停滿(mǎn)了車(chē)，固定車(chē)位和車(chē)庫卻大部分空著(zhù)，這很不正常。
2、在小區的固定車(chē)位、車(chē)庫停滿(mǎn)后，我不反對在道路上劃部分臨時(shí)車(chē)位解決業(yè)主的停車(chē)問(wèn)題，但車(chē)位劃分要合理，不應影響正常功能�，F在小區停在消防通道的車(chē)輛影響了其他正常車(chē)輛進(jìn)出，尤其是晚上，很不安全。
3、道路是全體小區業(yè)主共有的，共同通行的，劃車(chē)位給少數業(yè)主使用，這部分業(yè)主當然不應無(wú)償使用，收費是必須的。但收的費應該屬于全體業(yè)主所有。當然物業(yè)公司為這部分管理工作增加了成本，我不反對從中劃一定比例(如20%)給物業(yè)，但大部分是業(yè)主的，而且應該定期合理使用(例如可以用這筆收入給小區中心花園的水池加護欄，增加兒童游樂(lè )設施)。
二、綠化和花園的維護
1、積極同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，死的樹(shù)要盡快補栽，死的植物和草皮也應補栽，現在小區交房已經(jīng)超過(guò)一年了，再不抓緊，施工方會(huì )不認帳的。這是全體業(yè)主的正常要求。另一方面，小區業(yè)主有不少統建的職工，有些還是具體業(yè)務(wù)部門(mén)的或領(lǐng)導，必要時(shí)可尋求他們的幫助。
2、加強后期維護，如果后期維護的好，經(jīng)過(guò)1-2年，小區仍然可以生機勃勃的。同時(shí)要加強管理，嚴禁各種破壞綠化的行為。
三、其他管理問(wèn)題
1、小區保安長(cháng)期守大門(mén)，很少看見(jiàn)在小區內巡邏的。大門(mén)管理也有問(wèn)題。
2、小區衛生近期有進(jìn)步，但仍有問(wèn)題，例如一些公共場(chǎng)所、露天椅子、信箱、垃圾桶周邊就比較臟。另外，武漢許多小區都是保潔員每天做衛生時(shí)替業(yè)主把垃圾帶下樓，這應該不是很難做到的。
3、
4、有些工作不主動(dòng)。例如，有的樓道內樓梯壓條掉了半年了，卻一直沒(méi)有修理，這種情況保潔員應馬上報告，當時(shí)還在保修期內，完全可以通知施工隊免費更換的。又如，香港路進(jìn)小區的路口有一個(gè)小坑，對車(chē)輛進(jìn)出有影響，用點(diǎn)水泥填一下是很簡(jiǎn)單的事，可能因為是在小區大門(mén)外，就沒(méi)有主動(dòng)去做。
1、物業(yè)費收繳問(wèn)題
物業(yè)費收繳是權利與義務(wù)的關(guān)系，如不對等，必然產(chǎn)生糾紛。如果小區內大多數業(yè)主感覺(jué)小區的各種配套設施不完善不理想，管理不到位，使大部分業(yè)主心理不平衡，不能及時(shí)交納費用。故建議與物業(yè)協(xié)商，能否費用打折解決。以達到良性運行之目的。(交不交與心里平不平衡的沒(méi)有邏輯關(guān)系。關(guān)鍵在于我需要知道我交的錢(qián)干什么了，合不合理。打折的問(wèn)題可以不談，顯得業(yè)主只是因為錢(qián))
2、車(chē)輛的管理
機動(dòng)車(chē)管理：應參照成熟社區管理經(jīng)驗執行，小區物業(yè)不僅要進(jìn)行有效管理，保證汽車(chē)不亂停亂放，保證小區行車(chē)通暢，保證消防通道不被占用。而且還應保證停車(chē)安全，保證小車(chē)不被盜，不被劃傷。并且要不定期對小區車(chē)輛停放進(jìn)行檢查，特別是在吃飯時(shí)間段和晚上，小區汽車(chē)亂停亂放現象容易發(fā)生，在這些時(shí)間段要多進(jìn)行檢查。(這個(gè)基本很難，即使做到，物業(yè)成本很高，也會(huì )轉嫁到我們，不切合實(shí)際。其實(shí)，物業(yè)只要做到疏導就可以了，而疏導的'人力費用我可以接受的是40元/天.百平米以下)
自行車(chē)管理：完善地下自行車(chē)庫的施工安裝。為防止自行車(chē)丟失應避免業(yè)主將自行車(chē)隨意停放在樓道內，盡快啟用地下自行車(chē)庫。(支持，但是不要占用人防以及開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權的地方，如果開(kāi)發(fā)商在這里有部分產(chǎn)權的話(huà))
3、綠化的管理
園區內的草坪、樹(shù)木應按時(shí)做修剪，噴灑農藥等維護。
4、公用設施、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)使用和收益要透明
比如物業(yè)收取得停車(chē)費用以及屬于全體業(yè)主的公共設施對外出租改為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，這些收入的去向明細應當及時(shí)準確的告知廣大業(yè)主。(所有我們繳納的都要說(shuō)明來(lái)龍去脈)
5、公共維修基金使用的使用要透明(極其需要)
6、服務(wù)人員態(tài)度要親和友善(目前做的很好，也是我看到長(cháng)城物業(yè)有希望的地方) 尤其在接聽(tīng)業(yè)主的咨詢(xún)電話(huà)方面某些物業(yè)工作人員的態(tài)度還有待于提高。
物業(yè)管理的建議書(shū)范文3
近年來(lái)，隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快，城鎮住房制度改革的不斷深化，縣城已建成的住宅小區，房地產(chǎn)管理轉向物業(yè)化管理，這一模式既有利于城市綜合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活環(huán)境。小區的和諧是整個(gè)社會(huì )和諧的基礎，而物業(yè)管理水平又是體現和諧社會(huì )的重要指標。物業(yè)管理已涉及到千家萬(wàn)戶(hù)。但隨之而來(lái)的是物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也日益突出，物業(yè)糾紛數量急劇增長(cháng)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)管理程序不規范，以至于相當一部分業(yè)主的合法權益得不到保障，導致小區管理工作或多或少存在一些問(wèn)題，矛盾主要集中在物業(yè)費的收取及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題上，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾日益尖銳，因此，加強物業(yè)管理已成當務(wù)之急。為此建議：
一、保安管理方面的問(wèn)題
1、樓宇保安問(wèn)題。物業(yè)通過(guò)增加業(yè)主所交物業(yè)費中的保安費負擔，為每個(gè)樓都配設了樓宇值勤保安崗位、目前樓宇保安存在的問(wèn)題越來(lái)越嚴重，業(yè)主多花了錢(qián)聘請的保安沒(méi)有起到應有的作用。具體表現在如下幾個(gè)方面：
a、保安經(jīng)常不在崗，尤其是夜班。經(jīng)了解，經(jīng)常有兩個(gè)樓夜間用一個(gè)人值勤的情況。
b、多數保安的崗位責任意識差。面對進(jìn)出樓宇的陌生人，有人不是仔細問(wèn)詢(xún)而是笑臉相迎或視而不見(jiàn)、默然對待。如此不盡責，憑卡或開(kāi)對講呼叫門(mén)鈴進(jìn)入的規定形同虛設。幾乎每個(gè)業(yè)主和住戶(hù)都經(jīng)常遇到發(fā)小廣告的、假電信公司騙錢(qián)的、各類(lèi)推銷(xiāo)的和其他形跡可疑人員直接到業(yè)主或住戶(hù)家里敲門(mén)的情況。
c、服務(wù)意識差。很多保安在崗時(shí)經(jīng)常與電梯工嬉笑、打逗。業(yè)主遇困難時(shí)保安主動(dòng)幫忙的越來(lái)越少了。
d、管理信件和報刊、垃圾袋發(fā)放、水費單催領(lǐng)等事項責任心不強，常有丟失情況。
2、車(chē)庫保安及停車(chē)管理問(wèn)題。
a、車(chē)庫保安值勤時(shí)間安排不合理，車(chē)輛出入高峰期保安少，白天經(jīng)常出現無(wú)保安在崗的情況。保安在調配車(chē)輛入位、岀入車(chē)苦門(mén)的效率低，高峰期排隊時(shí)間長(cháng)。
b、進(jìn)岀庫車(chē)輛管理存在嚴重問(wèn)題。進(jìn)庫車(chē)領(lǐng)卡進(jìn)入憑卡出去的作用并未真正發(fā)揮。第一批停車(chē)卡因管理不善作廢了，第二批停車(chē)卡更換后仍舊出現收不回和不夠發(fā)以至無(wú)卡車(chē)量也可以隨便出入車(chē)庫的情況，所造成的浪費無(wú)疑增大了物業(yè)的管理成本，同時(shí)給車(chē)庫的存車(chē)安全帶來(lái)很大的隱患。
c、經(jīng)常有保安在車(chē)庫內扎堆聊天、打鬧，有的保安看到需要幫助放下車(chē)架上的車(chē)輛時(shí)不去服務(wù)繼續聊天或打鬧，引起很多業(yè)主的強烈不滿(mǎn)。業(yè)主還發(fā)現有保安在車(chē)庫內吸煙的現象。
d、物業(yè)和保安對地面停車(chē)和園區道路上快速行車(chē)均未管理好。對非停車(chē)位置或路邊停車(chē)未能及時(shí)有效清理，導致越來(lái)越多的車(chē)輛停在地上非停車(chē)位置或路邊;對在小區內超速行駛的車(chē)輛無(wú)有效辦法制止。這些情況既危及到行人尤其是老人和兒童的安全，也影響園區環(huán)境秩序，影響了車(chē)輛和行人的正常通行。
e、對停在車(chē)庫門(mén)前或小區幾個(gè)大門(mén)口附近的各類(lèi)車(chē)輛，特別是對一些黑車(chē)，清理、疏導不及時(shí)也不到位，影響了各個(gè)車(chē)庫大門(mén)外和小區大門(mén)車(chē)輛的正常出入。
3、摩托車(chē)噪音擾民問(wèn)題。
小區內經(jīng)常有拔掉消音器而噪音巨大的摩托車(chē)出入狂奔，尤其是夜深人靜時(shí)在小區內飚車(chē)，嚴重影響了業(yè)主和住戶(hù)的休息，業(yè)主對此極其反感，意見(jiàn)很大。即便遇到業(yè)主上前制止引發(fā)糾紛，在旁邊的保安都不履行職責保護業(yè)主，傷害了業(yè)主的情感。
4、保安在公共設施或公共區域值勤的問(wèn)題。
在公共設施或公共區域值勤的保安，很多人責任心不強，看到有毀壞花草樹(shù)木的行為、遇到由下到中心湖湖水里玩兒的孩子，看到有到禁止溜狗區域溜狗的行為都不能有效制止。
5、保安執勤服務(wù)崗位更換過(guò)于頻繁。
保安在某個(gè)崗位上工建長(cháng)了，才會(huì )對情況更加了解，才有利于執勤服務(wù)時(shí)更好的履行崗位職責，但不知何故，保安卻經(jīng)常更換工作崗位。
對保安工作的建議：
1、物業(yè)應該立即著(zhù)手與保安公司簽訂補充合同。把涉及到管理上的問(wèn)題都逐項細化，對各項服務(wù)的明確要求都要落實(shí)到合同中，憑績(jì)效對保安公司實(shí)施獎罰。
2、近期對保安隊伍進(jìn)行一次全面徹底的整頓。凡是多次出現責任事故、責任心不強、被投訴次數多、未成年等不符合聘用條件的保安必須立即解聘，決不可以憑親屬和朋友關(guān)系對其繼續照顧留用。
3、必須制訂岀完善的保安崗位責任制，定期對保安進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓和服務(wù)意識教育。對車(chē)庫內服務(wù)的保安要進(jìn)行有針對性的培訓。
4、完善車(chē)輛進(jìn)岀管理系統，是否可使用自動(dòng)門(mén)閘管理，加強車(chē)輛進(jìn)岀庫管理，減少人工操作帶來(lái)的弊端。如不能更換系統，則必須再次作廢原來(lái)的卡，更換新卡。
5、保安員的服務(wù)區域應相對固定而不應經(jīng)常更換，以利于保安熟悉情況和解決問(wèn)題。
6、采取有效措施，加大管理力度，做好地面車(chē)輛停車(chē)入庫工作，停車(chē)管理方面的規定要嚴格落實(shí)，必要時(shí)需要采取更有效的管理手段。
7、禁止外部噪音巨大嚴重擾民的摩托車(chē)出入小區，如果是本小區的則要求其在小區內推車(chē)出入小區。
二、保潔和衛生清掃方面的問(wèn)題
1、寵物糞便問(wèn)題。業(yè)主和住戶(hù)反映突出的公共區域內有很多寵物糞便問(wèn)題，除寵物主人未盡到清理責任外，保潔人員也應該發(fā)現后及時(shí)清理。但一些清潔人員在清掃公共區域時(shí)看到寵物糞便也不打掃。
2、樓宇內垃圾外運時(shí)間問(wèn)題。長(cháng)期以來(lái)，每個(gè)樓的保潔員都是在電梯運行相對繁忙的時(shí)候專(zhuān)用一部電梯運垃圾，使得本來(lái)就緊張的電梯運力更緊張。
3、垃圾樓的消毒、異味處理和殘余垃圾清掃問(wèn)題。臨近垃圾樓附近居住的住戶(hù)，對垃圾樓存在問(wèn)題的意見(jiàn)很大，主要是垃圾樓存在消毒次數少、異味處理不徹底和樓前殘余垃圾清掃不徹底等問(wèn)題。
4、平臺花園水池中的水長(cháng)期不更換。
業(yè)主反映一組團、二組團平臺花園的水池中已經(jīng)很長(cháng)時(shí)間沒(méi)有更換新水了。
5、垃圾袋發(fā)放存在問(wèn)題。
每個(gè)住戶(hù)每個(gè)月都應該領(lǐng)取到物業(yè)發(fā)給的垃圾袋，但垃圾袋的`發(fā)放卻是隨意領(lǐng)取，登記發(fā)放管理不嚴格，對沒(méi)有領(lǐng)到的住戶(hù)也不提醒領(lǐng)取。
對保潔方面的建議:
1、建立清潔責任區巡視檢查制度，物業(yè)管理人員每天上下午都對各個(gè)公共部位巡查。
2、多立一些警示牌提醒寵物主人及時(shí)處理自己攜帶寵物產(chǎn)生的糞便。發(fā)現有保潔人員不清掃寵物糞便行為應予批評，多次批評仍不改的予以處罰。
3、將各樓垃圾外運時(shí)間改在早晨上班高峰期以前或乘梯人相對較少的時(shí)段，如上午10—11點(diǎn)，下午15—16點(diǎn)。
4、對垃圾樓存在的問(wèn)題嚴格整改。
5、加強垃圾袋發(fā)放管理，讓各住戶(hù)每月都可以領(lǐng)取到垃圾袋。
三、電梯的管理和使用問(wèn)題
1、電梯聯(lián)動(dòng)問(wèn)題、目前小區內各樓電梯的運行方式都沒(méi)有采取聯(lián)動(dòng)方式，不僅浪費高峰時(shí)業(yè)主上下樓的時(shí)間，給業(yè)主的生活造成了不便，同時(shí)也增大了對電梯磨損。業(yè)主對此多次提出意見(jiàn)，還列出很多數據和理由，沒(méi)有得到物業(yè)的回復。
2、電梯工問(wèn)題。每個(gè)樓內的每部電梯，電梯工都是一日三班輪換值班，有些時(shí)候人員不足便連續加班。本來(lái)就存在很多電梯工就存在很多服務(wù)不規范的問(wèn)題，連續加班問(wèn)題就更加嚴重，經(jīng)常是電梯工在電梯里睡覺(jué)，不但不提供服務(wù)，反而因睡覺(jué)用頭擋住了開(kāi)關(guān)按鈕，乘梯者想自己操作都很困難。很多業(yè)主認為此崗的設置沒(méi)有起到為業(yè)主提供方便的作用，而且加大了運行費用。
3、電梯監控問(wèn)題。通過(guò)監控技術(shù)對電梯內發(fā)生的各類(lèi)情況完全可以監督，可以達到必要的管理和服務(wù)標準。但目前的電梯監控沒(méi)有發(fā)揮作用。
4、電梯運行時(shí)間問(wèn)題。由于一組團住戶(hù)多，電梯運力嚴重不足，在早晚上下班的高峰時(shí)間，等電梯時(shí)間平均多達3、4分鐘，有時(shí)甚至更多。
5、電梯內廣告管理問(wèn)題。過(guò)去在電梯內發(fā)布廣告沒(méi)有符合業(yè)主要求的必要管理，電梯內經(jīng)常岀現不健康的廣告，有大量廣告的內容全部為韓文，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。
對電梯方面的改進(jìn)建議：
1、將各樓電梯全部設為聯(lián)動(dòng)運行方式。
2、改變電梯工值班方式。將每部電梯每天三班三人次值班，改為每個(gè)樓只設一個(gè)人在樓梯間值班，遇到情況便于及時(shí)處理。每天有16小時(shí)共兩人(班)次值班即可，夜間可以使電梯處于自動(dòng)運行狀態(tài)。
3、加裝完備的電梯監控設備和實(shí)行監控值班制度。
物業(yè)管理的建議書(shū)范文4
專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理企業(yè)一般來(lái)說(shuō)應通過(guò)市場(chǎng)競爭，爭取到物業(yè)管理訂單，并通過(guò)良好的內部管理樹(shù)立良好的企業(yè)形象與聲譽(yù)，從而進(jìn)一步擴大經(jīng)營(yíng)規模，擴大市場(chǎng)份額，取得更好的收益。
一、物業(yè)管理項目的市場(chǎng)分析與競爭出路
(一)市場(chǎng)分析
一般包括物業(yè)管理項目的市場(chǎng)供求分析，在建物業(yè)的分析。市場(chǎng)供求分析應注意的是，除需要進(jìn)行供求總量的分析外，還應對不同檔次的物業(yè)及能提供相應水平管理能力之間進(jìn)行比較。尤其是委托人對物業(yè)管理機構不滿(mǎn)意的物業(yè)管理項目。這就要本企業(yè)的有關(guān)業(yè)務(wù)人員，作好相應的準備工作，一旦物業(yè)委托人需要重新招標或中斷現行的物業(yè)管理合同，便可以及時(shí)投標或與委托人協(xié)商承攬。在建物業(yè)的分析，是物業(yè)管理企業(yè)的主要目標。由于物業(yè)的投資大，建設周期長(cháng)等特點(diǎn)，投入市場(chǎng)的新建物業(yè)必定是很有限的，這樣必然造成在建物業(yè)競爭激烈的局面。對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，應分析和掌握實(shí)際情況，應了解本地區所有在建物業(yè)的情況，按照不同類(lèi)別結合自身優(yōu)勢，選擇主攻目標和方向。
(二)競爭策略
物業(yè)管理項目的市場(chǎng)競爭是相當激烈的。經(jīng)營(yíng)者若想戰勝競爭對手，必須充分了解對手的長(cháng)處和短處，自身的優(yōu)勢及劣勢，只有充分做到“知己知彼”，能”百戰不殆”。
1.確定對手。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，因主營(yíng)業(yè)務(wù)不同，不是每一個(gè)物業(yè)管理機構或企業(yè)都是本企業(yè)的競爭對手。如有的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)高檔寫(xiě)字樓的管理，有些側重于工業(yè)區的管理，有些則側重于住宅物業(yè)的管理。只有那些與自己的管理業(yè)務(wù)接近或相同的物業(yè)管理企業(yè)才是最直接的競爭對手。因此，確定對手時(shí)，應對此分門(mén)別類(lèi)，對直接、間接的競爭對手詳細的調查分析，分別比較，從而采取有效的競爭措施，力爭戰勝對手。
2.分析對手。應從兩方面著(zhù)手。首先是對方的優(yōu)勢分析，主要應了解其競爭成功的經(jīng)驗，管理效率良好的主要原因，努力學(xué)習其長(cháng)處，爭取超過(guò)對手。其次是對手劣勢的分析，應掌握對手的弱點(diǎn)，了解其失敗的影響因素或客戶(hù)投訴的內容，力爭避免犯有類(lèi)似的錯誤。
3.樹(shù)立企業(yè)形象。企業(yè)形象的樹(shù)立是增強企業(yè)競爭力的關(guān)鍵。首先應練好內功，即提高企業(yè)的管理質(zhì)量。具體包含：企業(yè)員工整體素質(zhì)的提高，企業(yè)各項管理制度的完善，以及企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。其次，應注意企業(yè)的外部形象。如企業(yè)辦公環(huán)境良好，能得到委托人的信任;企業(yè)員工儀表整潔，服裝整齊，談吐文雅大方，足以給委托人產(chǎn)生良好的印象，從而進(jìn)一步加強自身在競爭中的優(yōu)勢。
4.自我宣傳。加強企業(yè)的宣傳和公關(guān)力度，讓社會(huì )了解企業(yè)，可進(jìn)一步增加企業(yè)的競爭力。由于現代科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展與經(jīng)營(yíng)手段的不斷提高，使得企業(yè)自我直傳更為靈活。企業(yè)可以采取廣告、會(huì )議、印刷品寄送、招牌以及上門(mén)宣傳等一系列促銷(xiāo)手段推銷(xiāo)自己，以便使更多的人或更多的機構，了解自己的業(yè)績(jì)、聲譽(yù)，從而加強自己在市場(chǎng)竟爭中獲勝的可能性。
二、物業(yè)管理項目的招標投編
從我國目前的發(fā)展來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)的選聘一般為議標方式，只在極少數城市采用過(guò)公開(kāi)招標(如深圳鹿單村住宅小區)。從長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，公開(kāi)招標具有很強的生命力，對于規范物業(yè)管理市場(chǎng)、公平競爭具有積極的意義，因此它是物業(yè)管理項目的主要發(fā)展方向。公開(kāi)招標一般是委托人通過(guò)傳播媒介發(fā)布招標廣告，公布招標內容，物業(yè)管理企業(yè)按招標廣告要求制訂標書(shū)投標，最后由招標單位在公開(kāi)的場(chǎng)合指定的時(shí)間開(kāi)標、評標并決出最終的中標者。
(一) 物業(yè)管理項目的招標程序
1.招標程序。物業(yè)管理項目招標的程序如下：
(1)編制招標文件，發(fā)出招標廣告;
(2)對投標單位的資格審查;
(3)投標單位到物業(yè)管理項目現場(chǎng)調研;
(4)接受投標單位遞送的標書(shū);
(5)開(kāi)標、評標、決標;
(6)簽訂合同。
2.物業(yè)管理機構的選定�？刹扇∫韵虏襟E選定：
(1)開(kāi)標。招標廣告中應公布開(kāi)標的時(shí)間和地點(diǎn)。開(kāi)標時(shí)應舉行開(kāi)標儀式，并請公證人員現場(chǎng)監督。所有標函也應在開(kāi)標時(shí)當眾開(kāi)封，由宣讀人公布每份標函投標報價(jià)、管理方案及各項服務(wù)標準。
(2)評標。物業(yè)管理項目的評標可采取打分評標的方法，把服務(wù)標準分為若干項，按其達到的程度逐項評分，再結合報價(jià)情況綜合確定。對不符合招標規定的一些標函可以拒絕，視為廢標。
(3)決標。決標可以在開(kāi)標后隨即評標、決標，也可以在以后指定的時(shí)間決標。決標應按一定的原則，首先應報價(jià)合理、不可過(guò)高也不可過(guò)低，并應盡量接近委托人預估的標底價(jià)格。應注意的是，過(guò)低的報價(jià)往往有可能實(shí)現不了，會(huì )使委托人遭受難以預料的損失。其次，對于投標單位的管理方案、服務(wù)標準也應嚴格審查、了解其是否能滿(mǎn)足委托人的要求。
(二)物業(yè)管理企業(yè)投標過(guò)程中應注意的主要問(wèn)題
1.報送投標申請。投標申請是投標單位向招標單位表示投標意愿和介紹其管理服務(wù)能力的'重要文件，物業(yè)管理企業(yè)在投標申請中，既要反映其強勁的實(shí)力，又要避免有弄虛作假現象。一般來(lái)說(shuō)，應該介紹本企業(yè)的人力資源狀況，擁有的先進(jìn)設備情況，管理技術(shù)情況，以及已管理的各類(lèi)物業(yè)狀況與獲獎或榮譽(yù)稱(chēng)號等。
2.接受招標單位的資格審查標單位對物業(yè)管理企業(yè)的資格審查主要是查企業(yè)的資質(zhì)證明;如企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、專(zhuān)業(yè)人員的配置、固定資產(chǎn)情況、管理的制度體系等等。企業(yè)應按要求準備上述各種資料。
3.編制投標書(shū)。投標書(shū)是評標、決標的依據，是關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)能否得到項目的關(guān)羹，必須予以高度的重視。投標書(shū)中最為重要的內容是投標項目的報價(jià)。報價(jià)往往根據市場(chǎng)因素而波動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)需要分析研究市場(chǎng)供求狀況，有關(guān)的政策制度，以及其他企業(yè)報價(jià)的有關(guān)信息資料。其最終目的，就是尋找報價(jià)的規律，使投標價(jià)格恰到好處。
三、物業(yè)管理委托合同
通過(guò)上述物業(yè)管理項目招標投標過(guò)程，最終決出承攬項目的物業(yè)管理企業(yè)后，接著(zhù)委托人與中標企業(yè)就應簽訂物業(yè)管理委托合同。根據國家的有關(guān)政策及規定，以及一些城市的做法，物業(yè)管理委托合同大致包含以下幾方面的內容。
1.委托管理范圍及內容;
2.委托管理的形式(如管理目標、經(jīng)濟指標、實(shí)行風(fēng)險抵押經(jīng)濟承包責任制);
3.委托管理期限;
4.雙方的責任、權利、義務(wù);
5.管理費用;
6.風(fēng)險抵押;
7.獎懲措施;
8.合同更改、補充與終止;
9.其他。
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