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違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同
隨著(zhù)廣大人民群眾法律意識的普遍提高，合同的地位越來(lái)越不容忽視，簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。知道嗎，寫(xiě)合同可是有方法的哦，以下是小編收集整理的違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同1
在二手房買(mǎi)賣(mài)中，每遇房上漲或下跌，都會(huì )出現賣(mài)方或買(mǎi)方違約的情況。訴至法院，有地方法院判決合同有效，雙方繼續履行合同；而有的法院則判決違約一方承擔違經(jīng)責任，解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同。
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后不履行怎么辦
�。ㄒ唬┮罄^續履行。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。首先當事人一方可要求違約方繼續履行合同，如對遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒(méi)約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。
但有下列情況的不適用繼續履行，當事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事實(shí)上不能履行；
2、債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過(guò)高；
3、債權人在合理期限內未要求履行。
�。ǘ┙獬贤�，適用定金罰則或要求對方支付違約金。當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
1、定金罰則，如果合同當事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔違約責任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對方退回定金；收受定金一
方違約時(shí)，應雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數額不得超過(guò)合同總價(jià)款的20％，超過(guò)部分將不被視為定金。
2、違約金，如不適用定金罰則適用違約金。當事人在合同中明確約定違約金的數額或者計算方法，并且約定不違法，也無(wú)明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數額低于造成的損失的，當事人可以請求法院或者仲裁機構予以增加；如果約定違約金過(guò)分高于造成的損失，當事人可以請求法院或者仲裁機構予以適當減少
3、賠償損失，在另外一些情況下，違約一方應當承擔賠償損失的.責任：
�。�1）合同當事人沒(méi)有約定違約金和定金，也沒(méi)有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對方造成了損失，則違約方應承擔賠償損失的責任，數額可由雙方商定，或由仲裁機構裁決和法院判決。
�。�2）雖有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補償損失的，對于不足部分仍應賠償損失。損失賠償的金額應相當于因違約給對方造成的損失－－包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過(guò)違約一方在訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違約可能造成的最大損失。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同一方違約咋辦
按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿(mǎn)后的實(shí)際違約，如另一方堅決要
求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。
對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
�。ㄒ唬╇p方協(xié)商確定的，從其約定；
�。ǘ╇p方不能協(xié)商確定的：
1、原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；
2、無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時(shí)間點(diǎn)應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
三、律師看法
作為長(cháng)期關(guān)注二手房交易的崔新江律師認為，遇到這種情況，守約一方在向人民法院提起訴訟時(shí)，最好選擇讓違約方承擔違約責任，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而不要選擇合同的繼續履行。理由是：
一般情況下，業(yè)主都是以銀行貸款按揭形式從開(kāi)發(fā)商手中購房，之后按月供款還貸。在購房時(shí)間不長(cháng)，銀行貸款未還完情況下，房產(chǎn)都抵押給了銀行。所以，在進(jìn)行二手房交易過(guò)種中，業(yè)主要贖樓，買(mǎi)家要申請過(guò)戶(hù)及申請銀行貸款等。在辦理這些事項時(shí)，很多情況下是需要原業(yè)主的配合。如果原業(yè)主不配合，買(mǎi)家根本完不成二手交易過(guò)戶(hù)的全部程序。
不但如此，在原業(yè)主不配合贖樓的情況下，買(mǎi)家就得自行出錢(qián)贖樓或找擔保公司贖樓。如果原業(yè)主另有債務(wù)，極有可能被債權人申請查封�；蛘咴瓨I(yè)主真接另找買(mǎi)家，把房屋過(guò)戶(hù)他人，使買(mǎi)家落空。 二手房交易中手續繁瑣，風(fēng)險隨時(shí)可能發(fā)生，加之在辦理交易中不可能每個(gè)原業(yè)主不配合的事情都向法院申請強制執行，所以不建議買(mǎi)家選擇合同的繼續履行。
律師提示：為了防止業(yè)主在房?jì)r(jià)上漲時(shí)毀約或買(mǎi)家在房?jì)r(jià)下跌時(shí)退房，建議在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定較高的定金或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房?jì)r(jià)上漲或下跌的價(jià)值時(shí)，可避免一方違約情況的發(fā)生。
定金只要不超過(guò)房?jì)r(jià)的20%，就會(huì )得到法院的支持。
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同2
賣(mài)出賣(mài)人(甲方)：____________
身份證號碼：____________
買(mǎi)受人(乙方)：____________
身份證號碼：____________
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將其擁有完全產(chǎn)權的位于_________________的房屋(房屋所有權證編號：___________，建筑面積_________平方米)以人民幣_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。
二、本合同簽定前，該房屋如有應繳納的一切稅費，概由甲方負擔。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規定各自負擔。
三、乙方通過(guò)向銀行申請抵押貸款方式支付甲方購房款，購房款由乙方分三期付給甲方。第一期，在貸款銀行向乙方發(fā)出貸款承諾書(shū)時(shí)，乙方將______%首付房款存入銀行，并由銀行凍結，第二期在貸款銀行向乙方發(fā)放貸款之日由銀行將乙方所貸款項及______%首付款直接劃到甲方的賬戶(hù)中;第三期，在甲方交房時(shí)，由乙方一次性將余款付給甲方。
四、甲方同意乙方以向銀行申請貸款的'方式支付房款，并作出如下承諾：
1、向乙方申請貸款的銀行或銀行認可的機構提供與貸款相關(guān)的資料，簽署相關(guān)文件;
2、在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)，應按照要求將房屋產(chǎn)權資料交付銀行或貸款銀行認可的機構持有。
五、如果乙方的貸款申請未獲貸款銀行批準，則雙方同意以下述第種方式解決該房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜：
1、繼續履行協(xié)議，乙方一次性將購房款支付給甲方;
2、解除協(xié)議，甲方若已收取定金的，應如數退還給乙方。
六、違約責任
1、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每期逾期1天按房?jì)r(jià)總額______‰，計算違約金緞帶與乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jì)r(jià)款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣_________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日________‰計算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，甲方有權解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jì)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在他項權利設定或其他產(chǎn)權糾紛以致影響到乙方權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì )仲裁。
2、依法向人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式2份，甲乙方各執一份。
甲方：____________
乙方：____________
____年____月____日
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同3
王女士于XX年10月與某發(fā)展商簽訂了《預售商品房契約》，同時(shí)王女士將所有的房款一次性交齊。按照合同的規定，XX年3月1日前房產(chǎn)交付使用，但至今該樓宇仍未交付使用。王女士決定采取法律手段向發(fā)展商追討違約金，但又聽(tīng)人說(shuō)追討違約金的訴訟時(shí)效為兩年，于是她擔心這件案是否已過(guò)了訴訟時(shí)效，同時(shí)又聽(tīng)說(shuō)若雙方約定的違約金標準為總房款的千分之一，法院將不會(huì )支持。那么，王女士的疑慮到底有無(wú)根據呢？
律師認為，首先，要明確訴訟時(shí)效如何計算的問(wèn)題。根據《民法通則》第135條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時(shí)效期為2年，但法律另有規定的除外。因此，要求給付逾期交樓或逾期付款違約金的訴訟時(shí)效亦為兩年。其訴訟時(shí)效是從預售商品房合同約定的交樓時(shí)間的次日開(kāi)始計算的，即從知道或應當知道權利被侵害時(shí)起計算。因為業(yè)主與發(fā)展商簽訂的預售合同一般是約定按日來(lái)計算違約金的，當事人如果超過(guò)兩年后再起訴，從起訴日前兩年之外的違約金給付請求已經(jīng)超過(guò)了法律規定的訴訟時(shí)效，法院將不予支持，但兩年之內的違約金給付請求仍然受到保護。像王女士這種情況，逾期交樓已超過(guò)了兩年，那么從起訴日前兩年以外的要求支付違約金的請求已喪失了勝訴權，將得不到法院的保護。兩年內的違約金支付請求仍然可以得到保護。
其次，違約金如何計算的問(wèn)題。如果發(fā)展商逾期交樓，他已違反了合同，應支付違約金。違約金的標準，一般從約定，如無(wú)約定的`，則可以參照同期銀行逾期貸款滯納金的標準來(lái)計算。我國《合同法》第114條規定，當事人可以約定違約金，當事人違約后，應當按約定支付違約金，違約金一般視為違約造成損失的賠償金。違約金過(guò)分高于或者低于因違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構適當減少或者增加。需要注意的是，這里指的是過(guò)分高于或低于，而不是高于或低于。因為違約金的約定應當符合公平和誠實(shí)信用原則，只有約定過(guò)高或過(guò)低時(shí)法院或仲裁機構才可以根據當事人的申請予以調整。目前，司法實(shí)踐中，各個(gè)法院對每日計算違約金的標準不一致，但一般是以預售人已收樓款總額為基數，最高額不超過(guò)發(fā)展商已收樓款總額。其起算點(diǎn)是從預售商品房約定的交樓時(shí)間第二天起計至購房人實(shí)際收到或應當收到發(fā)展商具備交樓條件后所發(fā)收樓通知之日止，以實(shí)際天數計算遲延時(shí)間。如果存在免責事由，則要將免責的天數扣除，但免責事由應由發(fā)展商舉證并要經(jīng)法院嚴格審查。
律師認為，約定違約金是當事人意思自治的產(chǎn)物，是合同自由原則的體現，作為平等主體，發(fā)展商不得以合同以外的標準來(lái)承擔責任。當然，如過(guò)高而導致有失公平的，可以按法律規定予以調整。
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同4
1.提問(wèn)一：違約金是否不能超過(guò)合同總金額的20%？
2.提問(wèn)二：房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金?
3.提問(wèn)三：既然合同中約定了違約金的數額，就應該按照約定執行?
一、違約金是否不能超過(guò)合同總金額的20%?
在中介提供的很多關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房?jì)r(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過(guò)合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來(lái)。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方根據自己的意愿協(xié)商確定。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金?
在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常會(huì )約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無(wú)法繼續履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時(shí)，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。
三、既然合同中約定了違約金的數額，就應該按照約定執行?
違約金可以由買(mǎi)賣(mài)雙方依據自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調整。具體說(shuō)，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認為違約金約定過(guò)高，需要適當調低;如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調高違約金。比如房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定上家如遲延遷出戶(hù)口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當雙方發(fā)生爭議時(shí)，下家無(wú)法證明自己的實(shí)際損失真有那么多，法院最終將違約金調整為每日100元。 以上為房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金的內容，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方要結合上述法律規定，依據自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金和繼續履行的關(guān)系
合同法第114條規定：“當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就延遲履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務(wù)�！� 這一條對普通違約金與繼續履行能否并用沒(méi)有明示，民法通則等法律也無(wú)明確規定。 關(guān)于違約金與繼續履行的關(guān)系，我們認為在堅持違約金的賠償性的同時(shí)，應探究當事人的真實(shí)意圖，決定是否可以同時(shí)要求實(shí)際履行。這個(gè)問(wèn)題屬于合同解釋問(wèn)題。
(1)對于遲延履行違約金，包括沒(méi)開(kāi)始履行和中斷履行或者部分履行。從當事人的意思看，是預定遲延履行造成的損失補償，沒(méi)有免除實(shí)際履行的意思；從法律看，第114條第3款也明確了沒(méi)有免除的.含義，所以可以要求繼續履行。
(2)對于就不履行約定的違約金，當事人的意思就是就整個(gè)不履行合同造成的實(shí)際損失預定的賠償金，守約一方只能在要求支付違約金和要求繼續履行之間作出選擇：要么要求支付違約金，免除對方繼續履行的責任；要么，要求繼續履行，不得要求支付違約金，除非出現合同法第110條規定的不得強制實(shí)際履行的情形。[1]此時(shí)不履行約定的違約金和繼續履行就不可并用。當然，當選擇了繼續履行而不得要求支付違約金時(shí)，可能造成了其他的如質(zhì)量瑕疵的損失，那么，這時(shí)并不是適用已約定的違約金，而可以要求其他的補救措施或損害賠償的問(wèn)題。
（3)不排除就履行不符合約定而約定違約金的情形。合同法提供了要求更換、重作、維修、退貨、減少價(jià)值或者報酬等法定的補救措施，并且根據合同法第112條，并沒(méi)有免除繼續履行的責任，補救措施與繼續履行可以并用，沒(méi)有必要就此約定違約金。如果約定了這種情形下的違約金，那么，應該堅持合同自由原則，尊重當事人的選擇。但這只是對因其違約行為給守約方造成損失的補償，并未免除違約方履行合同的義務(wù)。若守約方在要求違約方支付違約金的同時(shí)，要求其繼續履行合同，依法應當予以支持。若違約方拒不履行合同，根據守約方的請求，應當依法判令違約方增加對違約金的承擔數額。但有三種情形例外：
①守約方在要求增加違約金數額的同時(shí)，又要求違約方繼續履行的，若判令增加違約金數額，就不應支持其提出的繼續履行請求；
②根據合同法第110條規定，不能強制履行的，在判令違約金的同時(shí)，不能要求違約方實(shí)際履行；
③合同中在約定違約金時(shí)，并未指明其具體性質(zhì)是不履行違約金還是不完全履行違約金，判令違約方承擔違約金后，若對守約方來(lái)說(shuō)已經(jīng)等于或高于合同履行所帶來(lái)的利益，此時(shí)也不應要求違約方繼續履行合同。在處理這些問(wèn)題時(shí)，最重要的是要堅持兩個(gè)原則：一是違約責任不具有懲罰性，二是公序良俗下的契約自由。如果認為違約金及其他違約責任具有懲罰性的話(huà)，那么，就可以說(shuō)合同法允許私設處罰權，這樣的話(huà)，違背民法或者說(shuō)私法的最基本原則。美國合同法重述第二版規定：“合同中可預定任何一方應付的違約金，但其金額就預測的損害賠償或違約造成的實(shí)際損失而言應該合理。如果預定違約金的金額無(wú)理過(guò)大，則該條款不予執行，因為按照公共政策，這種預定違約金為罰金�！薄叭绻贤念A定違約金是合同雙方努力公平、合理確定的違約情況下所產(chǎn)生的預期損失，則法律并不對其持否定態(tài)度�！�
相關(guān)條款第一百一十條 當事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
�。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦�(shí)上不能履行；
�。ǘ﹤鶆�(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過(guò)高；
�。ㄈ﹤鶛嗳嗽诤侠砥谙迌任匆舐男�。
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同5
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中適用違約金的情形較多，如購房人遲延付款、開(kāi)發(fā)商逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證等，本文就審判實(shí)踐中由此所引發(fā)的違約金問(wèn)題進(jìn)行如下分析：
一、違約金的性質(zhì)：
《合同法》、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)》等法律規定已確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質(zhì)，但以賠償守約方的損失為主要功能，而非嚴厲懲罰違約方。
二、違約金過(guò)高的認定標準問(wèn)題：
一般而言，衡量當事人約定的違約金是否“過(guò)分高于造成的`損失”，可以當事人約定的違約金是否超過(guò)造成損失的30%為標準;但司法實(shí)踐中經(jīng)常出現，當事人約定的違約金雖未超過(guò)造成損失的30%，但仍遠高于實(shí)際損失，我國現行法律對此并未明確規定一個(gè)比例或標準，法院通常會(huì )根據合同履行的實(shí)際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調整。
三、違約金過(guò)高的主張方式：
由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一，因此對數額過(guò)高的違約金條款，人民法院可以根據當事人的請求適當進(jìn)行調整;當事人可以通過(guò)反訴的方式提出，也可以通過(guò)抗辯的方式主張，對于當事人未提出調整違約金請求的，人民法院不得主動(dòng)援引合同法的規定干預合同的明確約定。
四、法院對違約金過(guò)高的調整：
目前法院一般在調整違約金過(guò)高時(shí)，為保證實(shí)質(zhì)公平往往不會(huì )簡(jiǎn)單采用固定比例等“一刀切”的做法，而是會(huì )根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過(guò)錯、預期利益、當事人締約地位強弱等因素，根據公平原則和誠實(shí)信用原則予以綜合權衡。
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同6
《合同法》第116條明確規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。由此可見(jiàn)，法律只是賦予當事人適用違約金或者定金條款的選擇權，如果當事人一并主張違約金和定金，將不能獲得支持。
但并非在任何情況下，守約方都不能向違約方同時(shí)主張違約金和定金。根據定金具體性質(zhì)，定金可以分為很多種，通常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。并非每一種定金都不能和違約金同時(shí)主張。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的實(shí)踐中，最常見(jiàn)的有兩種定金，一種是違約定金，如就延期付款或延期交房等事項約定的定金，一種是解約定金，即定金是解除合同的一種代價(jià)。其中，違約定金和違約金在本質(zhì)上是相同的，故，違約定金和違約金不能同時(shí)主張是理所當然的。
根據《最高法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第117條的規定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。這里規定的就是解約定金。從本條規定可見(jiàn)，無(wú)論合同履行是否構成違約，解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面是有區別的，因此，二者可以并用。關(guān)于這一點(diǎn)，在《北京市高級人民法院審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)（試行）》第26條中有明確規定，如果當事人雙方?jīng)]有約定定金性質(zhì)，一方違約，對方不能同時(shí)主張定金和違約金；如果當事人雙方約定了定金性質(zhì)，一方違約，對方雖然不能同時(shí)主張違約定金和違約金，但是同時(shí)主張解約定金和違約金是沒(méi)有問(wèn)題的。
根據《合同法》第114條，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。如何判斷違約金與實(shí)際損失之間的高低呢？
關(guān)于解約違約金，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規定，只有當違約金超過(guò)造成的損失30%時(shí)，法院才會(huì )適當減少。根據《最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》（法發(fā)〔20xx〕40號），法院在調整過(guò)高違約金時(shí)，應當根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過(guò)錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實(shí)信用原則予以綜合權衡，避免簡(jiǎn)單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實(shí)質(zhì)不公平。關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國現行法律規定并沒(méi)有明確規定一個(gè)比例或者標準。通常法官會(huì )根據合同履行的實(shí)際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調整。
根據《最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》（法發(fā)〔20xx〕40號），法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過(guò)高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據；根據《北京市高級人民法院審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)（試行）》（京高法發(fā)[20xx]43號），當事人請求減少違約金的，法院應當尊重當事人的意思自治，保護誠信守約的當事人，依據促進(jìn)交易及維護交易安全的原則，對約定違約金過(guò)分高于造成損失的部分，進(jìn)行適當減少。其中，損失包括積極損失和可得利益損失。當事人對損失數額計算方法沒(méi)有約定的'，法院可以比照守約當事人相同條件下所獲取的利益來(lái)確定可得利益損失，或者根據公平原則、誠實(shí)信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對損失數額雙方當事人應當分別舉證。由此可見(jiàn)，在申請調整過(guò)高的違約金時(shí)，不僅僅是由違約方負舉證責任，非違約方同樣需要負舉證責任。
當然，當事人未提出違約金調整請求的，法院不主動(dòng)調整。
根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復》（國稅函[20xx]865號），在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如房地產(chǎn)公司因未協(xié)調好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續，從而無(wú)法繳納后續房屋價(jià)款，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同難以繼續履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同而向購房人支付違約金。根據個(gè)人所得稅法的有關(guān)規定，購房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應按照“其他所得”應稅項目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。
但是上述批復并未涵蓋房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的其他幾種違約金情形，包括二手房買(mǎi)賣(mài)合同解除違約金，非貸款原因造成延期交房違約金等等。違約金是針對一方遭受的實(shí)際損失而來(lái)的，根據稅法的原理，這部分并不構成真正的所得，因此無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛所得違約金是否需要繳納個(gè)人所得稅，不能一概而論。
總之，應對房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的違約金適用是一個(gè)復雜的過(guò)程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗的律師來(lái)處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的違約金適用問(wèn)題，防止陷入法律誤區，您可以通過(guò)委托當地有經(jīng)驗的律師為您提供專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權益得到最大限度的保護。
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同7
賣(mài)方(下稱(chēng)甲方):_________________
身份證:_________________
買(mǎi)方(下稱(chēng)乙方):_________________
身份證:_________________
乙方向甲方購買(mǎi)坐落于房屋一套,雙方已簽訂《北京市存量房房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同),合同編號:_________________號,現經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商,達成協(xié)議如下:_________________
一、甲、乙雙方協(xié)商解除上述房屋的買(mǎi)賣(mài)合同,乙方為違約方。
二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起,買(mǎi)賣(mài)合同即終止,雙方之間就買(mǎi)賣(mài)合同的爭議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述房屋,該房屋的`產(chǎn)權即與乙方無(wú)關(guān)。
三、雙方對退換已付房款辦法達成一致意見(jiàn),具體如下:_________________
1.乙方已繳付定金:_________________(人民幣)___________元。
2.乙方已繳定金甲方不予返還。
3.乙方另付甲方補償金:_________________(人民幣)___________元。
四、乙方應于本協(xié)議生效后提交辦理解除買(mǎi)賣(mài)合同等事宜所需要的全部資料,并配合甲方辦妥上述事宜。
五、雙方同意,自本協(xié)議生效后,雙方就買(mǎi)賣(mài)合同的爭議全部解決。任何一方均不能對另一方主張買(mǎi)賣(mài)合同項下的權利或與買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的權利。
六、本協(xié)議自雙方簽字后生效,本協(xié)議一式兩份,甲方執一份,乙方執一份,均具同等法律效力。
甲方:_________________乙方:_________________
身份證號碼:_________________身份證號碼:_________________
_____年_____月____日_____年_____月____日
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同8
一、什么是違約金?我國違約金的性質(zhì)是什么?
按照合同法第114條的規定，違約金是當事人在合同中約定的一方違約時(shí)應當向對方支付的一定數額的金錢(qián)。其具有以下法律特征：1、違約金是在合同中事先約定的，它主要是在訂立合同時(shí)作為合同的手段之一規定在合同中，也不排除在合同訂立時(shí)或訂立后對違約金進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的或補充的約定。2、違約金是違約時(shí)支付的一定數額的金錢(qián)。違約金是當事人雙方對違約方承擔損害賠償數額的一種約定。3、違約金是對承擔責任的一種約定。
在我國違約金的性質(zhì)具有多重屬性：它具有補償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，同時(shí)具有擔保屬性，為了使違約金的性質(zhì)整體發(fā)揮功能，國家應當對違約金進(jìn)行適當干預。這是本條司法解釋出臺的歷史背景。
房產(chǎn)律師寇志中特別提示：為什么要在這里9特別提到違約金的法律屬性，是要弄清在法院審理時(shí)可以對違約金的支持程度。還有，如果你想在合同中加大對違約的懲罰力度，制裁違約，想適用懲罰性違約金時(shí)，就特別注明，“本違約金的約定，是經(jīng)雙方慎重磋商，用以嚴懲不誠信的違約方的，屬懲罰性違約金，故不適用調整條款�！边@樣法官就會(huì )支持特別約定條款。沒(méi)有特別約定的，則一般適用補償性違約金處理原則，即以補償損失為適當。
二、本條司法解釋適用的條件是什么?
本條司法解釋的內容為：當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
從該條款規定可以看出，要適用減少或增加違約金的主張必須具備下列條件：
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中必須有約定的違約金條款;
2、在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低;什么是過(guò)高或過(guò)低，在下文中討論。
3、要有合同一方當事人請求;不請求則一般不處理，但也有法官依職權裁判的實(shí)例。
三、什么是違約金過(guò)高?什么是違約金過(guò)低?
本條司法解釋是對合同法114條第2款的具體規定，合同法規定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
那么什么是違約金過(guò)低?合同法已有原則性規定，即以低于因違約所造成的損失為標準，約定的違約金低于造成的損失的，則為過(guò)低;
本條司法解釋也直接引用了合同法的過(guò)低的原則性規定，“當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額�！�
什么是違約金過(guò)高? 合同法沒(méi)有原則性規定，合同法支持的是過(guò)分高于造成損失的，但什么是過(guò)分高于，實(shí)踐中不便把握。
本條司法解釋?zhuān)?對什么情況下屬“違約金過(guò)高”，也即“違約金過(guò)高”的具體標準作了明確規定。明文將“超過(guò)造成損失的30%”定為標準，具有司法實(shí)踐上的指導意義，可說(shuō)是提高了處理具體案件時(shí)的可操作性。
四、違約而給對方造成的損失包括哪些?
賠償損失的范圍在我國學(xué)術(shù)著(zhù)作和司法實(shí)踐上有直接損失和間損失的提法，但我國現行合同法并沒(méi)有使用這兩個(gè)概念�！逗贤ā返谝话僖皇龡l規定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失�！�
直接損失就是實(shí)際上造成的'財物減少、滅失或損毀，以及因此增加的支出;間接損失就是可得利益的損失或其他可能造成的損失。實(shí)際上,我國司法實(shí)踐中一直對違約損失的賠償范圍限制過(guò)嚴，正如某最高人民法院法官所說(shuō)：“國內通常的做法則考慮得太復雜，對損失額一壓再壓，對判決后能否執行也作為損失額考慮的因素�！�
在實(shí)踐中，通常有這樣一些原則來(lái)界定違約損失的范圍：(一)確定賠償的目的是在金錢(qián)的是在金錢(qián)力所能及的范圍內，使受害人置于合同正常履行所能達成的同樣的狀態(tài);(二)損失是在正常和自然情形下發(fā)生的損害;(三)違約受害人有權取得實(shí)際損失是訂約時(shí)可以合理預見(jiàn)的違約可能產(chǎn)生的結果;(四)如何確定當事人是否可以合理預見(jiàn)，要根據當事人的知識來(lái)認定。認定的方法有兩種：一種是推定，另一種是根據實(shí)際具有某種知識確定。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，合同雙方因一方違約而給對方造成的損失通常包括各種手續費、銀行利息及路費、誤工費、在合同中還可以約定因主張違約損失而訴諸法院的合理費用，并特別注明律師費、等等。具體數目可以由雙方在違約后共同協(xié)議商定。
對可得到利益的損失，可以主張，但計算要有度。這在我國《合同法》第一百一十三條中有明確的規定，“損失賠償額應當相當于因違約造成的損
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同9
【案情】
20xx年6月15日，原告程某、被告魏某及河南某置業(yè)有限公司三方簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，主要約定：被告自愿將其位于鄭州市金水區的一套房屋出售給原告，房屋價(jià)款 200 萬(wàn)元，房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的相關(guān)費用由原告承擔；原告付定金 50 萬(wàn)元，定金交付一周后交接該房屋，余下房款在辦理過(guò)戶(hù)手續的當日向被告一次性付清；被告辦理房產(chǎn)證的費用由被告負擔，待被告房產(chǎn)證辦理下發(fā)后一個(gè)月內由三方共同到房管局辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，如被告違約除退還定金外另付違約金 100 萬(wàn)元。合同簽訂當天20xx年6月15日，原告向被告交付定金 50 萬(wàn)元，一周內，被告將其位于金水區的這套房屋鑰匙交付原告，并辦理了該房屋室內物品的交接手續，原告開(kāi)始使用該房屋。20xx年8月6日，河南某置業(yè)有限公司為被告魏某辦好了該房屋產(chǎn)權證，但被告一直沒(méi)有領(lǐng)取。原告經(jīng)查詢(xún)得知被告的房產(chǎn)證已辦妥，即訴至法院，要求被告履行合同，支付違約金。
另查明：被告出賣(mài)的房屋是其于20xx年4月向河南某置業(yè)有限公司購買(mǎi)，房屋價(jià)款 100 萬(wàn)元。被告于20xx年7月23日，向法院提起訴訟，要求確認與原告的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
【評析】
一、 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
被告出賣(mài)的位于金水區的房屋是被告于20xx年4月向河南某置業(yè)有限公司購買(mǎi)，房屋價(jià)款 100 萬(wàn)元。在未取得房產(chǎn)證的情況下，被
告于20xx年6月15日，以 200 萬(wàn)元賣(mài)給原告。20xx年8月6日，河南某置業(yè)有限公司為被告辦好了該房屋產(chǎn)權證，但被告一直沒(méi)有領(lǐng)取。被告于20xx年7月23日，向法院提起訴訟，要求確認與原告的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
原告與被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均知道該房屋是被告從河南某置業(yè)有限公司購買(mǎi)的商品房，當時(shí)，該房屋產(chǎn)權證正在辦理之中，被告對于其是否能按約定取得房產(chǎn)證，從而最終實(shí)現訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的'是明知且能夠完成的，原告在交付被告 50 萬(wàn)元定金后取得了該房屋的實(shí)際使用權，原、被告之間存在真實(shí)交易的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。雖然原、被告在簽訂合同時(shí)被告尚未取得房屋產(chǎn)權證書(shū)，但原告起訴前該房產(chǎn)證已辦理完畢，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效 ”，被告在被起訴前已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，故該合同為有效合同。
二、 被告的行為是否構成違約。
雙方簽訂的合同為有效合同，當事人在合同簽訂后交接了房屋，已實(shí)際上履行了合同，根據本案涉及房屋的具體情況，辦理該房屋的過(guò)戶(hù)手續也不存在法律和事實(shí)上的困難。也就是說(shuō)，在不存在任何一方故意違約的情況下，合同是能夠得到全面履行的。而在合同簽訂后，房產(chǎn)證辦理下發(fā)前，被告向法院起訴要求確認與原告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同
無(wú)效，被告的這種行為在客觀(guān)上雖然是一種行使自己合法民事權利的行為，但在主觀(guān)上是想達到拒絕履行合同或不履行合同的非法目的，可以認定其行為是一種違約行為，應當向原告支付違約金。
三、 賠償數額的確定。
1、原告與被告在簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定:被告須保證該房屋權屬無(wú)爭議。
2、雙方須保證該房屋在過(guò)戶(hù)手續辦理完畢之前結構無(wú)拆改或拆改得到相關(guān)管理部門(mén)的同意及持有合法有效證件，若因此影響過(guò)戶(hù)，后果由責任方負責。
3、任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生本條1、2、3違約責任，均有違約方向另一方支付房屋實(shí)際成交價(jià)款的 10% 作為違約金，實(shí)際損失超過(guò)違約金數額的，責任方應據實(shí)賠償。
8、被告辦理房產(chǎn)證的費用由被告負擔，待被告房產(chǎn)證辦理下發(fā)后，一個(gè)月內原告、被告及中介公司共同到房管局辦理過(guò)戶(hù)手續；如被告違約除退還定金外另付違約金 100 萬(wàn)元，如原告違約定金不再退還。
該合同為格式合同，關(guān)于違約金的約定，合同第3條與第8條有相沖突的地方，但第8條是作為其他特殊約定寫(xiě)在合同上的，專(zhuān)門(mén)就房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的問(wèn)題進(jìn)行的約定，因此，因被告未為原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續的違約數額確定應以第8條為準。在該違約金 100 萬(wàn)元的范圍內原告主張 20 萬(wàn)元違約金應予支持。
違約房屋買(mǎi)賣(mài)合同10
甲方(原合同出賣(mài)人)：_______________
乙方(原合同買(mǎi)受人)：_______________
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商一致，同意達成如下協(xié)議：
一、甲乙雙方同意解除雙方于________年________月________日簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該合同)，編號為：
二、雙方在簽訂本協(xié)議后，甲方同意乙方自動(dòng)退房，解除該合同。甲方就簽署該合同收取之樓款于本協(xié)議生效之日起30日內返還乙方。
三、原雙方簽訂的`商品房買(mǎi)賣(mài)合同在甲乙雙方簽署本協(xié)議后隨之作廢。甲方在乙方簽署本協(xié)議并到房管部門(mén)備案后，即可以任何方式處分該房屋。
四、訂立本協(xié)議及辦理有關(guān)手續所需之一切費用，包括手續費、公證費及政府有關(guān)部門(mén)之收費等，均由乙方支付。
五、在執行本解除協(xié)議過(guò)程中如產(chǎn)生爭議，甲乙方雙方應盡力通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交有管轄權的人民法院通過(guò)訴訟解決。
六、本協(xié)議由甲乙雙方或其授權代表簽字或蓋章后，經(jīng)鞍山市公證處公證之日起生效。
七、本協(xié)議一式五份，甲方兩份，乙方、市公證處及房管部門(mén)各一份，五份協(xié)議均具有同等效力。
甲方：_______________
乙方：_______________
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