【精華】商品房買(mǎi)賣(mài)合同模板匯總五篇
在人們愈發(fā)重視契約的社會(huì )中，隨時(shí)隨地，各種場(chǎng)景都有可能使用到合同，簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。相信很多朋友都對擬合同感到非�？鄲腊�，以下是小編為大家收集的商品房買(mǎi)賣(mài)合同5篇，歡迎大家分享。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇1
合同編號：_________
出賣(mài)人：_________
買(mǎi)受人：_________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設依據
1、出賣(mài)人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國有土地使用權。
2、該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書(shū)號】為：_________，土地使用權面積為：_________，買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房)所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年 _________月_________日止。
3、出賣(mài)人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱(chēng)】【暫定名】為：_________，建設工程規劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：_________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：_________.
第二條 商品房情況
該商品房銷(xiāo)售許可證號：_________.
商品房座落：_________區_________縣_________路、道、街。
設計用途_________;建筑結構_________;建筑層數為_(kāi)________層。
建筑面積_________平方米，其中：套內建筑面積_________平方米，公共部位分攤建筑面積_________平方米。
商品房平面圖見(jiàn)附件一，商品房抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。
第三條 計價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_________種方式計算該商品房?jì)r(jià)款：
1、按建筑面積計算，該商品房單位為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元。
2、按套內建筑面積計算，該商品房單價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元整。
3、按套(單元)計算，該商品房總價(jià)款為(_________幣)_________元整。
第四條 付款方式及期限
買(mǎi)受人采取下列第_________種方式付款。
1、一次性付款，自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款_________元。(小寫(xiě)：_________萬(wàn)元)
2、分期付款。
(1)第一次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________%;_________幣_________元。(小寫(xiě)：_________元)
(2)第二次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________%;_________幣_________元。(小寫(xiě)：_________元)
(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________幣_________元。(小寫(xiě)：_________元)
3、貸款方式付款。買(mǎi)受人可以首期支付購房總價(jià)款的_________%，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第五條 房產(chǎn)交付
1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權利狀況，符合有關(guān)規定和雙方約定的'，方可交付;不符合有關(guān)規定和雙方約定的，不得交付。
2、出賣(mài)人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買(mǎi)受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________.
3、上述相關(guān)證明包括：_________.
第六條 產(chǎn)權轉移登記及其他相關(guān)設施登記
1、協(xié)議訂立后，買(mǎi)賣(mài)雙方應在30日內，到房屋所有權登記機關(guān)辦理房屋所有權轉移登記手續。
2、按照有關(guān)規定，其他相關(guān)設施應辦理登記的，應在規定期限內辦理。
3、如因一方原因造成另一方未能及時(shí)辦理房屋所有權轉移登記、其他相關(guān)設施登記造成損失的，應依法承擔違約責任。
第七條 出賣(mài)人逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，出賣(mài)人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內的，買(mǎi)受人有權向出賣(mài)人追究已付款利息，利息自合同約定出賣(mài)人應支付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過(guò)上述約定期限的，買(mǎi)受人有權按照下述的第_________種約定，追究出賣(mài)人違約責任：
1、合同繼續履行。出賣(mài)人應支付買(mǎi)受人已付款利息，利息自合同約定出賣(mài)人應交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣(mài)人還應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向買(mǎi)受人支付違約金。
2、解除合同。出賣(mài)人應退還買(mǎi)受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣(mài)人應交付商品房之日次日起至出賣(mài)人退還買(mǎi)受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣(mài)人還應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人的實(shí)際損失超過(guò)出賣(mài)人支付的違約金時(shí)，出賣(mài)人還應承擔賠償責任。
第八條 買(mǎi)受人逾期付款的處理
買(mǎi)受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在 _________日內的，出賣(mài)人有權追究買(mǎi)受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買(mǎi)受人應付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過(guò)上述約定期限的，出賣(mài)人有權按照下述的第_________種約定，追究買(mǎi)受人違約責任：
1、合同繼續履行。買(mǎi)受人應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買(mǎi)受人應付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，買(mǎi)受人還應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向出賣(mài)人支付違約金。
2、解除合同。買(mǎi)受人應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向出賣(mài)人支付違約金。
第九條 面積確認及面積差異處理。
(一)根據當事人選擇的計價(jià)方式，本條規定以_________(建筑面積/套內建筑面積)(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理。
(二)當事人選擇按套計價(jià)的，不適用本條約定。
(三)合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。
(四)商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_________種方式進(jìn)行處理：
1、雙方自行約定：_________.
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款;
(2)面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。
(五)買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按_________利率付給利息。
(六)買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對值超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇2
已在網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，除以下8種情形外，原則上不得撤銷(xiāo)或變更合同信息：
(一)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作人員失誤，將購房人信息錄入錯誤，需要更正合同信息的(提交錯誤內容及更改說(shuō)明)；
(二)戶(hù)口本常住人口登記卡索引表中登記的家庭成員之間，變更合同買(mǎi)受人信息的(提交戶(hù)口本、身份證)；
(三)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者之間因某方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)仲裁機構、法院裁定或判決需要解除合同的(提交裁定或判決的有效證明)；
(四)房屋交付公告自公布之日起90日內，購房者所購房屋因質(zhì)量存在嚴重問(wèn)題，經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定，需解除合同的(提交由質(zhì)量監督部門(mén)出具的.質(zhì)量鑒定報告)。
(五)購房者辦理貸款手續未獲批準，合同無(wú)法繼續履行并承擔違約責任，需要解除合同的(提交不能受理貸款的有效證明)；
(六)購房者(或者直系親屬)因患重大疾病急需資金等原因，需要解除合同的(提交二級以上公立醫院相關(guān)證明)；
(七)商品房交付后，實(shí)測建筑面積與合同約定誤差超過(guò)±3%，合同中已約定解除的(提交測繪機構的房屋測繪報告)；
(八)法律法規規定的其它情形(寫(xiě)明具體內容并提交相關(guān)證據)。
兩人以上共同購買(mǎi)，都同意了才能改
通知明確指出，網(wǎng)簽合同中載明兩個(gè)以上共同購買(mǎi)人的，應提供共同購買(mǎi)人同意撤銷(xiāo)或變更合同的書(shū)面承諾。當事人確實(shí)無(wú)法到場(chǎng)的，應提供相關(guān)證明或公證部門(mén)的公證文書(shū)。
買(mǎi)受人為法人的，網(wǎng)簽合同撤銷(xiāo)或變更合同信息時(shí)必須提供有效的法人證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照以及其它相關(guān)證明。買(mǎi)受人為未成年人的，應由其監護人代為申請。買(mǎi)受人委托代理人代辦的，代理人應提供經(jīng)公證機關(guān)公證的買(mǎi)受人授權委托書(shū)。經(jīng)人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)確認解除網(wǎng)簽合同的，可以由相關(guān)當事人單方申請注銷(xiāo)合同信息。
合同變更數不超過(guò)銷(xiāo)售總數的3%
通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當月申請撤銷(xiāo)或變更網(wǎng)簽合同的數量，不得超過(guò)該棟房屋銷(xiāo)售總套數的3%。開(kāi)發(fā)企業(yè)應將撤銷(xiāo)網(wǎng)簽合同的房源公開(kāi)銷(xiāo)售，濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)將實(shí)時(shí)公示撤銷(xiāo)合同的情況。嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構借合同撤銷(xiāo)或變更之機進(jìn)行期房投機、囤積房源、捂盤(pán)惜售，牟取不正當利益，一經(jīng)發(fā)現，將依據有關(guān)規定嚴肅處理。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請辦理網(wǎng)簽合同撤銷(xiāo)及信息變更的程序為：
(一)合同已在房管部門(mén)備案的，先到房管部門(mén)撤銷(xiāo)備案，并取得備案合同注銷(xiāo)證明；
(二)從濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)下載《商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)或變更信息申請表》，雙方認真填寫(xiě)，并簽字蓋章；
(三)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽合同的，雙方必須協(xié)商一致并簽訂解除合同書(shū)面協(xié)議，攜帶雙方合同原件及復印件、撤銷(xiāo)合同理由憑據、商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)或變更申請表、買(mǎi)受人身份證原件及復印件、公司代理人身份證原件、企業(yè)授權委托書(shū)等其它相關(guān)證明材料，買(mǎi)賣(mài)雙方當事人共同到場(chǎng)；
(四)變更網(wǎng)簽合同信息的，由企業(yè)攜帶雙方簽訂的合同原件及復印件、變更合同理由憑據、商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)或變更申請表、買(mǎi)受人身份證原件及復印件、公司代理人身份證原件、企業(yè)授權委托書(shū)等其它相關(guān)證明材料，由開(kāi)發(fā)企業(yè)到場(chǎng)辦理；
(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)監管部門(mén)定期受理企業(yè)申請。經(jīng)審查，對符合合同撤銷(xiāo)條件的，在系統中注銷(xiāo)網(wǎng)簽合同信息，并將樓盤(pán)表中該套房屋狀態(tài)轉為“可售”；對符合合同信息變更條件的，在系統中直接變更，房屋網(wǎng)簽合同編號不變。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇3
近幾年來(lái)隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續升溫，房地產(chǎn)交易的大幅度增加，與之相關(guān)的合同糾紛也日益增多。而其中大部分糾紛多因開(kāi)發(fā)商欺詐或者房屋質(zhì)量不合格所致，更兼在交易過(guò)程中購房者往往處于弱勢一方，開(kāi)發(fā)商多利用其于資金和信息優(yōu)勢規避法律責任，致使中小購房者難以維護自己的合法權利。為了有效解決上述問(wèn)題，更好的保護購房者的合法權益，最高人民法院于二00三的四月二十八日下發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)“司法解釋”），該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理之中來(lái)，另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規定。對出賣(mài)人嚴重違反誠實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定“可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任”。該懲罰性賠償的規定為人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同及保護購房人的合法權益提供了有力的保障，但由于懲罰性賠償制度與補償性賠償制度無(wú)論于功能，性質(zhì)還是適用上均有較大差異，因此在司法實(shí)踐中，出現了大量與之相關(guān)的問(wèn)題，如懲罰性賠償的適用范圍，其與實(shí)際損害之間的關(guān)系以及其數額大小的確定等等，下面筆者將一一加以分別論述。
一、懲罰性賠償簡(jiǎn)述
懲罰性賠償又被稱(chēng)為“示范性賠償”或者“報復性賠償”，“就是行為人惡意實(shí)施該行為，或對行為有重大過(guò)失時(shí)，以對行為人實(shí)施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金�！� 我國懲罰性損害賠償制度的建立是以《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條所確立的雙倍賠償原則為標志的。該制度主要在美國法中采用，但是其影響力已超越國界而在全世界產(chǎn)生了一定影響，一般認為在民事賠償責任是補償性的而非懲罰性的，懲罰是公權力行為，其行為的實(shí)行者和懲罰性賠償的利益均歸于同一主體，而民事主體地位平等，任何人無(wú)權對他人實(shí)施懲罰，而只能就實(shí)際損害向他人提出補償請求。但是補償性原則對于防范惡意的民事活動(dòng)卻力不從心。而惡意的民事行為不僅侵害了個(gè)人利益，也破壞了社會(huì )賴(lài)以生存的交易秩序。為了減少糾紛和損害的發(fā)生，民事責任領(lǐng)域出現了具有制裁和預防功能的懲罰性賠償制度。
懲罰性賠償具有如下功能：
1. 賠償功能
懲罰性賠償并不是獨立的請求權，必須依附于補償性的損害賠償。這就是說(shuō)必須具備構成補償性賠償的要件，才能夠請求懲罰性賠償。如果行為人沒(méi)有給受害人造成任何損害，則受害人不可以請求懲罰性賠償。加害人的不法行為可能給受害人造成財產(chǎn)損失、精神痛苦或人身傷害。就這些損害的救濟而言，懲罰性賠償可以發(fā)揮一定的功能。第一，補償性賠償對精神損害并不能提供充分的補救。精神損害的基本特點(diǎn)在于無(wú)法以金錢(qián)價(jià)額予以計算，只能考慮到各種參考系數而很難確定一個(gè)明確的標準，因此在許多情況下采用懲罰性賠償來(lái)替代精神損害賠償是必要的。第二，受害人提起訴訟以后所支付的各種費用，特別是與訴訟有關(guān)的費用，只有通過(guò)懲罰性賠償才能補救。很多學(xué)者認為，懲罰性賠償適用的目的就是為了使原告遭受的損失獲得完全的全部的補償。
2. 制裁功能
懲罰性賠償主要是針對那些具有不法性和道德上的應受譴責性的行為而適用的，即適用懲罰性賠償是因為行為人具有嚴重的過(guò)錯并應當受到懲罰 ，過(guò)錯是懲罰性賠償的最重要根據。就這點(diǎn)而言是懲罰性賠償和補償性賠償最大的區別點(diǎn)，補償性賠償不具備制裁功能，其以損害填補為原則，盡管補償性賠償在一定程度上是對加害人的一種經(jīng)濟制裁，但是這種制裁的效果并不十分明顯，而懲罰性賠償卻具有極強的制裁性，其通過(guò)強加給不法加害人更重的經(jīng)濟負擔來(lái)制裁該不法行為。
但須注意，懲罰性賠償又不同于行政制裁方式，因為它畢竟屬民事責任而不是行政責任的范疇。懲罰性賠償制度只是給予受害人一種得到補救的權力，而沒(méi)有給予其處罰他人的權力。受害人是否應當獲得賠償以及獲得多大范圍的賠償，都應由法院來(lái)最終作出決定。
3. 預防功能
一般認為：預防是對懲罰性賠償合理性的解釋。因為補償性賠償很難發(fā)揮預防的作用，預防包括兩個(gè)方面，一是一般預防，二是特別預防，一般預防是指對社會(huì )大眾所能起到的預防作用，而特別預防則僅僅只是針對加害人本身而言的，懲罰性賠償通過(guò)對加害人施以大大高出受害人損失的賠償而為社會(huì )大眾樹(shù)立一個(gè)“樣板”并通過(guò)這種方式預防該類(lèi)行為再次發(fā)生，因此懲罰性賠償有時(shí)又被稱(chēng)為“示范性賠償” .這就概括了懲罰性賠償的兩項重要功能：制裁和預防，就其兩者來(lái)看，制裁性功能只是手段，而預防性功能才是真正的目的。
另一個(gè)方面，懲罰性賠償通過(guò)判令加害人承擔巨額的賠償，而使受害人從中受到巨大利益，以消減受害人因為其被損害行為難以被證明或者即使證明了但數額不大而致使被害人因此無(wú)法獲得賠償或勝訴的考慮。
二、懲罰性賠償和補償性賠償關(guān)系分析
關(guān)于懲罰性賠償和補償性賠償之間的關(guān)系一直是學(xué)術(shù)界爭論的焦點(diǎn)之一，于此有兩種截然不同觀(guān)點(diǎn)存在，一種認為懲罰性賠償需以補償性賠償為基礎，即懲罰性賠償以補償性賠償為前提，受害人不能單獨提出懲罰性賠償的請求，而且只有在補償性賠償成立的條件下，懲罰性賠償才能被適用，同時(shí)懲罰性賠償的數額也和補償性賠償的數額相關(guān)，懲罰性賠償的數額不能超出補償性賠償數額太多，并需以補償性賠償數額為基數來(lái)確定懲罰性賠償的最終數額。而相反的觀(guān)點(diǎn)則認為，懲罰性賠償為一項獨立的請求權，其不以補償性賠償為前提，同時(shí)懲罰性賠償的數額與補償性賠償沒(méi)有太大的聯(lián)系，因為補償性賠償是基于受害人的損失而提起的一種賠償制度，而懲罰性賠償卻是因為加害人行為的違法性而引起的另一種賠償制度，兩者并不存在必然的聯(lián)系。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條對此做出相關(guān)規定，即買(mǎi)受人除可以“請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任�！庇纱丝梢�(jiàn)，我國相關(guān)立法對此持第一種觀(guān)點(diǎn)，即懲罰性賠償必須以補償性賠償為基礎，而不能單獨提出懲罰性賠償，受害人在提出懲罰性賠償的請求時(shí)必須一并提出相關(guān)的補償性賠償請求，而法院在審理此類(lèi)案件是首先應該考慮的是補償性賠償是否成立，如補償性賠償不能成立，即便是出賣(mài)人在售房過(guò)程中存在著(zhù)不法行為，仍不能要求出賣(mài)人承擔懲罰性賠償責任，另外一方面，法院在作出懲罰性賠償的決定時(shí)，對賠償的數額亦要求以補償性賠償的數額為參考基數來(lái)確定，而不能以出買(mǎi)人行為危害性大小來(lái)確定
三、懲罰性賠償數額的.確定
前文已經(jīng)述及，懲罰性賠償數額的確定需以補償性賠償數額為基數，這是于懲罰性賠償制度在司法實(shí)踐中的重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)之一，因懲罰性賠償系由加害人對國家的所應承擔的責任，而非當事人之間的約定，因此懲罰性賠償不能如同補償性賠償一般由當事人加以約定，而只能由
法律規定，而最高人民法院的司法解釋中對懲罰性賠償的數額作出了上限規定，即“不超過(guò)已購房款一倍”，以防止濫用自由裁量權，作出高額賠償，但在司法實(shí)踐中此賠償數額仍難以確定，對此有兩種觀(guān)點(diǎn)，一認為應當按照所謂“比例原則”來(lái)確定懲罰性賠償數額，即懲罰性賠償的數額應該和補償性賠償的數額保持某種合理的比例關(guān)系，而不得超出該補償性賠償的數額太多。而另一種觀(guān)點(diǎn)則認為懲罰性賠償本就因加害人的行為而作出，因而無(wú)須顧及受害人的實(shí)際損害或者加害人補償賠償責任的大小，該懲罰性賠償數額的大小應以加害人行為的主觀(guān)惡性及其過(guò)錯程度來(lái)確定。
筆者認為在司法實(shí)踐中，懲罰性賠償數額的確定應考慮多種因素，而不能簡(jiǎn)單的通過(guò)所謂“比例原則”或單純只考慮加害人行為的過(guò)錯程度來(lái)加以解決，因為社會(huì )生活的無(wú)限復雜決定了無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn)單的標準來(lái)衡量，而應該從上述兩方面加以綜合考量。首先要重視補償性賠償數額，這是懲罰性賠償數額確定一個(gè)重要的參考標準，其次也要考慮到出賣(mài)人行為的主觀(guān)惡性及其過(guò)錯程度，如出賣(mài)人給買(mǎi)受人造成的損失并不大，但其欺詐行為較為惡劣，則可考慮由其承擔造成買(mǎi)受人損失幾倍的賠償責任（在所購房款一倍內），或者如因出賣(mài)人行為給買(mǎi)受人造成了較大損失，但買(mǎi)受人的損失并不是 主要由于出賣(mài)人的過(guò)錯所造成，則出賣(mài)人承當的懲罰性賠償責任就應小于買(mǎi)受人所受損失。
但需特別注意的一點(diǎn)是，該懲罰性賠償數額的確定應以補償性賠償的數額為參數，而不能完全不考慮該數量。
四、懲罰性賠償的適用范圍
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中對懲罰性賠償的適用范圍作出規定，根據該司法解釋?zhuān)m用懲罰
性賠償的情形包括以下五種：
�。ㄒ唬┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
�。ǘ┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
�。ㄈ┕室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明；
�。ㄋ模┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
�。ㄎ澹┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。
司法解釋雖然對懲罰性賠償的適用范圍作出了相應的規定，但有以下幾點(diǎn)仍需說(shuō)明
1.懲罰性賠償的五種情形為法定情形，不允許當事人以約定變更或排除。
前文所述，懲罰性賠償并非當事人之間所承擔之責任，而系加害人因其加害行為向國家所應承擔的責任，因此該種責任的種類(lèi)和范圍均不能由當事人加以約定，而只能由法律規定，而且此種規定系民法中的強行性規定，而不能因當事人之間的約定而以更改或排除。
2.此五種情形中加害人或出賣(mài)人須以故意為要件而排除出賣(mài)人因脅迫或過(guò)失所為行為。
懲罰性賠償制度最初僅適用于因侵權行為人的惡意行為而對受害人造成嚴重損失，但不構成犯罪的情形，因此早期的懲罰性賠償制度僅適用于侵權領(lǐng)域。隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，該制度亦被引入到合同領(lǐng)域，但其在合同法領(lǐng)域仍只適用合同責任與侵權責任相競合的部分，因此加害人的主觀(guān)過(guò)錯一直是懲罰性賠償的一個(gè)重要構成要件，因為該制度本身就是針對加害人的惡性行為而產(chǎn)生的，一般只有那些主觀(guān)狀態(tài)惡劣，具有惡意以及不顧及他人人身，財產(chǎn)安全的行為才適用懲罰性賠償。
而我國現行的合同法所建立的卻是以嚴格責任一般原則，而過(guò)錯責任為特殊原則的違約責任制度，在這種歸責責任制度下，當事人違約并不以有過(guò)錯為構成要件，因此也就可能出現當事人的行為違反了合同約定，應承擔合同責任，但其行為卻不具有可非難性，即不能施以懲罰性賠償的情形。如司法解釋第八條規定的兩類(lèi)情形，一屋二賣(mài)和房屋買(mǎi)賣(mài)后又抵押的行為，司法解釋僅僅就這些行為作出說(shuō)明，但對行為人的主觀(guān)狀態(tài)卻沒(méi)有作出規定。如行為人系出于過(guò)失或被脅迫而為，則適用懲罰性賠償實(shí)有失公允，因此筆者認為商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的懲罰性賠償責任制度應具備以下幾個(gè)構成要件：
（1）違約行為
即商品房買(mǎi)賣(mài)合同一方當事人違反合同或者不完全履行合同，這是懲罰性賠償構成的客觀(guān)要件，亦是其事實(shí)基礎。
（2）故意
即一方當事人不適當履行合同是出于故意，由此排除過(guò)失行為，故意包括間接故意和直接故意，筆者認為司法解釋所列行為多為直接故意行為，但不排除間接故意的可能，因此行為人的主觀(guān)要件應是故意。
（3）損害事實(shí)
懲罰性賠償責任成立須以損害事實(shí)為前提，如無(wú)損害事實(shí)，則無(wú)法產(chǎn)生補償性賠償，無(wú)補償性賠償，則懲罰性賠償難以成立，因此損害事實(shí)亦是其構成要件之一，當然該損害事實(shí)數量的確認和精神損害賠償是否計入此損害事實(shí)之中還有爭論，（由此亦能影響懲罰性賠償數額的確定）但并不妨礙損害事實(shí)作為其構成要件。
（4）因果關(guān)系
即一方當事人的違約行為和損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇4
為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）已經(jīng)公布并實(shí)施。其中規定了商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償原則，這一規定對規范房產(chǎn)市場(chǎng)，保護購房者的切身利益起到了一定的積極作用。但是這引發(fā)了商品房在適用《解釋》的同時(shí)是否適用《消費者權益保護法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）的問(wèn)題上眾說(shuō)紛紜，本文僅就對商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中是否適用《消法》談?wù)勛约旱囊恍┳疽?jiàn)。
《解釋》中關(guān)于懲罰性賠償條款的規定如下：
第八條具有下列情形之一，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任：
�。ㄒ唬┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
�。ǘ┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任：
�。ㄒ唬┕室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明；
�。ǘ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
�。ㄈ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。
其中購房者在購房過(guò)程中出現以上的5種情況時(shí)除了可以要求開(kāi)發(fā)商返還已付購房款及利息，可以要求由此造成的損害賠償，之后還可以主張不超過(guò)已付購房款一倍的懲罰性的賠償。也就是說(shuō)如果發(fā)生了以上的5種情況時(shí)購房者可以要回的款項的最高額為已付購房款加上相當于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息還有損害賠償金。這樣一來(lái)，《解釋》規定的特定的情況的賠償金額可能超出《消法》規定的因欺詐而應給予的雙陪賠償。
這樣就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題：在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛當中除了《解釋》規定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償？
關(guān)于是否適用的問(wèn)題，有兩種不同的觀(guān)點(diǎn)：
1.適用�！督忉尅芬幎ǖ那闆r與《消法》的規定并不沖突，在符合《解釋》規定的具體情形時(shí)，無(wú)論適用《解釋》還是《消法》都可以。
2.不適用。消法制定時(shí)，所針對的是普通商品市場(chǎng)嚴重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會(huì )問(wèn)題，所設想的適用范圍的確不包括商品房在內。同時(shí)制定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規定不包括建筑物，可作參考。再就是從目前的實(shí)踐來(lái)看，大多法院也不認為商品房交易適用《消法》第四十九條規定，主要原因是，商品房買(mǎi)賣(mài)合同金額巨大，動(dòng)則數十萬(wàn)、上百萬(wàn)，判決雙倍賠償會(huì )導致雙方利害關(guān)系失衡。綜上，此種觀(guān)點(diǎn)認為，商品房交易過(guò)程中開(kāi)發(fā)商應承擔的賠償責任是合同約定的賠償責任或賠償實(shí)際損失的責任，而不是《消法》所規定的雙倍賠償責任。
以上兩種觀(guān)點(diǎn)本人認為都過(guò)于絕對。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。
首先，我認為能適用：
1.從立法本意上來(lái)說(shuō)，《解釋》規定的賠償額度，按照上面的分析，最高額度可能超出已付購房款的雙倍。解釋規定的這幾種欺詐行為是屬于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛之中最嚴重、最?lèi)毫拥膸追N。也就是說(shuō)，這幾種最?lèi)毫拥那闆r可以適用《解釋》規定的最高雙倍以上的懲罰性賠償，那么，除了《解釋》規定的幾種嚴重的欺詐情況之外的欺詐行為，應該是適用《消法》的雙倍賠償。當然，實(shí)踐中，很難適用最高的雙倍以上的懲罰性賠償，但法律規定的應然狀態(tài)與法律適用的實(shí)然狀態(tài)的差別，跟立法本意無(wú)關(guān)。
2.從法律的體系上來(lái)說(shuō)，《消法》既然沒(méi)有明確規定其調整范圍不適用于商品房，那么就是適用�！督忉尅吠瑯記](méi)有規定如果與《消法》沖突時(shí)的適用規則，其實(shí)，本來(lái)就不沖突。立法者在立法時(shí)，因為要維護法律的統一性、權威性、嚴密性，會(huì )在立法時(shí)盡量的消除法律沖突，盡量不要留下立法的空白。所以說(shuō)《解釋》和《消法》都是適用的。
3.《解釋》在商品房合同買(mǎi)賣(mài)糾紛中加入了因欺詐而導致的懲罰性的措施，目的是在遏制開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)中利用優(yōu)勢欺詐購房者，從而導致的巨大的事實(shí)不公。那么我們可以推論：在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，一般的欺詐適用懲罰性賠償符合立法本意，只是一個(gè)度的問(wèn)題。也就是說(shuō)，可以適用懲罰性賠償，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解釋》規定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償的范圍。
其次，我認為要有限制性的分別適用。
也就是說(shuō)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛當中情況千差萬(wàn)別，一味的去適用雙倍賠償或不適用雙倍賠償都可能在具體案件當中導致不公平的現象發(fā)生。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。
1.如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中一刀切，全部不適用雙倍賠償，就只是《解釋》規定的幾種情況最高可以適用雙培以上的懲罰性賠償，而在商品房合同糾紛中的其他欺詐行為就只能是返還款項，支付違約金，或賠償實(shí)際的.損失。那么如果其他的欺詐行為的確沒(méi)有《解釋》規定的開(kāi)發(fā)商的主觀(guān)惡意強，但實(shí)際造成的損害結果相當大（不一定達到已付購房款的一倍），()這實(shí)際上性質(zhì)的惡劣程度不亞于《解釋》規定的那幾種情況，即已經(jīng)達到了《解釋》實(shí)行懲罰性賠償責任的制定意圖，那么我們就應該適用雙倍賠償；如果造成的損失不是很大，那么就只是按實(shí)際的損失來(lái)陪。至于損失達到已付購房款的多大比例才適用《消法》的雙倍賠償，要綜合多方因素，多種情況，比如已付購房款的絕對額、欺詐隱瞞的時(shí)間長(cháng)短、造成損失類(lèi)型的多少等。
2.如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償，則很難在不同的欺詐情況下（包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規定的嚴重的幾種欺詐）保證賠付比例的公平。這樣會(huì )導致一種傾向：開(kāi)發(fā)商因為《解釋》規定的嚴重欺詐在實(shí)踐中都不可能導致雙倍的懲罰性賠償，那么會(huì )慫恿他們的一般性欺詐行為；如果一般性的欺詐能有條件的適用《消法》的雙倍賠償，那么嚴重的欺詐行為在實(shí)踐中可能用到了雙倍的賠償甚至于更高的雙倍賠償加利息、損害賠償的幾率大增。這樣才會(huì )起到抑制開(kāi)發(fā)商這種欺詐行為的作用。
總之，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛既要適用《消法》，又要有限度的分情況適用，以期能盡量的發(fā)揮《消法》和《解釋》的效用，切實(shí)抑制開(kāi)發(fā)商的欺詐行為，從而保護購房者的利益。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇5
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條 當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，出賣(mài)人應當承擔違約責任：
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的'物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權登記，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購買(mǎi)，但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請求出賣(mài)人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷(xiāo)人參加訴訟;出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對各自的權利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣(mài)人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當事人一方請求確認商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買(mǎi)受人。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買(mǎi)受人，請求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項下買(mǎi)受人合同權利的，應當通知出賣(mài)人參加訴訟;擔保權人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書(shū)并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償的，不應當追加出賣(mài)人為當事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自20xx年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當時(shí)的法律、法規和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
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