項目前期營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人工作計劃
項目前期營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人工作計劃
項目建筑方案已基本確定,目前正在進(jìn)入項目各項報建和工程動(dòng)工的籌備中,雖然項目未進(jìn)入實(shí)質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)工作,但為了項目今后的營(yíng)銷(xiāo)能有計劃的運行，營(yíng)銷(xiāo)工作應本著(zhù)"運籌帷幄，全程把控"的運作理念,積極作好前期各項營(yíng)銷(xiāo)準備工作，以備項目營(yíng)銷(xiāo)的各環(huán)節是能有計劃的運行。
房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)工作是一項工作量大，涉及環(huán)節多且變化素很大的工作,若前期沒(méi)有一個(gè)完整的全盤(pán)計劃,在面對變化情況時(shí),往往沒(méi)有方向或出現臨時(shí)應急措施,而給將來(lái)留下后遺癥。因此，在目前情況下，營(yíng)銷(xiāo)工作應該進(jìn)入前期準備階段，在營(yíng)銷(xiāo)的前期準備中分為四個(gè)階段：
1、項目?jì)r(jià)格體系研究、論證和制定階段。
項目的產(chǎn)品確定后，價(jià)格的制定是成為營(yíng)銷(xiāo)工作的重要任務(wù)之一。該階段通過(guò)公司現有資源，對項目周邊市場(chǎng)的價(jià)格情況進(jìn)行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷(xiāo)售價(jià)格情況進(jìn)行分析，初步確定出項目的銷(xiāo)售均價(jià)，最高均價(jià)和最低均價(jià);再根據項目的樓層、朝向、戶(hù)型、景觀(guān)、私密性等因素制定出項目平面價(jià)格差距，最后完成項目各套房間初步的價(jià)格表以及、優(yōu)惠策略、提價(jià)策略與節奏，升值營(yíng)造策略等，為項目的未來(lái)銷(xiāo)售作好價(jià)格的基礎準備。
2、項目營(yíng)銷(xiāo)代理公司的選定階段
營(yíng)銷(xiāo)代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營(yíng)銷(xiāo)的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進(jìn)行考察和評定，任何代理公司都有其實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力的長(cháng)短處，因此在考察過(guò)程中除了公司的實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。
我公司在選擇代理公司時(shí)，應通過(guò)以下四個(gè)個(gè)方面進(jìn)行綜合考察和評定：
2-1、對代理公司的歷史業(yè)績(jì)進(jìn)行綜合考察，了解其代理過(guò)項目的業(yè)績(jì)情況和開(kāi)發(fā)企業(yè)的評價(jià);
2-2、對代理公司關(guān)于我項目的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創(chuàng )新、是否結合我公司及項目的實(shí)際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實(shí)際執行能力。
2-3、考察代理公司的對項目的態(tài)度，通過(guò)考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專(zhuān)案人員的資力、專(zhuān)業(yè)能力、抄盤(pán)經(jīng)驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專(zhuān)業(yè)度。
2-4、對代理公司的合同進(jìn)行審定，考察重點(diǎn)除代理價(jià)格之外，還要重點(diǎn)對代理傭金如何與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)嚴格掛鉤的方式進(jìn)行細節審核，確保代理公司在合同中約定的服務(wù)內容落到實(shí)處，并達到要求。
通過(guò)以上四個(gè)方面的考察進(jìn)行綜合評分來(lái)確定項目最后的代理公司。
3、項目廣告公司的選定階段
在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進(jìn)入預熱期前的項目形象工作必須通過(guò)廣告公司進(jìn)行表現。在考察廣告公司過(guò)程中，除了考察其設計能力和服務(wù)費用方面，還應重點(diǎn)考查廣告公司對項目營(yíng)銷(xiāo)方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動(dòng)目標群。
因此，廣告公司的選擇也應遵行四個(gè)方面的原則。
3-1、考查公司的歷史業(yè)績(jì)及綜合創(chuàng )意能力;
3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。
3-3、考察委派負責我項目專(zhuān)案人員的資歷、專(zhuān)業(yè)設計能力，文案撰稿能力以及與開(kāi)發(fā)公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。
3-4、考察廣告公司服務(wù)報價(jià)，廣告發(fā)布報價(jià)、物料制作報價(jià)等情況。
4、項目預熱期執行階段
在確定代理公司、廣告公司后，項目要進(jìn)入前期的市場(chǎng)形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開(kāi)始以循序漸進(jìn)的方式有計劃的實(shí)施項目的市場(chǎng)預熱，逐步積累客戶(hù)，并根據市場(chǎng)的初步反映情況調整營(yíng)銷(xiāo)策略、廣告策略以及執行手段。
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