如何寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告
如何寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告
房地產(chǎn)可行性研究報告是根據可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析和預測。因此做好開(kāi)發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。
第一節 可行性研究的概念和作用
一．可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟、社會(huì )等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價(jià)，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施和控制提供參考。
國從20世紀70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導 國的可行性研究工作。
房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)實(shí)踐證明，項目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是決策，開(kāi)發(fā)商應高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭市場(chǎng)的逐步規范ｚ士地產(chǎn)誓投資機梳、投資歷鼠會(huì )越來(lái)越少ｚ駛斷提高決策塌式ｚ逝能取得項目窺盛的成功
二．可行性研究的作用
(一) 可行性研究是項目投資決策的重要依據
開(kāi)發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據詳細可靠的市場(chǎng)預測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項目可行性研究的基礎上的。
（二）可行性研究是項目立項、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據
在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據之一就是可行性研究報告。
（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
（四）可行性研究是編制設計任務(wù)書(shū)的依據
可行性研究對開(kāi)發(fā)項目的建設規模、開(kāi)發(fā)建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務(wù)書(shū)的內容。
第二節 可行性研究的階段工作
一．可行性研究工作根據項目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。
（一）以投資機會(huì )研究
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門(mén)內，以自然資源和市場(chǎng)的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會(huì )。 投資機會(huì )研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會(huì )研究認為可行的，就可以市下一階段的工作
（二）初步可行性研究
在機會(huì )研究的基礎上，進(jìn)一步對項目建設的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
（三）詳細可行性研究
詳細可行性研究是開(kāi)發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢(xún)評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
（四）可行性研究階段工作精度表
第三節 可行性研究的內容
一.可行性研究報告的結構
一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機構編寫(xiě)一個(gè)項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯�、帐�、附賤釋附圖龍述部分
（一）封面：
一般要反映可行性報告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機構名稱(chēng)及編寫(xiě)報告的時(shí)間三個(gè)內容。
（二）摘要：
它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結論及有關(guān)說(shuō)明或假設條件，要突出重點(diǎn)，假設條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內能了解全報告的精要。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
（三）目錄：
由于一份可行性報告少則十余頁(yè)，多則數十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。
（四）正文內容：
它是可行性報告的主體，一般來(lái)講，應包括以下內容
1．項目概況
主要包括：項目名稱(chēng)及背景、項目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開(kāi)發(fā)的宗旨、規模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據、編寫(xiě)的假設和說(shuō)明）；
2．市場(chǎng)調查和分析
在深入調查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎上，對擬開(kāi)發(fā)的項目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀(guān)的預測，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等。
3．規劃設計方案優(yōu)選
在對可供選擇的規劃方案進(jìn)行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規劃技術(shù)指標等。
4．開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排
對開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開(kāi)發(fā)項目的進(jìn)度。作為大型開(kāi)發(fā)項目，由于建設期長(cháng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對各期的開(kāi)發(fā)內容同時(shí)作出統籌安排。
5．項目投資估算
對開(kāi)發(fā)項目所涉及的成本費用進(jìn)行分析評估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒(méi)有預算那樣高，但需力爭和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評價(jià)的準確性。
6．項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進(jìn)行。
7．項目財務(wù)評價(jià)；
依據國家現行的財稅制定、現行價(jià)格和有關(guān)法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進(jìn)行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務(wù)現金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運用表的編制，以及進(jìn)行財務(wù)評價(jià)指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現值、財務(wù)內部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據以分析投資的效果。
8．不確定性分析和風(fēng)險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過(guò)對影響投資效果的社
會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過(guò)程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據。同時(shí)根據風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來(lái)源提供參考。
9．可行性研究的結論
根據對相關(guān)因素的分析和各項評價(jià)指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。
10．研究人員對項目的建議
對項目中存在的風(fēng)險和問(wèn)題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。
（五）附件：
它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準文件（如規劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫(xiě)項目可行性研究報告。
（六）附圖：
一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線(xiàn)圖、設計方案的平面圖，有時(shí)也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。
二．可行性研究報告的項目投資預算
一些不大規范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿(mǎn)足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設上的實(shí)際總投入就會(huì )小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內容：
（一）營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算
1．項目前研究及可行性研究的開(kāi)支
2．項目策劃的開(kāi)支
3．銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支
4．廣告開(kāi)支
5．項目公司日常運作的開(kāi)支
6．項目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支
（二）工程開(kāi)支概算
1．用于工程勘探的開(kāi)支
2．用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支
3．用于工程設計的開(kāi)支
4．用于建筑施工的開(kāi)支
5．用于設施配套的開(kāi)支
6．用于工程監理的開(kāi)支
（三）土地征用開(kāi)支概算
1．政府一次性收取的標準地價(jià)
2．用于拆遷補償或青苗補償的開(kāi)支
3．影響公共設施而出現的賠償開(kāi)支
（四）金融成本開(kāi)支概算
1．外匯資金進(jìn)入國內貨幣系統產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出
2．貸款引起的利息支出
3．各項保險開(kāi)支
4．稅收和行政性收費
5．不可預見(jiàn)開(kāi)支
第四節 可行性研究報告的編制
一．房地產(chǎn)項目可行性分析常見(jiàn)誤區
1．誤區一：一個(gè)標準的效益分析
如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì )是一份實(shí)事求是的報告，一份專(zhuān)業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個(gè)效益標準。在可行性研究時(shí)會(huì )遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值�？尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。
2．誤區二：先入為主的可行性研究
縱觀(guān)國內多數失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津；在一個(gè)離市區較遠的鄉鎮開(kāi)發(fā)高層公寓，結果也是無(wú)人問(wèn)津；準備在一個(gè)規劃失控的農民居住區內開(kāi)發(fā)商住小區，結果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應量過(guò)大導致需求短缺；建設成本遠遠超過(guò)預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì )感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個(gè)調子：引經(jīng)據典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀(guān)意志在起作用。往往由于“長(cháng)官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會(huì )得罪老板，于是學(xué)會(huì )了察顏觀(guān)色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調查、分析。
b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報告是不可能的。
c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機構去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項目對他們來(lái)說(shuō)就意味著(zhù)有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度
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