寒假社會(huì )調查的實(shí)踐報告
寒假社會(huì )調查的實(shí)踐報告
日前，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月面向京城住房消費者的問(wèn)卷調查，珠江地產(chǎn)于XX年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型問(wèn)卷調查活動(dòng)已接近尾聲，本報在第一時(shí)間得到調查問(wèn)卷的統計結果，并公之于眾。據了解，珠江地產(chǎn)此次活動(dòng)問(wèn)卷在北京青年報、北京晚報、中國電視報、珠江網(wǎng)站、焦點(diǎn)網(wǎng)同期發(fā)布，同時(shí)委托亞商在線(xiàn)公司直投�；顒�(dòng)得到了京城住房消費者的廣泛關(guān)注，截至3月1日，共收到問(wèn)卷近2萬(wàn)份，有效率約87%。
此次問(wèn)卷調查主要集中在區域和社區環(huán)境、社區規劃與配套、建筑與戶(hù)型、物業(yè)管理等方面，是對京城消費者住房需求的一次較為全面的征詢(xún)，也充分表明了珠江地產(chǎn)一貫秉持的“好生活，在珠江”的開(kāi)發(fā)理念和服務(wù)精神。
據統計，被調查者中30至45歲的中青年人占據了絕對的主力，占64.4%，家庭月收入在3000-5000元的占29%，5000-10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45歲的中青年人多數已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，這一年齡段的人大多事業(yè)家庭都較為成熟、穩定，他們在年輕時(shí)購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時(shí)候，隨著(zhù)住房二三級市場(chǎng)的開(kāi)放，他們潛在的需求將得到釋放；此外有很多目前租住公寓的人，他們也會(huì )考慮購置房產(chǎn)。調查結果表明：
1、消費者選擇購房的區位偏好日益多元化，但朝陽(yáng)區和泛cbd地區仍是熱點(diǎn)區域
被調查者中49%希望居住在朝陽(yáng)區，19%希望居住在豐臺區，希望居住在通州區的人約9%，另有23%希望居住在其他區。購房者最傾向于居住在朝陽(yáng)區的理由有三點(diǎn)：(1)它是是北京主要的涉外活動(dòng)區域，cbd規劃方案的確定更明確了朝陽(yáng)區的區域特征；(2)從居住環(huán)境優(yōu)劣的角度考慮，區內亞運村、望京及其以北地區空氣自然環(huán)境優(yōu)良，居住區集中，區域人文環(huán)境好；(3)東四環(huán)路打通，國貿橋、地鐵復八線(xiàn)通車(chē)，通州區輕軌地鐵開(kāi)工，區域交通優(yōu)勢明顯。此外，開(kāi)始有越來(lái)越多的消費者考慮在南城購房，其主要原因是南城房?jì)r(jià)相對便宜，購房者更易于選擇到價(jià)位適中，品質(zhì)高檔的社區，同時(shí)，南城改造力度的不斷加大也增強了人們對于該區域的信心。
對于社區周邊環(huán)境的期望，許多被調查者同時(shí)選擇了兩項，約41%的被調查者期望居住在三、四環(huán)邊，29%期望居住在泛cbd區域，9%的人喜歡郊野風(fēng)光�？梢�(jiàn)，環(huán)線(xiàn)的概念在人們心目中已發(fā)生變化。購買(mǎi)者傾向的區域已經(jīng)不再是二環(huán)至三環(huán)之間，而轉變?yōu)槿h(huán)至四環(huán)之間。與此同時(shí)，許多人愿意居住在泛cbd區域，主要原因是cbd商業(yè)核心區的形成，使得城市的核心居住區域外移。
2、消費者越來(lái)越看重社區的景觀(guān)環(huán)境，并且喜歡居住在有相當規模的大社區
51%的被調查者期望濱河而居，68%的人喜歡水景園林。由此可見(jiàn)，傍水而居、親近自然是許多人的居住理想，所以水景住宅理所當然受到購房者的推崇。因此，利用自然水系或在小區內建造人工湖泊、瀑布、噴泉、水景廣場(chǎng)演繹都市水文化是開(kāi)發(fā)商明智的選擇。
對于社區建筑環(huán)境的期望，32%的被調查者喜歡河邊林蔭跑道，34%希望有人工湖，選擇河邊大型藝術(shù)廣場(chǎng)和社區中軸線(xiàn)廣場(chǎng)的人數都約占25%，選擇社區藝術(shù)中心的人不多。
關(guān)于社區的理想規模，68%的人認為是30-50萬(wàn)平方米，選擇50-100萬(wàn)平方米的約有15%，選擇100萬(wàn)平方米以上的約9%，只有5%的人選擇30萬(wàn)平方米以下。按照一般規律，居住區社區規模大，居住者就會(huì )感到居住的環(huán)境更加舒適、生活更加方便。比如購物、子女就學(xué)、醫療、娛樂(lè )設施及物業(yè)管理等等方面，只有社區達到一定規模，這些條件才會(huì )同時(shí)具備。所以，多數人選擇30-100萬(wàn)平方米的社區。但是，如果社區規模太大可能會(huì )受到購房者的抵觸。
3、社區配套仍是消費者購房的重要考慮因素，社區的休閑娛樂(lè )和運動(dòng)健康功能日益凸顯
結果顯示，住房消費者對居住區公建配套有較多要求。住房消費者最希望社區提供的公建配套依次是學(xué)校及幼兒園，會(huì )所設施，超市。醫院和保健中心等其他選項在問(wèn)卷中都有涉及，難分主次。關(guān)于會(huì )所設施的功能選擇，在休閑娛樂(lè )和運動(dòng)保健之間，住房消費者無(wú)明顯傾向。由于溫泉的保健療效眾所周知，37%的人希望會(huì )所具有溫泉保健的功能。游泳池、網(wǎng)球嘗室外林蔭跑道、籃球嘗乒乓球場(chǎng)是住房者需求較多的娛樂(lè )設施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。結合被調查者的收入水平進(jìn)一步的分析可知，對公建配套的需求出現了分化，不同收入階層的居民對公建配套設施要求不同，收入在5000-10000元的消費者，對環(huán)境、休閑、娛樂(lè )、文化等設施的需求較高；收入在5000元以下的消費者更注重與基本生活密切相關(guān)的公建配套設施(如學(xué)校、超市等)。
被問(wèn)及希望居住區域所具備的交通工具時(shí)，選擇地鐵、輕軌的人最多，約72%，56%的人希望社區有公交車(chē)，另有18%的人希望有社區中巴。由此可見(jiàn)，公共交通的狀況仍是許多購房者考慮的重要因素，地鐵、輕軌因其快速、便捷受到眾多購房者的青睞。
4、板樓依舊受寵，低密度住宅深受消費者喜愛(ài)
關(guān)于住宅類(lèi)型，板樓仍舊受到眾多住房消費者的青睞，選擇小高層板樓的占25%，選擇高層板樓占16%；蝶型塔樓因其對采光、通風(fēng)條件的改良，正在受到越來(lái)越多消費者的認同，選擇蝶型塔樓的占33%；喜歡高層塔樓的人只有3%；另外由于對生活品質(zhì)的更高要求，選擇聯(lián)排別墅的有8%，選擇低層復式的有12%，選擇獨立式別墅的也占到了9%，且選擇這三項的被調查者中，80%收入在10000元以上，這說(shuō)明隨著(zhù)城市人口密度的加大和污染的加劇，使得高收入群體傾向于購買(mǎi)低密度住宅，從而享受舒適、清新的生活環(huán)境。
5、大戶(hù)型需求旺盛，獨居者和投資型買(mǎi)家成為小戶(hù)型住宅的主力客戶(hù)群體
調查表明，85%以上的消費者所選擇的購房面積在100平方米以上，其中選擇單元面積在150平方米以上的人約占35%，其余則有15%的購房者會(huì )選擇100平方米以下的戶(hù)型。而對于房屋套型的選擇上，則以三居室居多，所占比例為56%，其次為對兩居室的選擇，被選率為22%。購房者對大面積戶(hù)型需求旺盛的同時(shí)，獨居者和投資型買(mǎi)家正成為小戶(hù)型住宅的主力客戶(hù)群體。
69%的被調查者最希望的客廳面積為30-40平方米，74%的人會(huì )選擇20-30平方米的主臥，61%期望衛生間為6-8平方米，54%的人認為理想的廚房面積為8-10平方米。59%的被調查者認為理想的復式住宅的面積為160-210平方米。住房消費者對住房的要求已經(jīng)由“住的開(kāi)”變?yōu)樽非缶幼〉氖孢m性、功能性。
6、市場(chǎng)呼喚精裝修住宅
調查顯示，72%的被調查者希望購買(mǎi)全部精裝修的住宅。購房者生活、工作節奏快，多數對房子的裝修和裝飾沒(méi)有太多的經(jīng)驗，如果有實(shí)力的發(fā)展商能提供有品質(zhì)保證的精裝修成品房，既減少了受那些不講信用的和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能，又可以不必長(cháng)期受左鄰右舍裝修污染的影響，同時(shí)還可以將裝修與住房一次性進(jìn)行按揭貸款，所以精裝修商品房會(huì )受到購房者的青睞�？梢灶A見(jiàn)，市場(chǎng)上的毛坯房被精裝修成品房取代已是大勢所趨，它是成熟的開(kāi)發(fā)商和成熟的住房消費者的共同選擇。
7、物業(yè)管理的內涵不斷深化
統計結果顯示，消費者所要求的物業(yè)管理的服務(wù)內容既包含社區局域網(wǎng)、防盜報警等智能化服務(wù)，也有家庭保潔、定餐，上門(mén)維修、訂機船票、提供醫療保健咨詢(xún)等私人化服務(wù)，涉及到了居家生活的方方面面。所以說(shuō)，在消費者購房心理日趨成熟的今天，樓市競爭的焦點(diǎn)已經(jīng)從以往的價(jià)格、地段等因素，更進(jìn)一步延伸到服務(wù)方面的角逐，誰(shuí)能提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，誰(shuí)就能抓住住房消費者的心。此外，消費者希望得到質(zhì)優(yōu)價(jià)低的服務(wù)，60%的被調查者能接受的物業(yè)管理收費標準在3元／平方米以下。
8、價(jià)格高端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)的需求狀況良好，中端市場(chǎng)需求相對不足
12%的被調查者選擇4000元／平方米以下的商品房，33%選擇單價(jià)為4000-5000元／平方米的商品房，24%可接受5000-6000元／平方米的商品房，12%選擇的單價(jià)范圍為7000元以上，選擇6000-7000元／平方米的人最少，只占9%，另有10%認為單價(jià)無(wú)所謂，只要總價(jià)合適就行；70%的被調查者接受的總房?jì)r(jià)款在60萬(wàn)元以下，能接受總價(jià)為100萬(wàn)元以上的人占9%；選擇總價(jià)為60-80萬(wàn)元的人15%。這表明，高端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)的需求狀況良好，而中端市場(chǎng)由于改善居住的那部分需求因為二三級市場(chǎng)不完善而未被激活，所以需求相對不足。
其中，能承受的首付款為15萬(wàn)元以下的占43%，15-25萬(wàn)元之間的為34%，承受的首付款在25萬(wàn)元以上的人占23%�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)金融政策的支持對刺激有效需求有重要作用。
9、消費者看重發(fā)展商知名度
96%的被調查者非常重視發(fā)展商的知名度，一般重視的有4%，幾乎沒(méi)有人在此問(wèn)題上表現出無(wú)所謂的態(tài)度�？梢�(jiàn)，隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步和消費者支付能力的進(jìn)一步增強，消費者對住宅不僅僅只是功能上的需求，而且還有精神方面的需求。有品牌的公司就有信譽(yù)和實(shí)力是眾多住房消費者的共識，一個(gè)優(yōu)良的品牌，不僅能增加消費者的購買(mǎi)信心，而且還能給消費者一種成就感和地位感，給予其參與社會(huì )競爭的勇氣和力量，所以對品牌的追求已成為他們選擇住房的重要因素。
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