小區物業(yè)調查報告（精選10篇）
隨著(zhù)人們自身素質(zhì)提升，報告十分的重要，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。那么，報告到底怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編幫大家整理的小區物業(yè)調查報告，希望對大家有所幫助。
小區物業(yè)調查報告 1
近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開(kāi)住宅小區不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區居民對物業(yè)方面反應的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調研要求之機，就我市小區物業(yè)管理方面展開(kāi)了調研�，F將調研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現狀
�、逍^物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)我市近年來(lái)的住宅小區的不斷增多而顯得越來(lái)越重要，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規范北鎮市物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專(zhuān)項維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì )、頒布相關(guān)法律法規等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬(wàn)平方米，其中住宅面積為175萬(wàn)平方米，辦公面積40萬(wàn)平方米，商業(yè)面積30萬(wàn)平方米。有住宅小區147個(gè)，有28個(gè)小區由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬(wàn)平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書(shū)，新建小區物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過(guò)去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^的特點(diǎn)
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專(zhuān)人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車(chē)位少，無(wú)人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀(guān)條件限制，我市部分居住小區建成時(shí)間較長(cháng)，遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關(guān)手續不完備；個(gè)別小區還是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
1、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
2、費率不統一，老舊小區物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒(méi)有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。五是各個(gè)小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動(dòng)交費。
3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，有些問(wèn)題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業(yè)主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒(méi)有必要；部分老舊小區開(kāi)發(fā)的較早，那時(shí)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)，只是開(kāi)發(fā)商代管，由于贏(yíng)利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無(wú)法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問(wèn)題，加之規模小，戶(hù)數少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的`困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監管。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實(shí)各項監管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規范內容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會(huì )、公事辦等部門(mén)的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統一的服務(wù)規范的同時(shí)制訂統一的收費標準，提高或變動(dòng)收費標準時(shí)要征求廣大。
小區物業(yè)調查報告 2
隨著(zhù)生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì )調查，現將調查成果與結論報告如下：
一、物業(yè)管理的性質(zhì)：
物業(yè)管理與傳統的小區管理方式（如家委會(huì )）相比有很大的區別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì )只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的.；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì )卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區別中我們發(fā)現：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對小區的建設：
為了使業(yè)主能夠對自己提供的服務(wù)滿(mǎn)意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設施，大大方便了住戶(hù)。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶(hù)逐漸接受了這種新生的小區管理方式。
三、未來(lái)的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細節問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著(zhù)齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏(yíng)得了大多數人的青睞�？梢韵嘈�，隨著(zhù)法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì )更加規范，住戶(hù)也會(huì )獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì )更加舒適，讓我們翹首以待吧！
小區物業(yè)調查報告 3
目前，我市許多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現有法難行、無(wú)法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的積極性不足，特別是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決與上級政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清楚、不參與。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的規范。業(yè)主委員會(huì )的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的.責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。
小區物業(yè)調查報告 4
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調查聽(tīng)取了某小區對該區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進(jìn)行了調查問(wèn)卷，通過(guò)認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：
一、物業(yè)管理工作的基本情況
據調查，某小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶(hù)，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶(hù)面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè )園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談��；二是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時(shí)有發(fā)生，自律意識淡漠；四是少數不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費；五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門(mén)未起到相應的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門(mén)衛3人、監控5人、水電工1人、會(huì )計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。
2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對小區部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調查，業(yè)主集中反映的.問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時(shí)有發(fā)生；二是小區內的監控沒(méi)有發(fā)揮應該有的作用，失竊過(guò)后出現監控死角；三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位；四是公共設施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì )這個(gè)機構。
3、調查發(fā)現的問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛生及綠化維護，對車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。小區物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿(mǎn)足個(gè)別住戶(hù)要求等，都作為不交費的理由。該小區物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會(huì )造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無(wú)心服務(wù)導致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì )流于形式。小區業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì )，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。
2、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì )性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調各部門(mén)，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區部分房屋漏水及單元進(jìn)戶(hù)門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區派出所、社區居委會(huì )、環(huán)衛、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規范相互之間一些具體環(huán)節的權、責，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區物業(yè)管理的重要環(huán)節。
3、提高認識，明確責任。目前，小區的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實(shí)施業(yè)主委員會(huì )制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì )選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì )協(xié)調，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì )制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。
4、完善配套設施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專(zhuān)業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進(jìn)行改造。
小區物業(yè)調查報告 5
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的快速推進(jìn)，居民對加強小區物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區管理已一年時(shí)間了，針對一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調查與思考，現將調查情況分述如下：
一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀(guān)念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì )、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高。所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高�，F在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內容了，開(kāi)發(fā)建設單位同樣也經(jīng)常把小區今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區內的各項物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì )對物業(yè)管理的意識和觀(guān)念相對前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
2、老小區物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環(huán)境，實(shí)現舊住宅小區基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。
3、業(yè)主委員會(huì )過(guò)分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區的業(yè)主委員會(huì )在維權中卻采取了不正當的'形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會(huì )也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。
4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務(wù)不滿(mǎn)抵制交費。業(yè)主對服務(wù)的不滿(mǎn)，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿(mǎn)，直接影響著(zhù)物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質(zhì)量不滿(mǎn)、沒(méi)有停車(chē)位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費。
二、對策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來(lái)講必須對物業(yè)管理有一個(gè)更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關(guān)法規政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì )、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
小區物業(yè)調查報告 6
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書(shū)。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業(yè)主管部門(mén)備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價(jià)部門(mén)統一定價(jià)，設“公示板”公開(kāi)收費標準，便于業(yè)主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。
�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進(jìn)行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。
�。�2）對上水管線(xiàn)發(fā)生跑漏、下水管線(xiàn)發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
�。�3）對二次供水水箱，應一個(gè)季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專(zhuān)人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周?chē)ㄖL(fēng)格渾然一體，既要注意根據不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門(mén)建立良好的.工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長(cháng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車(chē)輛管理。小區內的機動(dòng)車(chē)，摩托車(chē)，自行車(chē)應在指定位置。
補充：
物業(yè)管理的水平與小區居民的生活息息相關(guān)，小區居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機構，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”，以致缺少小區民主管理的“實(shí)施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:
一、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ):由小區居民中挑選作風(fēng)正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )代表所有的業(yè)主，對物業(yè)管理工作進(jìn)行監督，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生以后，要樹(shù)立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機構，由于它和居民的生活關(guān)系密切，必須對它給予充分的重視。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，就談不上如何加強物業(yè)管理工作。
二、小區內的車(chē)輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì )和居民群眾的意見(jiàn):小區內的車(chē)輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源，有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì )這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區停有幾輛大型貨運汽車(chē)和大巴士，這些車(chē)輛由于車(chē)況較差，啟動(dòng)時(shí)噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì )，要求禁止大型車(chē)輛停入小區。在業(yè)主委員會(huì )和大型車(chē)駕駛員溝通的時(shí)候，他們表示很難接受，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的反復做工作，并為他們落實(shí)了停車(chē)地點(diǎn)，終于實(shí)現了大型車(chē)不再進(jìn)小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車(chē)位，業(yè)主委員會(huì )就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車(chē)位的建議。從而把這個(gè)建議否決了，確保了大多數業(yè)主的權益。業(yè)主委員會(huì )就是這樣一個(gè)小區里的當家人。關(guān)系到居民們生活的大事，都要經(jīng)過(guò)他們去做，去落實(shí)。有了業(yè)主委員會(huì )，小區的管理工作順暢多了。
三、小區的資金使用監督工作:業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主監督物業(yè)管理的。
小區物業(yè)調查報告 7
為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀
1、住宅小區的基本情況根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
�。ㄈ┮幠２顒e較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，2005年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^的物業(yè)管理情況調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。
二、存在的主要問(wèn)題：
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設的遺留問(wèn)題小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的'基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題：
為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。
2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規宣教縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。
6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
小區物業(yè)調查報告 8
管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的x%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區管理存在的問(wèn)題
通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
�。ㄒ唬嗜腴T(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
�。ǘ┦召M標準高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準；除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度，業(yè)主不滿(mǎn)意。
�。ㄈ┗A設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群。
�。ㄋ模I(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
�。ㄎ澹┖暧^(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。
�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居會(huì )，由各居會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。
�。ǘ﹪腊盐飿I(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
�。ㄈ┘訌妼ξ飿I(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在23年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模⿵娀飿I(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的`小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫@樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
�。ㄎ澹⿵娀瘜I(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主會(huì )成立、業(yè)主員會(huì )的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主會(huì )、業(yè)主員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。
�。┘油七M(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮（社區）居會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主員會(huì )自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。
小區物業(yè)調查報告 9
近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，大大地改善廠(chǎng)區居民居住條件，因而，住宅小區物業(yè)管理的問(wèn)題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng )造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著(zhù)讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。
一、我市物業(yè)管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開(kāi)展一次住宅生活小區物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調查，對xx小區的住戶(hù)進(jìn)行了調查。
本次調查以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對xx區的500戶(hù)人家進(jìn)行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶(hù)中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶(hù)，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶(hù)，占76% 。
2、在500戶(hù)中，有386戶(hù)，反映該住宅生活小區曾成立業(yè)主委員會(huì )，并享有選舉權，占77%。有220戶(hù)，占44％的業(yè)主反映享有監督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權利。
3、在500戶(hù)中，有331戶(hù)反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶(hù)反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀(guān)；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶(hù)反映小區存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民的現象。有123戶(hù)反映住宅小區屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進(jìn)入。
4、有293戶(hù)反映房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)；占58%
5、有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6、500用戶(hù)對住宅小區物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結果是：有112戶(hù)，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意，有136戶(hù)，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意，有326戶(hù)，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的`服務(wù)表示不滿(mǎn)意。
二、調查中發(fā)現的問(wèn)題：
在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區的物業(yè)管理很不規范。主要表現有：
1、治安問(wèn)題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒(méi)人過(guò)問(wèn)。
2、衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3、綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4、改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。
5、物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。
隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問(wèn)題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級匯報，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國的物業(yè)能做的最好！
小區物業(yè)調查報告 10
為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個(gè)小區，18家物業(yè)公司的基礎情況進(jìn)行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業(yè)小區56個(gè)，樓房937棟樓，住戶(hù)70479戶(hù)。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶(hù)5854戶(hù)。其中省級示范小區15個(gè)；市級示范小區18個(gè)；其它小區19個(gè)。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權利、義務(wù)不明晰，權利過(guò)于集中在上邊，形成了區級政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門(mén)有權管、卻無(wú)人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應該體現在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規定，縣區物業(yè)管理部門(mén)應該具有對物業(yè)企業(yè)監督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區物業(yè)辦成立后，市里下放給區物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業(yè)企業(yè)違規處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區）政府有效監督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應的辦公經(jīng)費、沒(méi)有公務(wù)車(chē)輛，無(wú)法實(shí)現有效的、經(jīng)常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ幉煌晟�，開(kāi)展工作無(wú)依據。
物業(yè)行業(yè)系統（包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )）制度不健全，法規不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現在：一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對其實(shí)施處罰的有效手段和依據，長(cháng)此以往，問(wèn)題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監督手段和解決問(wèn)題的法律依據，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現依法有序開(kāi)展。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理不規范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內部管理不規范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(cháng)此以往，惡性循環(huán)。我們調查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內容和收費標準等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應該收取那些費，收費標準是多少，開(kāi)展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi)，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規范的問(wèn)題，另一個(gè)側面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費、不愿意繳費的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調查得知，我區除車(chē)輛廠(chǎng)物業(yè)公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長(cháng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號樓房屋無(wú)產(chǎn)權的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。
�。ㄋ模├吓f小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業(yè)管理住宅區面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(cháng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區無(wú)法正常開(kāi)展。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競爭機制，沒(méi)有建立相應的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴重，重收費輕管理問(wèn)題突出。在我區，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區的現象。
�。I(yè)委會(huì )成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì )更是新生事物。各小區業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導致召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )較為困難。有的小區即使勉強成立了業(yè)主委員會(huì )，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會(huì )組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮其應有的作用，更無(wú)法實(shí)現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì )的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì )難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制，增強管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén)；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準各區成立物業(yè)辦的`同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
�。ǘ┙⒔∪贫�，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進(jìn)一步完善管理機制，開(kāi)展規范的管理和服務(wù)，向社會(huì )公開(kāi)收費、服務(wù)、收費支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì )公開(kāi)這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。
�。ㄈ┱鲗Ю吓f小區改造，逐步解決問(wèn)題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調主體，必須對確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業(yè)市場(chǎng)的認識、管理、以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設宜居城市的目標就不會(huì )順利實(shí)現。因此，政府在通過(guò)房管、規劃、建設等部門(mén)加強對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問(wèn)題，逐步改善老舊小區的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮幏段飿I(yè)市場(chǎng)，建立競爭機制。
物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門(mén)。因此，政府有責任通過(guò)制定政策、完善法規、加強監管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據有關(guān)的法律法規，根據我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機制，杜絕開(kāi)發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規范管理現象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學(xué)的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，逐步提高認識。
全社會(huì )（包括政府各部門(mén)）必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認識，增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感�，F代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)是新時(shí)期構建和諧社會(huì )的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀(guān)上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(cháng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì )中廣泛宣傳物業(yè)管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導干部的認識，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會(huì )，逐步理順供需關(guān)系。
在全區范圍內，依法成立業(yè)主委員會(huì )，逐步理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。社區居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )都是小區居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區和小區業(yè)主利益的維護者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )監督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )的主觀(guān)能動(dòng)作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門(mén)，協(xié)調好、理順好社區居委會(huì )、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規范化、合理化。
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