地產(chǎn)商業(yè)項目策劃書(shū)
工作的最終目的是指導執行，即要緊密?chē)@項目的特性，明確"做什么"及"怎么做"，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結果。下面和小編一起來(lái)看看吧！
商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)（一）
第一部分:市場(chǎng)分析
一、項目概況
二、項目swot分析
三、項目定位及usp導向
四、推廣思路
五、項目建議
第二部分:整合推廣策略
一、商鋪推廣策略
二、項目全程推廣方案
1、策略的選擇
2、具體執行的策略分析
3、廣告推廣策略
4、sp活動(dòng)策略
5、銷(xiāo)售計劃
6、整合推廣計劃
7、物業(yè)管理策略
第三部分:公司簡(jiǎn)介
一、國商策劃公司介紹
二、具備優(yōu)勢
三、工作理念
四、成功案例
五、對本案的態(tài)度
六、工作目標
七、資費標準
八、附加服務(wù)
后記
前言
考慮到貴項目對銷(xiāo)售策劃進(jìn)行招標的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對于項目市場(chǎng)分析及目標客戶(hù)分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。
本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項目概況、swot分析、項目定位及"usp"導向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。
本案僅僅是體現了我司對于貴項目在運作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見(jiàn)后另行制定。
本項目前期通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)造勢，以此帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售;而后期通過(guò)住宅的銷(xiāo)售來(lái)達到商鋪的價(jià)值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)造勢來(lái)形成影響力，并推動(dòng)項目的整體銷(xiāo)售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。
第一部分市場(chǎng)分析
一、項目概況:
本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
二、項目swot分析:
優(yōu)勢分析:
1)區位優(yōu)勢
位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無(wú)可比擬;
2)配套優(yōu)勢
周邊商業(yè)、教育、醫療等生活配套一應俱全;
3)交通優(yōu)勢
本項目交通便利、車(chē)流量及人流量較大，
劣勢分析:
1)消費群劣勢
高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認可，如何轉變消費觀(guān)點(diǎn)是關(guān)鍵;
機會(huì )分析:
1)市場(chǎng)機會(huì )
高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為營(yíng)銷(xiāo)造勢;
2)稀缺性
本案為鎮江第二個(gè)高層電梯公寓，對于樹(shù)立項目品牌是一次絕好的機會(huì );
3)隱性機會(huì )(引導消費)
對于鎮江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項目對于消費者的引導也就會(huì )更加容易一些(采用跟進(jìn)戰術(shù)，對于自己而言降低了成本);
威脅分析:
1)潛在競爭威脅
潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對于市場(chǎng)存觀(guān)望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會(huì )一哄而上，從而構成競爭威脅。
2)消費者的認知程度不高
如何引導消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑(可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣)。
通過(guò)上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會(huì )和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規避風(fēng)險，并挖掘本項目所具有的所有機會(huì )，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)（二）
◆項目概況
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線(xiàn)江南西站無(wú)縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開(kāi)發(fā)的海珠區唯一的商業(yè)旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長(cháng)520米，建筑面積約為二萬(wàn)多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀(guān)。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個(gè)出入口直達地面，過(guò)百個(gè)停車(chē)位。
u項目定位
針對江南西現有業(yè)態(tài)的結構不平衡，江南新地采取錯位經(jīng)營(yíng)，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場(chǎng)，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進(jìn)場(chǎng)內的商戶(hù)出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品，并極力營(yíng)造一種有特色、有情調、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著(zhù)節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場(chǎng)所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂(lè )、購物于一體的消費空間，滿(mǎn)足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開(kāi)通，帶來(lái)了交通的便利，縮短了地域距離，同時(shí)也給江南新地帶來(lái)了無(wú)限的商機。江南新地以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、典雅、特色的商品而著(zhù)稱(chēng)，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來(lái)了廣州市以外的年青消費一族。
◆經(jīng)營(yíng)成績(jì)
自從廣州江南新地2009年4月29日開(kāi)業(yè)以來(lái)，其日流量最少2萬(wàn)人次，最高峰甚至達到8萬(wàn)人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，創(chuàng )造了廣州乃至國內商業(yè)運作的一個(gè)奇跡。
◆項目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的'定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時(shí)尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開(kāi)的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類(lèi)高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣(mài)、統一經(jīng)營(yíng)、統一管理的經(jīng)營(yíng)策略使得商場(chǎng)的發(fā)展有了良好的延續性，得以持續發(fā)展。
u活動(dòng)方案
一、開(kāi)業(yè)盛典
活動(dòng)目的:為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題:開(kāi)業(yè)盛典
活動(dòng)時(shí)間:2009年4月29日
活動(dòng)地點(diǎn):江南新地露天廣場(chǎng)
活動(dòng)形式:啟動(dòng)儀式和舞臺表演
活動(dòng)亮點(diǎn):邀請海珠區區領(lǐng)導、tvb當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著(zhù)名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
活動(dòng)內容:
1，啟動(dòng)儀式(上午)
1)迎賓
2)領(lǐng)導致辭
3)啟動(dòng)儀式，區領(lǐng)導、集團領(lǐng)導、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中。
4)舞臺表演
a、明星演唱
b、明星與現場(chǎng)觀(guān)眾互動(dòng)
c、運動(dòng)服裝秀
d、女子led鼓樂(lè )表演
e、街舞-雙截棍
f、休閑服裝秀
g、魔術(shù)
h、眼鏡秀
i、品牌棒!約翰表演飛面團
j、數碼產(chǎn)品秀
一、確立目標
招商策劃是招商過(guò)程的第一步，那么，招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標包括三個(gè)方面:
第一，要達到的目標是什么;
第二，圍繞目標進(jìn)行隨后的一切工作;
第三，目標是否得到了實(shí)現。比如，要策劃一次海外的新聞發(fā)布會(huì )。在策劃過(guò)程中，首先得確定這次新聞發(fā)布會(huì )的目標是什么?我們要達到一個(gè)什么目的?通過(guò)新聞發(fā)布會(huì )，我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)惠政策，提高我們的知名度;或者是推出多少項目。目標確立之后，隨后要圍繞目標搜集各種資料，制定各類(lèi)方案，最后檢查目標是否得到了實(shí)現。
二、廣泛搜集各方面資料
招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來(lái)說(shuō)，顯得尤為重要。從一定程度上來(lái)說(shuō)，招商過(guò)程就是一個(gè)收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過(guò)程。一個(gè)地區、一個(gè)單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會(huì )，取得較好的招商成績(jì)。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán)。收集信息時(shí)要把握如下幾個(gè)要點(diǎn):
第一，既要注重信息的針對性，但也不要放過(guò)信息的廣泛性。如我們策劃新聞發(fā)布會(huì )時(shí)，事先理所當然要重點(diǎn)收集與新聞發(fā)布會(huì )相關(guān)的資料及信息，但也不要放過(guò)附帶而來(lái)的一些資料及信息。因為有時(shí)稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點(diǎn)在廣州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的招商史上不乏其例。如某廣場(chǎng)項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進(jìn)的。
第二，要注意改進(jìn)收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬(wàn)變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試采用各種先進(jìn)的手段來(lái)收集信息。
第三，要對信息及時(shí)加以處理，并提高加工處理信息的能力。信息是有時(shí)效性的，一定期限內信息才有價(jià)值，過(guò)時(shí)的信息是一錢(qián)不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力，對信息進(jìn)行深加工，從而使信息的價(jià)值量大增。
三、制訂各類(lèi)招商方案
制訂方案是招商策劃的一個(gè)重要程序，因為方案的優(yōu)劣直接影響招商策劃后幾個(gè)程序的進(jìn)行，直接關(guān)系到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節。
招商方案的制訂要考慮兩個(gè)因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實(shí)際，制訂的目標要能夠實(shí)現，或者說(shuō)經(jīng)過(guò)努力能夠實(shí)現。不能不顧實(shí)際和可能憑空拍腦袋，不切實(shí)際，制訂無(wú)法實(shí)現的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時(shí)制訂各類(lèi)方案，以利于決策人物能比較選擇其中最優(yōu)的方案。為什么要同時(shí)提出各類(lèi)招商方案?這是因為方案的提出與實(shí)施之間有一個(gè)時(shí)間差，在這個(gè)時(shí)間差里，可能會(huì )由于政策、市場(chǎng)或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個(gè)招商環(huán)境發(fā)生改變，從而使原先制訂的招商方案無(wú)法實(shí)施。如果我們同時(shí)制訂幾類(lèi)招商方案，當一個(gè)方案不可行時(shí)可以實(shí)施另一個(gè)方案，這樣就能化被動(dòng)為主動(dòng)。比如，在策劃海外的新聞發(fā)布會(huì )時(shí)，可以預先提出在美國、德國或日本舉行等幾類(lèi)方案，以利比較選擇。
四、比較選擇各類(lèi)方案
各類(lèi)招商方案提出來(lái)了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個(gè)帶有決策意義的重要環(huán)節。如果方案選擇得好，繼而進(jìn)行的招商工作就有可能取得好的成績(jì);如果方案選擇不當，就會(huì )影響效果。
那么，如何比較選擇各類(lèi)招商方案呢?
第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長(cháng)遠戰略目標相一致。前面已經(jīng)提到，招商是一項系統工程，我們對本地區、本單位的招商工作要站在戰略的角度進(jìn)行準確的目標定位，在組織一項具體的招商活動(dòng)時(shí)，首先要考慮招商方案是否與我們長(cháng)遠的招商目標相一致。
第二，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學(xué)性和創(chuàng )造性有關(guān)，也與外方的政治、經(jīng)濟、宗教、文化、地理等因素有關(guān)，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象。
第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。成本包括機會(huì )成本和貨幣成本。機會(huì )成本是指我們在得到一個(gè)機會(huì )時(shí)而又去另一個(gè)機會(huì )所付出的代價(jià)。如我們決定到美國招商的同時(shí)，失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時(shí)，要選擇機會(huì )成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。
五、方案的實(shí)施
方案的實(shí)施就是將招商方案付諸實(shí)際、付諸行動(dòng)的過(guò)程。一般說(shuō)來(lái)，實(shí)施的方案是在各類(lèi)招商方案中經(jīng)過(guò)了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實(shí)施過(guò)程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時(shí)間、地點(diǎn)、出席會(huì )議的人員等，在萬(wàn)不得已的情況下才改變會(huì )議的有關(guān)事項。方案的實(shí)施一般是一段較為集中的不太長(cháng)的時(shí)間，如舉辦一個(gè)招商會(huì )一般只是一星期左右。在方案的實(shí)施期內，參加招商會(huì )的有關(guān)人員最好一天開(kāi)個(gè)碰頭會(huì )，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務(wù)。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數，有利于在工作中互相支持，加強協(xié)調。招商會(huì )有其自身的特點(diǎn)，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實(shí)施過(guò)程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會(huì )獲得盡可能大的收獲。因此，在整個(gè)招商活動(dòng)期間內，需組織盡可能多的力量，主動(dòng)出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案實(shí)施后的跟蹤和反饋
招商方案較為集中的實(shí)施階段結束后，并不是招商方案全部過(guò)程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿(mǎn)地完成整個(gè)策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會(huì )的成果，達到事半功倍的效果;跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。
跟蹤和反饋主要表現在以下幾個(gè)方面。
第一，主動(dòng)征詢(xún)和收集外方(他方)對整個(gè)招商方案(如招商會(huì ))的意見(jiàn)。在外商或他人眼里看來(lái)，本次招商活動(dòng)成功的地方在哪里?需要改進(jìn)和注意的地方在哪里?通過(guò)收集這些反饋意見(jiàn)，對我們在以后進(jìn)行類(lèi)似的招商策劃和制訂招商方案時(shí)能有所借鑒。
第二，對在招商活動(dòng)中所捕捉到的信息要繼續跟蹤，對新接觸的外商要保持聯(lián)系，不要出現招商會(huì )一結束，信息和來(lái)往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目，要在方案實(shí)施之后創(chuàng )造條件促其盡快簽約。
第三，對在招商活動(dòng)中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目盡早上馬，促使外資盡快到位，使合作項目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的實(shí)施和建設階段。
第四，對";如何做好方案實(shí)施后的跟蹤反饋工作";也應制訂一個(gè)方案，分工到人，明確職責，并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。
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