商業(yè)地塊項目策劃書(shū)
導語(yǔ)：商業(yè)地塊項目開(kāi)發(fā)如今開(kāi)展地如火如荼，下面小編整理了一篇商業(yè)地塊項目策劃書(shū)希望能夠幫助到大家喲！
【開(kāi)業(yè)前】
1、 前期的市場(chǎng)調查和分析;
2、 項目策劃和招商推廣：
(1)、商場(chǎng)定位;
(2)、形象包裝;
(3)、商場(chǎng)布局設計;
(4)、目標商戶(hù)組合;
(5)、租金或分成比例之擬定;
(6)、招商推廣策略制定和實(shí)施，商業(yè)項目運營(yíng)方案。
吸引目標商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【開(kāi)業(yè)后】
1、 商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理;
2、 品類(lèi)/品牌/商戶(hù)組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理;
3、 促銷(xiāo)策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理;
4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統和硬件設施管理。
破解一、兌現成功的一塊籌碼
市場(chǎng)調研：定位核心
調研種類(lèi) 所需資料/研究范圍
商圈研究對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況
消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買(mǎi)力等做調研
投資客戶(hù)研究對投資客戶(hù)所投資的商鋪作基本調研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jì)、鋪面狀況等
競爭對手研究 包括競爭項目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競爭者研究等
1、 商圈研究
(1)、城市發(fā)展狀況：包括GDP指數、人口分布、產(chǎn)業(yè)結構等。
(2)、項目所在區域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(恩格爾系數=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結構等。
(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費對不同類(lèi)別的需求(吃喝玩樂(lè ))等。
(4)、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車(chē)線(xiàn)路、停車(chē)場(chǎng)等。
(5)、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內的其他競爭項目等。
2、 終端消費者研究
(1)、消費習慣：考慮南北區域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。
(2)、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。
(3)、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。
(4)、對項目商圈評價(jià)：包括區域商品價(jià)格，對商場(chǎng)滿(mǎn)意度等，規劃方案《商業(yè)項目運營(yíng)方案》。
3、 投資客戶(hù)研究
(1)、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個(gè)別需要。
(2)、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。
(3)、商圈內商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jì)等。
4、 競爭對手研究
(1)、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。
(2)、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶(hù)、輻射范圍等。
破解二、點(diǎn)石成金的魔方
商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統是由以下七個(gè)子系統組成：
目標市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規模定位。
系統一、市場(chǎng)定位操作
1、區域定位：對區域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍;
2、客戶(hù)群定位：在商圈范圍確定之后，根據區域產(chǎn)業(yè)結構、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶(hù)群;
3、 超級消費群定位：通過(guò)對消費者的市場(chǎng)細分，最終確定消費群。
其中商場(chǎng)消費群分析分三個(gè)層次：
層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟收入等自然屬性和社會(huì )屬性的特征指標，在統計分析中稱(chēng)為社會(huì )學(xué)因素;
層次2、行為反映層次：主要調查顧客在商場(chǎng)消費的一般行為狀況;
層次3、動(dòng)機層次：主要調查顧客對商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的`認可情況。
系統二、功能組合定位操作
主要四大功能：購物、休閑、娛樂(lè )、服務(wù)
1、 特色定位
(1)、大眾化定位：收益穩定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險校
(2)、特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。
2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位
主要考慮：產(chǎn)業(yè)結構、消費群結構、需求動(dòng)向等因素。
九種商場(chǎng)業(yè)態(tài)：
(1)、百貨商場(chǎng) department store
(2)、主題性商場(chǎng) speciatity store
(3)、超級市場(chǎng) super market
(4)、大型綜合商場(chǎng) general mercha-ndise store
(5)、連鎖專(zhuān)賣(mài)店 exclusive shop
(6)、便利店 convenience store
(7)、購物中心 shopping center
(8)、倉儲商店 discontent store
(9)、家居中心 home center
3、規模定位
(1)、商品品種對商場(chǎng)規模的制約(我國商品品種約70萬(wàn)種)
(2)、顧客購物疲勞度對商場(chǎng)單店規模的制約(時(shí)間：3小時(shí);休閑步速：30-40M/MIN;瀏覽購物步行距離：≤7500M;顧客承受單店面積：2.5W平米左右。)
(3)、商圈購買(mǎi)力對商場(chǎng)規模的制約(單店極限規模約等于商圈購買(mǎi)力減去圈內競爭店分流的購買(mǎi)力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷(xiāo)售額。)
4、(商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的)形象定位(CIS系統)
(1)、商場(chǎng)建筑外觀(guān)表現;建筑形狀、結構、顏色等;
(2)、賣(mài)場(chǎng)購物氣氛表現;購物環(huán)境、賣(mài)場(chǎng)布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等。
(3)、通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷(xiāo)策略等形式表現。
系統三、經(jīng)營(yíng)方式定位操作
一、三大主流經(jīng)營(yíng)方式
1、自營(yíng)：購銷(xiāo)、保底抽傭、純分成。
2、招租：按面積出租鋪位或專(zhuān)柜，只收取租金。
3、委托管理
二、經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)
1、投資資金回收期預測(流動(dòng)資金有效運用到下期開(kāi)發(fā))
2、項目收益效果預測(企業(yè)成敗關(guān)鍵)
3、經(jīng)濟走勢分析(利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經(jīng)營(yíng)方式)
4、風(fēng)險比較分析(分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的風(fēng)險概率大小等)
5、統一管理(有效維護商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序)。
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