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物業(yè)管理策劃方案
為保證事情或工作高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平開(kāi)展，常常需要提前準備一份具體、詳細、針對性強的方案，方案是書(shū)面計劃，是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細則，步驟等。那么我們該怎么去寫(xiě)方案呢？下面是小編整理的物業(yè)管理策劃方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理策劃方案1
根據“XX佳園”的設計特點(diǎn)，現擬出“XX佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶(hù)能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“XX佳園”物業(yè)持續升值，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光社區，提升生活品質(zhì)，實(shí)現業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏(yíng)的經(jīng)營(yíng)目標。
一、XX佳園物業(yè)概況
“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區，更需要“陽(yáng)光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準
根據XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標準如下：
(一)建立24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。
(二)定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理建議及時(shí)整改。滿(mǎn)意率達95%以上。
(三)建立落實(shí)維修制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
(四)每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
(六)常規性公共服務(wù)
1、房屋管理及維修養護
(1)棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
(2)物業(yè)外觀(guān)完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。
(3)空調安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養無(wú)事故隱患。
(1)供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶(hù)，備用應急發(fā)電機可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測1次。
(2)弱電系統。保證系統正常工作。故障及時(shí)排除。
(3)消防系統。24小時(shí)值班;設備設施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災安全隱患。
(4)給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準;水池、水泵周?chē)鍧嵭l生，無(wú)二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場(chǎng)搶修，并無(wú)長(cháng)時(shí)間停水;制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務(wù)設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車(chē)輛管理。
(1)專(zhuān)業(yè)保安隊伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執勤，言語(yǔ)規范，處理突發(fā)事件。
(2)出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行。
(3)車(chē)輛出入管理嚴格，有登記。
(4)停車(chē)場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。
(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
(1)環(huán)衛設施完備。
(2)實(shí)行標準化清掃保潔。
(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺。
(4)共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。
(5)做好環(huán)衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
(1)綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
(2)花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。
(3)綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
(4)綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理(二次裝修)。全過(guò)程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
(1)受理本小區二次裝修咨詢(xún)與審批。
(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
(1)督促外來(lái)人員在三天內辦理《暫住證》手續。
(2)配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。
9、社區文化
(1)設立學(xué)習宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。
(2)制有居民精神文明建設公約。
(3)配合街道辦事處、居委會(huì )、派出所開(kāi)展各項工作。
(4)業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。
(七)針對性的專(zhuān)項服務(wù)(代理業(yè)務(wù))
1、代住戶(hù)進(jìn)行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業(yè)進(jìn)行嚴格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。
(一)標準化管理
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)內容、標準、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設備保養不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng )新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意、公司信譽(yù)度得到提高。
(二)溝通服務(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú);反之，則誤會(huì )重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專(zhuān)門(mén)設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處，通過(guò)禮貌走訪(fǎng)、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題(合理要求)、答復業(yè)主疑問(wèn)、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報開(kāi)發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
(三)締造親善的社區文化
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區居民委員會(huì )以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構架良好的人際關(guān)系，為小區、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì )開(kāi)辟一方文明的凈土。
四、為開(kāi)展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源
(一)人員設置。
根據所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬(wàn)平方米計算,本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數負責內容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò )處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通
工程人員1人負責設備、設施維修、保養
車(chē)管員/收銀員2人停車(chē)場(chǎng)管理、出納、收費
保潔綠化人員1人負責保潔綠化
保安人員6人負責崗亭、車(chē)輛出入、巡邏
注：財務(wù)人員由總公司兼任。
(二)綜合效益簡(jiǎn)要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價(jià)局批復標準收費)：
管理費維修金
多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月
商場(chǎng)1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月
地上車(chē)位40元/位·月
地下車(chē)位60元/位·月
五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環(huán)境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動(dòng)組織系統。
(一)前期準備
公司派出專(zhuān)業(yè)人員對待承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓，針對項目特點(diǎn)制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內部機構的設置與擬定人員編制
2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓內容為：專(zhuān)業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3.規章制度制定
1)、根據政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶(hù)手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2)、制定嚴謹、科學(xué)的管理文件(各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成。
(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)
1.物業(yè)的接管驗收
1)、產(chǎn)權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執照)。
2)、技術(shù)資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書(shū)等)
2.入伙管理
1)、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學(xué)的“入伙管理系統”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶(hù)手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn);簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過(guò)宣傳使用戶(hù)了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶(hù)發(fā)放《用戶(hù)須知》、《用戶(hù)手冊》;配合用戶(hù)搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶(hù)搬遷以及交通指揮等;做好用戶(hù)搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續中，系統了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3.二次裝修施工全過(guò)程監控
二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(cháng)期正常使用，公司將依《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶(hù)手冊》、《業(yè)主公約》執行管理。
作業(yè)現場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定x，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔保，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線(xiàn)、消防設施等戶(hù)內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動(dòng)用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀(guān)，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉;窗戶(hù)、落地窗防護柵應設在窗扇內側;公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水;外墻體埋設管線(xiàn)，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管;廚衛下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內埋設電線(xiàn)應使用套管;動(dòng)員住戶(hù)在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶(hù)通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續。
(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)
A、安全保衛系統
1、總體安全環(huán)境管理
在社區四周、車(chē)床進(jìn)出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時(shí)不間斷監控資料;結合公安110報警系統，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。
培訓專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著(zhù)裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語(yǔ)規范，認真負責，對社區進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記，控制樓宇內流動(dòng)人員數量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告傳單或無(wú)關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門(mén)市的物業(yè)保安呼叫系統，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。
2、對出租戶(hù)管理
租戶(hù)的社區角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì )背景、身份也極為復雜，因此，出租戶(hù)管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)拜訪(fǎng)與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶(hù)的生活安全與人際和諧。
3、車(chē)輛交通及道路管理
樓宇停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊，機動(dòng)車(chē)輛出入有登記;非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規定位置停放;每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統
1.房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元(門(mén))、戶(hù)標號標志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現破損及時(shí)修補，確保房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡;空調安裝位置統一，冷凝水集中收集;設立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報相關(guān)事項。
2.共用設備管理
本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設備做到“三好”，“四會(huì )”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅�(huì )”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會(huì )使用、會(huì )保養、會(huì )檢查、會(huì )排除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì);三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1)給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶(hù)生活。
供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無(wú)污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單;停水提前一天通知住用戶(hù)。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現象;汛期道路、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(cháng)時(shí)間停水現象。
2)供電設備管理
供電設備(變壓器、電表、供電線(xiàn)路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內型漏電保護自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等)。建立24小時(shí)運行和維修值班制度，及時(shí)排除故障;每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶(hù);臨時(shí)施工及住(用)戶(hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施;發(fā)生地震、火災、水災等情況及時(shí)切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時(shí)起用。
配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內;建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄;室內照明、通風(fēng)保持良好;操作開(kāi)頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時(shí)，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀(guān)察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的'變化情況，高峰用電時(shí)的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個(gè)支路的實(shí)際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導線(xiàn)絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕;導線(xiàn)絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現象;金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節現象，管路有無(wú)塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規定。
3)弱電設備管理
每天對門(mén)禁對講系統進(jìn)行維修保養，確保故障能及時(shí)排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統設施設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受?chē)栏裾幍呐嘤枴?/p>
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時(shí)起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題;組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務(wù)x，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。
C、環(huán)境保結系統
環(huán)境衛生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛設備完備;標準化保潔(專(zhuān)職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺;房屋公共部門(mén)共用設施無(wú)蟻害;樓宇內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà);樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內容頻次標準備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無(wú)遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水
3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水
4擦公寓口信報箱1次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印
5擦電梯2次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印
6擦公共防盜門(mén)1次/周無(wú)灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵
8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵
10擦窗戶(hù)2次/月無(wú)灰塵
道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物
2路邊綠地2次/天無(wú)雜物
3水泵結合器1次/周無(wú)灰塵
4路燈柱1次/周無(wú)灰塵
綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿;綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪(按季節進(jìn)行)草皮美觀(guān)平整
雜草清除(每周一次)確�；緹o(wú)雜草
防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治(一年2次)無(wú)病蟲(chóng)害
養護施肥(一年4次)綠化生長(cháng)旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進(jìn)行維護保養;開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營(yíng)機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。
F、社區文化活動(dòng)組織系統
1、社區文化建設
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區居委員會(huì )一道，組織社區居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶(hù)擁有一份歸屬感;各項活動(dòng)事先計劃，爭取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設立學(xué)習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區門(mén)，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標，當住戶(hù)遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應對時(shí)，全公司員工都能夠有求必應地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項性的、業(yè)戶(hù)自愿選擇的特約服務(wù)方式。
1)、日常服務(wù)
設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處、服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì )與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶(hù)的質(zhì)疑、問(wèn)詢(xún)、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋住戶(hù)的各種要求;建立回訪(fǎng)制度并記錄，定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理化建議及時(shí)整改;每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。
2)、特約服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類(lèi)型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢(xún)服務(wù)等
六、物業(yè)接管事項說(shuō)明
(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛生等關(guān)系小區基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業(yè)主的切身利益。
(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會(huì )計師。
物業(yè)管理策劃方案2
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標準
1、房屋共用部位、共用設施設備的維護
(1)房屋
A、房屋完好率達98%以上；
B、房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；
C、房屋零修工程合格率98%以上；
D、外觀(guān)良好、整潔、無(wú)缺損現象；
E、房屋裝修貼合管理規定。
(2)協(xié)調配合水、電等專(zhuān)業(yè)部門(mén)做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。
(3)環(huán)衛設施完好無(wú)損。
(4)道路暢通，路面平整。
(5)消防設施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。
2、安全護衛
(1)主出入口設有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；
(2)安全護衛人員24小時(shí)巡查；
(3)小區24小時(shí)監控；
(4)交通、車(chē)輛管理有序；
A、機動(dòng)車(chē)輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動(dòng)車(chē)輛按序停放。
(5)危及用戶(hù)安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
(6)有應急處理計劃、措施，遇警能及時(shí)報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現場(chǎng)。
(7)小區內無(wú)重大火災、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛生
(1)綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
(2)花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，無(wú)枯死，無(wú)破壞，無(wú)大面積蟲(chóng)害現象；
(3)修剪及時(shí)，整齊美觀(guān)；
(4)綠化品味高，有較高觀(guān)賞價(jià)值；
(5)小區內全方位持續清潔；
(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無(wú)堆放雜物現像；
(7)水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無(wú)二次污染及隱患；
(8)環(huán)衛設施整潔；
(9)無(wú)亂貼、亂掛、亂劃現象；
(10)噪音等貼合環(huán)境標準。
4、收費管理
(1)服務(wù)人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實(shí)行明碼標價(jià)；
(2)用戶(hù)主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺(jué)維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng )禮貌小區；
(3)建立收費管理制度，職責落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布服務(wù)費收支狀況；
(4)模苑遵守國家收費政策，無(wú)擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
(5)認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪(fǎng)率100%；
(6)業(yè)主意見(jiàn)反饋滿(mǎn)意率90%以上。
5、相關(guān)條件
(1)硬件環(huán)境
A、小區貼合規劃要求，無(wú)違章搭建，無(wú)擅自改變房屋用途現象；
B、小區樓宇、建筑等各類(lèi)標識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛等設施設備齊全；
D、停車(chē)場(chǎng)分類(lèi)(汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)可分別存放)；
E、有集中監控設備；
F、有生活服務(wù)配套設施；
G、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設施；
二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目(分期逐步到位)
1、便民服務(wù)(部分收費)
(1)清洗空調過(guò)濾網(wǎng)；
(2)室內清潔；
(3)檢修電器(室內自用部位)；
(4)修理家具配件；
(5)安裝、更換配件；
(6)修理，開(kāi)關(guān)、插座、電話(huà)盒等；
(7)修理、更換門(mén)鈴、門(mén)鎖、信箱鎖；
(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類(lèi)軟管；
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
(11)代辦繳納電費；
(12)代辦繳納電話(huà)費；
(13)代辦電話(huà)開(kāi)戶(hù)；
(14)代辦有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)；
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費)
(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞；
(2)代訂車(chē)、船、機票；
(3)中英文打字、傳真；
(4)電話(huà)留言服務(wù)；
3、社區娛樂(lè )、文化活動(dòng)服務(wù)
(1)棋類(lèi)；
(2)牌類(lèi)；
(3)球類(lèi)；
(4)健身活動(dòng)；
(5)書(shū)刊閱覽；
(6)歡慶節日；
(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
2、企業(yè)建立現代企業(yè)制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
(1)企業(yè)從業(yè)人員統一著(zhù)裝、佩戴胸卡；
(2)檔案管理規范，資料齊全；
(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。
結構及外觀(guān)：
1、嚴禁改動(dòng)和損壞原有的結構、外觀(guān)和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；
2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的.隱患；
3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開(kāi)水管、線(xiàn)纜等，深度不得超過(guò)10毫米，若由于裝修打擊管線(xiàn)造成損壞或影響其他住戶(hù)的，應賠償損失并負責修復。
陽(yáng)臺及門(mén)窗：
1、嚴禁自行封閉陽(yáng)臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現該狀況時(shí)要立即清洗干凈；
3、嚴禁改動(dòng)入戶(hù)門(mén)、門(mén)套；
4、嚴禁在窗戶(hù)上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門(mén)；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來(lái)因滲水引起質(zhì)變。
管道：
1、嚴禁改動(dòng)廚房、衛生間的排水(排污)管道；
2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周?chē)浪�，避免滲漏水；
4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。
廚房及衛生間：
1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；
4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。
智能設施及管線(xiàn)：
嚴禁更改智能設施管線(xiàn)，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。
空調：
1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線(xiàn)及插座；
2、空調外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀(guān)的統一；
3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。
物業(yè)管理策劃方案3
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事人事設置原則:
一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。序號崗位人數主要職責備注1經(jīng)理1在董事會(huì )領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書(shū)、財務(wù)、勞資、后勤等。財會(huì )要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛員7門(mén)衛、巡更、停車(chē)管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營(yíng)預測a)經(jīng)營(yíng)收入:
19、14萬(wàn)元(年度，以下省略)物業(yè)管理費:11、34萬(wàn)元應收
12、6萬(wàn)元30000x12x0、35=126000(元)
預計收入11、34萬(wàn)元(收繳率90%)維修服務(wù)費:0、5萬(wàn)元特約服務(wù):5、8萬(wàn)元其他收入:1、5萬(wàn)元b)支出:20、25萬(wàn)元人員工資福利:14萬(wàn)元辦公費用:2、5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1、5萬(wàn)元稅金:1、05萬(wàn)元不可預見(jiàn)費用:1、2萬(wàn)元c)潤虧:-1、11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構成測算:21、962萬(wàn)元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬(wàn)元/年
(2)公用設施設備維修及保養費:1、5萬(wàn)元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬(wàn)m2x1元/年xm2=1、04萬(wàn)元
(4)清潔衛生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬(wàn)元
(5)安全護衛費:7人x200元/年x人=0、14萬(wàn)元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬(wàn)元x25%=1、38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬(wàn)元
(8)稅費:按營(yíng)收5、5%繳納即1、052萬(wàn)元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營(yíng)收8%計算1、36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類(lèi)設備按數量、規格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應查明原因，及時(shí)上報開(kāi)發(fā)商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發(fā)現問(wèn)題，應明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對存在的問(wèn)題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個(gè)物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車(chē)輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設自行車(chē)棚;加固架空層車(chē)庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調工作與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應。代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭取現場(chǎng)放號，方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會(huì )聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)和遷移戶(hù)口的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。
3、入伙現場(chǎng)入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè )，安全護衛立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規定范圍內進(jìn)行。
其有關(guān)規定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規定》。根據上述規定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書(shū)上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的.建立是對前期建設開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內容之一�，F代建筑工程隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監督走訪(fǎng)回訪(fǎng)熟悉收費財務(wù)頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據長(cháng)勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長(cháng)勢良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(cháng)勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲(chóng)、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪(fǎng)率100%，業(yè)主滿(mǎn)意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統一運作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案工作內容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場(chǎng)每周一次，每次1h標準人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無(wú)收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練
(四)安全護衛、停車(chē)管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)管理策劃方案4
一、崗位競聘目的
為了提高物管中心的工作效率，加強物管中心人才的競爭機制，結合物管中心的實(shí)際情況及工作人員自身特點(diǎn)，物管中心將開(kāi)始新一輪的人員崗位競聘工作。目的是為企業(yè)降低成本，減輕企業(yè)負擔，同時(shí)達到“人盡其才，物盡其用”的效果，尤其是通過(guò)崗位競聘不但為物管中心的市場(chǎng)化運作提供了良好實(shí)踐機
會(huì )，同時(shí)也為物管中心的平穩轉制打下良好的基礎。
二、物管中心部門(mén)設置
本著(zhù)科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，為避免機構臃腫給管理帶來(lái)的不便，根據物管中心后勤服務(wù)項目的范圍及針對的服務(wù)對象和對外經(jīng)營(yíng)的情況，現將物管中心機構設置為三部一室，即辦公室、工程部、綜合部、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部和旅行社。
三、部門(mén)管轄范圍
1.辦公室
管理范圍：公文處理、人事管理、安全保衛及園區交通管理、駕駛員管理、分部各部門(mén)的協(xié)調工作。
2.工程部
管理范圍：分部辦公樓的工程維修工作、分部家屬區的工程維修工作及綠化管養、維護工作、新迎小區和云津市場(chǎng)住宅區的工程維修工作、分部住宅區域衛生工作。
3.綜合部
管理范圍：分部辦公樓衛生、收發(fā)及會(huì )議室管理工作、分部中餐管理工作、物管中心財務(wù)管理工作、醫務(wù)室管理工作。
4.經(jīng)營(yíng)發(fā)展部
管理范圍：鋪面出租、招待所管理、文化用品經(jīng)營(yíng)部管理、其它經(jīng)營(yíng)項目。
5.旅行社
管理范圍：旅行社日常管理及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
四、各部門(mén)人員編制 共計13名
1、辦公室：主管1名、駕駛員1名、保安管理員兼駕駛員1名
2、綜合部：主管1名、會(huì )計1名、出納1名、醫務(wù)室人員1名
3、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部：主管1名、招待所人員1名、文化用品經(jīng)營(yíng)部人員1名
4、工程部：主管1名、工程人員1名
5、旅行社：主管1名
五、崗位競聘條件及范圍
1、符合應聘條件的園部及分部工作人員。
2、競聘條件（參與競聘人員年齡均要求在45歲以下，不含45歲）
�。ㄒ唬┺k公室：
�。�1）辦公室主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有較長(cháng)時(shí)間的辦公室工作經(jīng)歷，溝通、協(xié)調能力強，具有較強的'文字功底和公文處理能力。
�。�2）駕駛員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有駕駛b照，具有5年以上駕齡，熟悉汽車(chē)維修和護理，吃苦耐勞，能適應經(jīng)常出差。
�。�3）保安管理員兼駕駛員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有5年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗，熟悉保衛安全業(yè)務(wù)，熟悉內保及安全消防業(yè)務(wù)，溝通、協(xié)調能力強，工作責任心強。
�。ǘ┚C合部
�。�1）主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，溝通、協(xié)調能力強，具有一定的財務(wù)知識及管理能力，熟悉一定的醫務(wù)知識，持有會(huì )計資格證，工作責任心強。
�。�2）會(huì )計：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有 5年以上的從業(yè)經(jīng)驗，持有會(huì )計資格證，動(dòng)手能力強。業(yè)務(wù)突出者，條件可適當放寬。
�。�3）出納：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證書(shū)，從業(yè)經(jīng)驗5年以上，實(shí)作能力強。業(yè)務(wù)突出者，條件可適當放寬。
�。�4）醫務(wù)室人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉一般的藥物知識及醫務(wù)知識，具有5年以上的工作經(jīng)驗，持有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證，工作責任心強，動(dòng)手能力強。
�。ㄈ┙�(jīng)營(yíng)發(fā)展部
�。�1）主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉對外經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，協(xié)調、溝通能力強，具有一定的人際關(guān)系網(wǎng)，能根據市場(chǎng)的變化調整經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)思路，進(jìn)行有效的項目管理和經(jīng)營(yíng)。業(yè)務(wù)能力強者，條件可適當放寬。
�。�2）招待所管理員：年齡45歲以下，身體健康，熟悉接待業(yè)務(wù)，具有一定的管理能力，溝通、協(xié)調能力強。
�。�3）文化經(jīng)營(yíng)部人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有一定的零售商品銷(xiāo)售能力及管理能力，溝通、協(xié)調能力強。
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�。�1）主管：年齡45歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，身體健康，具有10年以上的工作經(jīng)驗，具有相關(guān)的從業(yè)資格證，工作責任心強，業(yè)務(wù)能力突出者，條件可適當放寬。
�。�2）工程管理人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有10年以上的工作經(jīng)驗，動(dòng)手能力強，工作責任心強。
�。ㄎ澹┞眯猩缰鞴埽耗挲g45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉旅行社業(yè)務(wù)，具有較強的管理能力，熟悉旅游行業(yè)的有關(guān)規定，具有相關(guān)的從業(yè)資格證。溝通、協(xié)調能力強，工作責任心強。
以上欲參與競聘的人員在了解競聘崗位要求、細則后，請于三日內按擬競聘崗位寫(xiě)出擬職計劃書(shū)，通過(guò)物業(yè)中心評議后確定崗位。
物業(yè)管理策劃方案5
一、項目概況
1、地理位置
該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、項目主要經(jīng)濟指標
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務(wù)之中，建立社區服務(wù)體系。為住戶(hù)帶給全方位管理，服務(wù)項目呈現多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實(shí)行“管養合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
A、工作的主動(dòng)性
管理職責人與服務(wù)中心相結合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶(hù)對象等采取日常修繕?lè )⻊?wù)，季節修繕?lè )⻊?wù)、重點(diǎn)修繕?lè )⻊?wù)和特殊修繕?lè )⻊?wù)等形式，并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，根據住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線(xiàn)、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統一管理，對于不同的設施、設備進(jìn)行不同的維修管理，執行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專(zhuān)項類(lèi)別，如：車(chē)庫、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。透過(guò)有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶(hù)寬帶數據網(wǎng)系統、室內紅外線(xiàn)報警系統，周界紅外線(xiàn)對射報警系統、門(mén)禁及車(chē)庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過(guò)嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環(huán)境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛生維護、實(shí)施環(huán)境衛生管理和環(huán)境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環(huán)境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛設施齊全，實(shí)行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。透過(guò)對小區的清潔衛生，區域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)帶給高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的`生活場(chǎng)所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過(guò)我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學(xué)合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車(chē)輛交通管理
對小區內各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng )造優(yōu)美的轄區環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶(hù)裝修管理
在jt物業(yè)轄區里，對業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀(guān)，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì )管理，如在物業(yè)轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶(hù)帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區內住戶(hù)都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛生服務(wù)、治安保衛服務(wù)、維修居住區環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶(hù)。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶(hù)群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養等。我們以專(zhuān)業(yè)的養護工作為業(yè)主及住戶(hù)帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶(hù)帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項目。
物業(yè)管理策劃方案6
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事人事設置原則：
一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。序號崗位人數主要職責備注1經(jīng)理1在董事會(huì )領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書(shū)、財務(wù)、勞資、后勤等。財會(huì )要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛員7門(mén)衛、巡更、停車(chē)管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營(yíng)預測
a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費：11.34萬(wàn)元應收
12.6萬(wàn)元30000x12x0.35=126000(元)
預計收入11.34萬(wàn)元(收繳率90%)l維修服務(wù)費：0.5萬(wàn)元l特約服務(wù)：5.8萬(wàn)元l其他收入：1.5萬(wàn)元b)支出：20.25萬(wàn)元l人員工資福利：14萬(wàn)元l辦公費用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)l維修保養費用：1.5萬(wàn)元l稅金：1.05萬(wàn)元l不可預見(jiàn)費用：1.2萬(wàn)元c)潤虧：-1.11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構成測算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月xm2
(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年福利：115200x23%=26496(元/年)合計：14..17萬(wàn)元/年
(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬(wàn)元
(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬(wàn)m2x1元/年xm2=1.04萬(wàn)元
(4)清潔衛生費：2人x12月x80元/月x人=0.192萬(wàn)元
(5)安全護衛費：7人x200元/年x人=0.14萬(wàn)元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算
5.52萬(wàn)元x25%=1.38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即1萬(wàn)元
(8)稅費：按營(yíng)收5.5%繳納即1.052萬(wàn)元
(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營(yíng)收8%計算1.36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0.35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗收l(shuí)既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設備移交清單》，對各類(lèi)設備按數量、規格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應查明原因，及時(shí)上報開(kāi)發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l接管驗收中若發(fā)現問(wèn)題，應明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對存在的問(wèn)題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個(gè)物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作l治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車(chē)輛管理：增設區間道路標志;封閉小區由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設自行車(chē)棚;加固架空層車(chē)庫;l垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;
2、協(xié)調工作l與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應。l代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭取現場(chǎng)放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會(huì )聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)和遷移戶(hù)口的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。
3、入伙現場(chǎng)入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè )，安全護衛立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規定范圍內進(jìn)行。其有關(guān)規定包括：國家建設部發(fā)布的.《建筑裝飾裝修管理規定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規定》。根據上述規定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書(shū)上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內容之一�，F代建筑工程隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監督走訪(fǎng)回訪(fǎng)熟悉收費財務(wù)頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據長(cháng)勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長(cháng)勢良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(cháng)勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲(chóng)、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪(fǎng)率100%，業(yè)主滿(mǎn)意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統一運作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案工作內容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場(chǎng)每周一次，每次1h標準人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無(wú)收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練
(四)安全護衛、停車(chē)管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔
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